色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    在通脹預(yù)期下，投資房產(chǎn)不失為一種回報相對較高、風(fēng)險相對較小的投資方式。而房產(chǎn)投資當中的住宅和商業(yè)兩種物業(yè)形態(tài)相比，商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該說是更具保值增值功能，因為通常意義上，住宅被視作一種消費品，雖然也兼有投資品的功能，而商鋪則完全是投資品。

    作為一種投資品，商業(yè)項目的風(fēng)險也與生俱來。在本期的商業(yè)地產(chǎn)投資價值報告中，記者針對目前市場上的商鋪、社區(qū)商鋪、寫字樓、酒店式公寓、綜合體和留用地項目，分別分析了投資回報率和市場風(fēng)險等值得注意的方面，為投資者提供了一份完整的關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)投資價值的報告。

    杭州商鋪

    >>>市場概況

    經(jīng)過上一季度杭州商鋪成交量逐月上升的旺銷后，三季度杭州商鋪成交總量出現(xiàn)大幅萎縮。從七月份開始，商鋪市場的月度成交總量開始逐月萎縮，其中七月份杭州七區(qū)商鋪銷售總量達到46843.79平方米，而到了八月份銷售總量卻只有27743.59平方米，與七月相比成交量萎縮了40.77%；九月份成交量繼續(xù)下跌，總成交量在21927.13平方米，但跌幅明顯比8月份有所放緩，成交量開始出現(xiàn)維穩(wěn)的跡象。

    據(jù)透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至11月10日，杭州商鋪網(wǎng)上可售套數(shù)為2573套，可售面積為555115.568平方米。在上周的商鋪銷售排行榜中，錦都世家、錦都大廈以44套的銷售成績位列第一，東方商務(wù)會館和鳳凰城分別以15套和11套位列第二、三位。

    >>>投資回報率

    一般來說，計算投資回報率有這樣一個公式，這也是市場上所通行的計算方法（該算法以一次性付款為前提）:計算購入再出租的投資回報率＝月租金×12(個月)/售價；計算購入再售出的投資回報率＝(售出價－購入價)/購入價。

    例如，有一個臨街商鋪，面積約50平方米，售價約200萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是400元/平方米，即：這個商鋪要是買下并成功出租，新業(yè)主將有可能獲得2萬元的月租金。

    那么，它的投資回報率就套用上述計算公式：這個物業(yè)的投資回報率＝2萬元×12/200萬元，通過計算，我們得出這套物業(yè)的投資回報率將是：12％。

    要是這個投資者轉(zhuǎn)手出售商鋪，并以215萬元成交，那么它的投資回報率＝(215-200)/200，通過計算，可以得出這套物業(yè)的投資回報率將是7.5％。

    社區(qū)商業(yè)

    >>>市場概況

    隨著杭城大型樓盤交付的增多，業(yè)主消費水平的提高，購房者對社區(qū)商業(yè)有了更多的要求，社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)的成熟度成了業(yè)主何時入住的一個重要標準。在以前，社區(qū)商鋪往往是開發(fā)商按照地理位置隨意而建，主要目的是為了快速回籠資金，只要條件允許，開發(fā)商就會盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，甚至為了節(jié)約成本，對商鋪中的柱網(wǎng)、剪力墻、大型管道(井)等設(shè)施缺乏人性化的設(shè)計，使得商鋪在空間設(shè)計時相當困難。

    與此同時，社區(qū)商鋪的用途也完全由投資者自行確定，這種缺乏預(yù)先規(guī)劃和定位的社區(qū)商鋪最顯見的弊端就是使用面積的不合理，開間過小以及容易引起商業(yè)業(yè)態(tài)的同質(zhì)競爭，經(jīng)營者大多局限在經(jīng)營雜貨、五金、餐飲等項目，一排社區(qū)商鋪，開著五六家經(jīng)營業(yè)態(tài)相同的店，價格戰(zhàn)不可避免產(chǎn)生了，因此很多店鋪都是開開關(guān)關(guān)，經(jīng)營很不景氣。

    實際上，這種情況更影響了所在小區(qū)的生活品質(zhì)，對開發(fā)商的利益和聲譽也是極大的傷害。

    現(xiàn)在開發(fā)商對大部分社區(qū)商鋪采取只租不售或先租后售的銷售方法，加強物業(yè)管理，由自己來實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)的社區(qū)商業(yè)運營模式，對將來的經(jīng)營業(yè)態(tài)進行了提前規(guī)劃，力圖使社區(qū)商業(yè)真正成為社區(qū)的有機組成部分。

    比如說，在規(guī)劃設(shè)計前就先做調(diào)研，學(xué)習(xí)國際商業(yè)規(guī)劃理念，劃分功能區(qū)，聽取行業(yè)代表對業(yè)態(tài)的意見要求，如超市凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，以及其他業(yè)態(tài)對空調(diào)外機位、停車位、電力負荷的要求等，這是如今小區(qū)在規(guī)劃商業(yè)區(qū)前必做的功課。

    >>>典型案例

    通常情況下，社區(qū)商鋪的商業(yè)半徑能輻射到500米以內(nèi)的常住人口。而品牌店的入駐卻可以幫助社區(qū)商鋪打破這個輻射半徑。

    朝暉的新市街就是一個典型的例子，本來是一條很普通的社區(qū)道路。最早沿街商鋪是幾個照相館、浴室、空調(diào)維修店、小吃店。經(jīng)營者主要以個體戶為主，經(jīng)營范圍狹窄，業(yè)態(tài)單調(diào)重復(fù)，立足于本社區(qū)居民。

    隨著肯德基、麥當勞、寶島等主力店進駐，這里已經(jīng)成為了眾多知名品牌云集的商業(yè)街。到了晚上還有夜市，一條社區(qū)商街有了購物、休閑、文化、娛樂、餐飲等多種業(yè)態(tài)組合，并且各種業(yè)態(tài)數(shù)量合理，功能互補，大大提高了該社區(qū)商業(yè)氛圍，客戶群不僅僅是小區(qū)內(nèi)的住戶，目前輻射范圍已擴張到3公里內(nèi)的朝暉常住人口。

    品牌店的進駐，徹底改變了社區(qū)商鋪的形象。統(tǒng)一的管理、形象識別以及市場推廣系統(tǒng)，使這些商鋪擁有了強大的品牌競爭力。社區(qū)居民也因此對他們提供的產(chǎn)品或服務(wù)更加放心。

    此外，Cocoon、十月媽咪、Less、Only等這些品牌服飾店的扎堆經(jīng)營，正在把大部分沿街底層商鋪變成整齊的休閑購物街，以中豪晴園底層商鋪為例，沿街排開的20多家一、二層連體鋪面，品牌服飾店占了近8成，一條休閑服裝街自然形成。

    >>>投資風(fēng)險

    贏商投資市場總監(jiān)谷成丹認為，社區(qū)商鋪的投資風(fēng)險相對較低。一是因為其經(jīng)營的業(yè)態(tài)為剛需、生活必備商品或服務(wù)居多；二是客戶源比較穩(wěn)定，不會出現(xiàn)較大的波動。

    但是社區(qū)商鋪也存在風(fēng)險：一是如果商鋪購買的價格太高，透支了后續(xù)的利潤空間，導(dǎo)致投資回報率太低；二是商鋪本身存在的一些經(jīng)營上的硬傷，導(dǎo)致商鋪經(jīng)營價值不高；三是社區(qū)的入住率的問題，有些投資型為主的住宅，入住率長期保持較低的狀態(tài)，對商鋪的收益影響較大。

    事實上，社區(qū)商鋪經(jīng)營的好壞是一項科學(xué)性的系統(tǒng)工程，是要由開發(fā)商來進行統(tǒng)一規(guī)劃、運營和包裝的，目前市場上就有很多地處鬧市但經(jīng)營不成功的例子。位于學(xué)院路上的楓華府第社區(qū)商鋪，就是因為社區(qū)商鋪當時售價較高、物業(yè)本身結(jié)構(gòu)以及停車難的問題，導(dǎo)致它雖處于繁華市區(qū)，但是整體沒有經(jīng)營起來，而且有許多空鋪。

    據(jù)了解，目前楓華府第的社區(qū)商鋪有海鮮店、服飾店、銀行、滋補品店，還有小酒吧和中介公司、少兒培訓(xùn)等經(jīng)營業(yè)態(tài)，“初步估計，楓華府第的社區(qū)商鋪空置率大概有20%-30%左右，尤其是有些店面開了之后又關(guān)的情況比較多。”谷成丹表示，正是由于之前沒有經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，這些社區(qū)商鋪在散賣之后，又由業(yè)主將這些商鋪散租出去，造成了現(xiàn)在這樣的局面。

    留用地

    >>>投資回報率

    市場上正在銷售的留用地項目價格，由于是單套“銷售”的項目，產(chǎn)權(quán)上有部分缺陷，只能以較低的價格吸引購買者，而整層銷售的項目，雖然沒有產(chǎn)權(quán)方面的問題，但由于面積較大，總價高，因此開發(fā)商在定價的時候也會綜合考慮。目前市場上留用地項目的價格通常只有招拍掛項目的70%左右。

    而從租賃市場來看，客戶只認租賃面積以及房屋品質(zhì)，土地性質(zhì)對于租賃價格的影響相當小。今年5月交付的劍橋公社目前的租金年回報率在5%左右，在交付的第一年就能夠達到這樣高的回報率，足以說明其投資價值，而紫金廣場的租金在1.9元/平方米，剛交付的中豪湘座1.6元/平方米，租賃價格都不低于周邊相同業(yè)態(tài)物業(yè)，所以從這一角度分析，投資留用地物業(yè)的回報率將高于普通商品房物業(yè)。

    無論做什么類型的房產(chǎn)投資，地段總是最重要的因素�？v觀市場上的留用地項目，在其板塊內(nèi)的地段優(yōu)勢總是比較明顯。留用地項目中51%部分的產(chǎn)權(quán)無法分割，整體產(chǎn)權(quán)歸村集體所有，而這部分的物業(yè)也需要村集體長期持有。所以在規(guī)劃之時，就將一些地段比較好、地形比較方正的地塊劃分為留用地。留用地出現(xiàn)在城市不斷擴張的過程中，每個板塊在不斷的完善過程中，板塊升值速度將是不可小覷的。板塊的升值同樣能帶來物業(yè)的升值。

    >>>投資風(fēng)險

    整層購買避免產(chǎn)權(quán)爭議

    在一定程度上，留用地土地性質(zhì)和長期租賃協(xié)議的條款確實要經(jīng)過一番解釋，才能讓市場接受。根據(jù)《合同法》第214條規(guī)定，租賃合同最長期限為20年，因而留用地項目租賃期限基本為50年或40年，這需要在合同中對租賃期限作分段自動續(xù)租的描述。同時對于合同雙方的違約責任也要明確約定：一是雙方不得以任何理由拒絕自動續(xù)訂租賃合同，必須承擔單方解除合同的違約責任；二是非因客戶方原因，開發(fā)商不得單方解除合同，否則需退還客戶方已支付的全部租金，并按該合同約定支付違約金。另外對于在合同期內(nèi)遇拆遷，也因有雙方的約定。上述這些條款僅僅是最大限度的保障消費者的利益。而徹底避免產(chǎn)權(quán)爭議，最好的辦法是整層購買。

    認準大項目和品牌開發(fā)企業(yè)

    在選擇留用地項目時，認準大項目和品牌開發(fā)企業(yè)。由于準入門檻較低，在留用地的開發(fā)中存在著一些初次進入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的公司，由于缺乏開發(fā)經(jīng)驗，在產(chǎn)品規(guī)劃上和產(chǎn)品品質(zhì)上都不能充分發(fā)揮項目的價值。尤其是小項目，物業(yè)公司難找，使得該類物業(yè)在日后的管理上可能會遇到很多意料不到的問題，對于物業(yè)的保值和升值有非常大的影響。隨著市場的變化，這部分開發(fā)商也有可能隨時撤離市場，因此在選擇該類房產(chǎn)品時，盡量選擇品牌房產(chǎn)，選擇有后續(xù)開發(fā)項目的公司。

    分清小產(chǎn)權(quán)房和留用地

    由于這個市場還處于起步階段，很多人把留用地項目理解為“小產(chǎn)權(quán)房”，其實兩者是完全兩個概念的產(chǎn)品。一個是國有土地，一個是集體土地。一個具有合法有效的產(chǎn)權(quán)證，一個則沒有合法有效的產(chǎn)權(quán)證。