色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    商業(yè)地產(chǎn)的定義該如何解釋至今在業(yè)內(nèi)還沒有準(zhǔn)確的答案。但針對(duì)于購房者而言，無非為臨街商鋪和專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目兩種。專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目涵蓋了購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、酒店旅館(旅游地產(chǎn))、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)（如電影院）、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店等。

    商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)房地產(chǎn)如shoppingmall項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬、上百萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目僅幾百平方米，甚至更小。商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式有三種，第一種為只租不售，第二種為租售結(jié)合或帶租約發(fā)售，第三種為只售不租，每種模式各有利弊。從購房者投資的角度來講，臨街商鋪的投資相對(duì)簡單，主要在于地段、周邊環(huán)境和成長性。針對(duì)于較復(fù)雜的專業(yè)商業(yè)項(xiàng)目投資，購房者主要應(yīng)注意如下三個(gè)方面：投資回報(bào)、項(xiàng)目的成長性及升值空間、項(xiàng)目的可行性及風(fēng)險(xiǎn)。

    購房者的投資回報(bào)主要來源于租金收入和店鋪增值收入，其租金收入又有動(dòng)態(tài)和靜態(tài)兩種，目前大家比較常用的投資回報(bào)計(jì)算方式為“靜態(tài)年租金收入比較法”。“靜態(tài)年租金收入比較法”顧名思義就是將可獲得的年租金與購買價(jià)格作為比較，其靜態(tài)投資收回年限的分割線通常為15年，靜態(tài)投資收回年限超過15年的應(yīng)慎重投資，靜態(tài)投資收回年限不到15年的應(yīng)可考慮投資，靜態(tài)投資收回年限低于12年的應(yīng)值得投資，靜態(tài)投資收回年限為10年以內(nèi)的為“優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)”，最應(yīng)投資，但市面上很難碰到。由此可見，購房者考慮到店鋪的年租金收入+店鋪價(jià)格增值收入+通貨膨脹因素+租金遞增比例（動(dòng)態(tài)收益），正常的店鋪投資回收年限為5—7年收回投資，可見其是很具有投資價(jià)值的投資項(xiàng)目。

   購房者要想獲得超額的投資回報(bào)，首先要明確知道店鋪的價(jià)格體系和住宅的價(jià)格體系有何明顯的區(qū)別。住宅價(jià)格的計(jì)算體系為正向疊加式，如：樓面地價(jià)+建筑成本+景觀成本+配套成本及稅費(fèi)+其其它成本及利潤。店鋪的價(jià)格體系主要為反向杠桿式，也就是說年租金×投資回收年限=店鋪價(jià)格，而年租金的承受能力反向取決于項(xiàng)目的獲利能力。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成長性和升值空間主要來源于如下幾個(gè)方面：

    一、項(xiàng)目由初期成功運(yùn)營到成熟期的轉(zhuǎn)變，例如**項(xiàng)目的開業(yè)率由60%升至90%以上或從市場培育期步入市場成熟期等。

    二、、地塊區(qū)域稀缺或偏遠(yuǎn)地塊逐漸融入城區(qū)的增值收入，例如杭州的西湖邊、武林廣場商圈、或清河坊商圈等類似的絕版地塊以及濱江區(qū)、下沙區(qū)等逐漸由郊區(qū)升級(jí)為市區(qū)的情況。

    三、、市場輻射半徑的擴(kuò)大或主要客戶群體的良性變更，例如：**項(xiàng)目內(nèi)的商家經(jīng)營的半徑由全省擴(kuò)展到華東地區(qū)，主要客戶群體由中檔成功升級(jí)為中高檔等。

    四、、其他不可預(yù)見的因素，例如：開通地鐵、交通的改善、地段納入城市規(guī)劃等。

    現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)市場魚龍混雜，有實(shí)力、有理念、有經(jīng)驗(yàn)、有責(zé)任感的開發(fā)商為數(shù)不多，更有部分開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)獲利豐厚的前提下盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。因此，購房者投資商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)回避以下幾個(gè)風(fēng)險(xiǎn)：

    一、項(xiàng)目定位不準(zhǔn)。例如：不考慮市場需求片面追求規(guī)模化，動(dòng)輒幾十萬、上百萬平米；盲目國際化，規(guī)模不足萬米甚至是在三、四線城市也搞國際購物廣場；沒有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐也搞專業(yè)市場等：

    二、項(xiàng)目產(chǎn)品定位錯(cuò)位，導(dǎo)致“前程似錦”的項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)。例如：定位為建材市場但是店鋪門口臺(tái)階多、層高不夠、沒有配套倉庫。定位為大規(guī)模美食城卻沒有停車位。定位為中高檔的購物中心，卻在業(yè)態(tài)規(guī)劃中出現(xiàn)折扣店、一元超市等商店，導(dǎo)致目標(biāo)消費(fèi)者無法互動(dòng)和疊加。

    三、只售不租或帶租約銷售，開發(fā)商沒有超過50%以上的長期保留資產(chǎn)的項(xiàng)目。在現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常遇到開發(fā)生不長期持有絕對(duì)多數(shù)的資產(chǎn)，只是簡單招商招滿就傾力銷售或帶租約發(fā)售，年回報(bào)甚至高達(dá)12%，三、五年的租約在購房款中一次扣除。試問如此高回報(bào)的商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商為何要便宜別人？租賃合約能否順利執(zhí)行？合約期滿時(shí)又會(huì)是個(gè)什么景象，還能租到多少錢？他把房子全部賣光了，如何全力搞運(yùn)營？不搞運(yùn)營又有幾個(gè)商戶能賺到錢？..........當(dāng)然，在臨街商鋪中有的時(shí)候開發(fā)商由于商業(yè)面積不多，沒精力搞運(yùn)營而簡單一賣了之的“黑馬商鋪”也有很多。

    四、項(xiàng)目的管理團(tuán)隊(duì)不專業(yè)，沒有切實(shí)可行的“商業(yè)運(yùn)營方案”：

    在實(shí)踐中最有效甄別開發(fā)商心態(tài)的辦法就是傾聽其做的“商業(yè)運(yùn)營方案”。如果其商業(yè)運(yùn)營方案只是簡單的告訴你用多少錢、泛泛的列舉在那些媒體做宣傳，那基本就可以斷定他是屬于“賣光就跑的”那批人。因?yàn)�，即使最專業(yè)的人士制定一個(gè)切實(shí)可行的“商業(yè)運(yùn)營方案”也要3—6個(gè)月的時(shí)間，有了這個(gè)方案一般他會(huì)有長遠(yuǎn)打算，沒理由花了巨資卻不等到最佳時(shí)機(jī)再賣。“商業(yè)運(yùn)營方案”簡單的說就是讓入住的經(jīng)營戶賺到錢的宣傳和推廣方案，因?yàn)榻?jīng)營戶賺不到錢就無法承受上漲的房租，甚至你降租金他也不愿意在這里空耗。“商業(yè)運(yùn)營方案”一般分成知名度宣傳、優(yōu)勢(shì)或特色的主題宣傳、活動(dòng)宣傳和目標(biāo)客戶定向推廣。我們根據(jù)其“商業(yè)運(yùn)營方案”能否將項(xiàng)目的信息有效傳達(dá)給目標(biāo)客戶就推斷得出其心態(tài)了。

    在現(xiàn)在的市場條件下，哪些是購房者最應(yīng)關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目呢？

    一、規(guī)模適當(dāng)并且有產(chǎn)業(yè)支撐的專業(yè)市場：

    專業(yè)市場有兩種，一種是批發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場，例如：義烏小商品城、桐鄉(xiāng)羊毛衫市場，另一種是以零售為主的商品專業(yè)市場，例如：杭州***建材市場、杭州**收藏品市場。零售市場由于競爭激烈和創(chuàng)新快，所以在經(jīng)營上變數(shù)很大。而以批發(fā)為主的產(chǎn)業(yè)專業(yè)市場，由于受到產(chǎn)業(yè)規(guī)模的限制，只要市場規(guī)模適當(dāng)，憑借市場主體的運(yùn)營、經(jīng)營商戶的創(chuàng)新和擴(kuò)展、政府的引導(dǎo)和支持、行業(yè)的優(yōu)勢(shì)和資源等因素的輔助，其升值空間十分巨大。典型的案例有義烏小商品市場（十年升值210倍）、柯橋輕紡城（十年升值40倍）。

    二、有地段優(yōu)越和人流優(yōu)勢(shì)的商業(yè)項(xiàng)目：

    每個(gè)城市都會(huì)有一個(gè)主導(dǎo)的成熟商圈或者商業(yè)步行街。例如：上海的南京路、深圳的華強(qiáng)北、北京的王府井、香港的銅鑼灣。在這樣的黃金寶地和旺盛的人流下，買什么都會(huì)賺錢，只是對(duì)路的商品賺的會(huì)多一點(diǎn)而已。由于明顯的財(cái)富效應(yīng)，導(dǎo)致一鋪難求，從而房租不停上漲，價(jià)值不斷上升。而且商業(yè)項(xiàng)目有“旺越旺、冷越冷”的特點(diǎn)，所以注定真正的旺鋪就會(huì)得以長期持續(xù)。因此，投資有地段優(yōu)越和人流優(yōu)勢(shì)的商業(yè)項(xiàng)目是個(gè)不錯(cuò)的投資機(jī)會(huì)。

    三、有獨(dú)特賣點(diǎn)的商業(yè)項(xiàng)目：

    在現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，有的時(shí)候項(xiàng)位置雖然不好，但是由于具有獨(dú)特的賣點(diǎn)，消費(fèi)者和買家甚至不顧旅途勞累也要趕到這里買貨，所以經(jīng)營戶的經(jīng)營利潤相當(dāng)豐厚。如：上海奧特萊斯、廣州的香港美食城等項(xiàng)目。所以有類似的投資機(jī)會(huì)投資者千萬不要錯(cuò)過。

    四、無法復(fù)制的景區(qū)商業(yè)項(xiàng)目：

    景區(qū)商業(yè)是否屬于商業(yè)地產(chǎn)有些人一直抱有疑問，但是其操作手法因與商業(yè)地產(chǎn)相似，所以在此向欲投資商業(yè)地產(chǎn)的購房者予以推薦。景區(qū)商業(yè)由于具有無法復(fù)制的特點(diǎn)，其物業(yè)升值空間十分巨大，而且由于國人對(duì)旅游的鐘愛，更使景區(qū)商業(yè)踏上了暴利旅程。例如：西湖邊的商業(yè)房、千島湖、海南的產(chǎn)權(quán)式酒店、黃山的高爾夫別墅等。由于景區(qū)商業(yè)的升值具有陣發(fā)性的特點(diǎn)，需長期持有物業(yè)，請(qǐng)投資者根據(jù)自己的實(shí)際情況予以選擇。

    購房者在投資商業(yè)地產(chǎn)時(shí)在微觀上也應(yīng)注意如下方面：

    一、在店鋪買賣中具有“金邊、銀角、最差中島”的說法，所以只要有機(jī)會(huì)盡量選擇邊埔和轉(zhuǎn)角的鋪位，雖然價(jià)格比其他鋪位高，但是其租金收益、經(jīng)營戶的認(rèn)可度等方面卻是其他店鋪無法比擬的。因此，“金邊、銀角”以筆者十多年從事商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)來說確實(shí)是個(gè)不錯(cuò)的選擇。

    二、在店鋪買賣中如發(fā)現(xiàn)中意的店鋪，要以最少的交款比例盡量鎖定購買價(jià)格，用以提高投資利潤比例。因?yàn)槲飿I(yè)升值的速度不會(huì)因?yàn)橹唤涣硕ń鸹驔]交足首付款就改變了升值比率或速度。

    三、在付款時(shí)能貸款就不一次性付清，能貸30年就不貸20年。購房者在付款時(shí)多會(huì)計(jì)算貸款多付出了多少利息等眼前利益，但卻忽略了多一間店鋪等升值的長遠(yuǎn)利益（因?yàn)樯啼伿赘犊疃鄶?shù)為50%）。筆者曾和多位常年專業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)的購房者做過溝通，他們總結(jié)下來如是說：買了店鋪十年下來，如果現(xiàn)在出售結(jié)算利潤，絕大部分利潤來自于增值收益。平時(shí)商家付的房租沒等攢夠再買一間店鋪的首付款就由于這樣那樣的原因把錢花掉了。但是我們現(xiàn)在改變了付款的方式，收了房租就一次性存到銀行等扣款，即沒改變生活質(zhì)量，省也就省下了。但是十年以后每間店鋪即使升值一倍。那帳就相差大了。

    店鋪價(jià)值一百萬元，按首付50%,每年房租8萬元，按揭20年（月供3600元）作為案例：計(jì)算 

   從上述分析可以看出，房租和每月的還款額為不變成本，但是物業(yè)增值空間確是無法預(yù)測的

   如果十年后店鋪價(jià)值升值二倍，那么收益會(huì)是如何呢？

   由此可以推斷：其同樣的投資由于投資方法不一樣，在物業(yè)增資速度越快時(shí)其財(cái)務(wù)收益杠桿比例越大，而且貸款年限越長，收益越大。