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    小產(chǎn)權(quán)房與留用地項目的區(qū)別

    小產(chǎn)權(quán)房 留用地

    土地性質(zhì) 耕地或者農(nóng)民宅基地 村屬自留地，為建筑用地

    土地用途 未經(jīng)過政府審批 國土局備案通過

    政府政策 國家禁止 杭州鼓勵用于招商引資

    開發(fā)性質(zhì) 非法開發(fā) 合法開發(fā)

    拆遷 國家征地隨時可能拆遷 符合規(guī)劃，不會拆遷

    三證 三證不能辦出 具有“國有土地證”、“契證”、

    “房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉(zhuǎn)讓

    杭州寫字樓、酒店式公寓

    >>>市場概況

    與10月住宅市場下跌不同，商業(yè)項目的成交卻出現(xiàn)了大幅度的上漲，10月共成交1480套，其中寫字樓成交1206套。從新增的商業(yè)項目來看，主要集中在江干區(qū)及濱江區(qū)，其中新推房源最多的是江干區(qū)的同方國際大廈，共有593套房源推出，其次新推房源較多的還有位于濱江區(qū)的錢龍大廈、下城區(qū)的現(xiàn)代之星大廈項目。

    從最近的寫字樓投資市場上看，單純用于辦公的寫字樓物業(yè)一直處于被動受冷遇的地位，在這樣的情況下，更多的開發(fā)商目前更傾向于改變產(chǎn)品形式，提升產(chǎn)品的居住投資功能，因此寫字樓衍生產(chǎn)品小戶型公寓應運而生，而且一直占據(jù)著寫字樓市場的重要位置。而杭州各大區(qū)域中，該類產(chǎn)品形式銷售情況最好的區(qū)域就是濱江區(qū)。

    種種市場跡象表明，在如此大的成交量中，精裝修酒店式公寓產(chǎn)品形式目前得到了市場的熱捧。究其原因，除了90/70政策驅(qū)使外，精裝修小戶型銷售熱潮的掀起也起到了一定的帶動作用。

    在目前的小戶型放量中，年輕置業(yè)者至少占了80%的消化比重，購房群體年輕化趨勢明顯。而單從投資角度來看，精裝修酒店式公寓及30平方米至50平方米的精裝修戶型仍是投資客追逐的主體。

    回報率、轉(zhuǎn)手率及區(qū)域前景是投資客較為重視的產(chǎn)品因素，精裝修酒店式公寓在這些方面一般占有優(yōu)勢，特別是對于資金要求不高，轉(zhuǎn)手又相對便利，這些都是投資客選擇其下單的的原因。

    >>>投資風險

    以位于濱江一橋板塊的和順·風尚藍灣為例，目前該樓盤的銷售均價為11000元/平方米，從該區(qū)域的整個銷售價格水平來看，屬于價格相對適中。以45平方米的一套公寓計算，總價為49.5萬元，而目前該區(qū)域精裝修的租金在1500元/月，這樣一算，該產(chǎn)品的投資回報率應該在3.7%，應該屬于投資回報率相對較高而且穩(wěn)定的一種投資產(chǎn)品，具有良好的性價比。

    主要還是此類產(chǎn)品與此區(qū)域的需求想吻合，商住兩用的產(chǎn)品基本滿足商務人士及眾多公司白領人士的需求，因此此類產(chǎn)品的投資回報率基本比較穩(wěn)定。就成為一種回報穩(wěn)定、風險較小的投資產(chǎn)品。

    開發(fā)商夸大投資回報

    目前在一些樓盤大力推出寫字樓或酒店式公寓的同時，一些銷售員為了推銷產(chǎn)品，會直接告訴購房者，購房后代租公司會有人主動找上門來租房，并不時拋出高價房租的誘餌。“投資自住兩相宜”的廣告攻勢更是吸引了不少購買者，而使購買者忘記了潛在的風險而盲目下單。

    挑選品牌開發(fā)商的產(chǎn)品進行投資

    但是該類產(chǎn)品也有不足之處，一方面，此類公寓的得房率相對比較低，一般只有65%-70%，而且由于提供酒店式服務，因此物業(yè)管理等維護費用相對比較高。另一方面，從整個市場上看，該類產(chǎn)品供應量大，同質(zhì)化競爭比較嚴重，從需求的角度來看，酒店式公寓的客戶有其特定的局限性，主要集中在在杭外企的高管人士以及企業(yè)的高級白領一族，除此以外，還有一些外地做生意長期在杭居住的人士。

    租客的去留很大程度上取決于物業(yè)管理的質(zhì)量，直接關系到今后的租金和收益回報。因此購買前要全面了解開發(fā)商和物業(yè)公司的經(jīng)營實力，不能在一些美好預期刺激下盲目購買。投資者還要考慮到寫字樓及小區(qū)周邊環(huán)境的綜合配套性，從中找到利潤增長點。

    產(chǎn)權(quán)易混淆，空置率增加

    酒店式公寓的產(chǎn)權(quán)也是投資過程中最需要關注的問題之一。目前市場上很多此類公寓只有50年產(chǎn)權(quán)甚至沒有產(chǎn)權(quán)只有使用權(quán)。買賣過程中往往容易被銷售員渲染的預期前景所迷惑，忽略了保障業(yè)主權(quán)益的產(chǎn)權(quán)所屬問題。

    目前小戶型產(chǎn)品的供給已出現(xiàn)飽和跡象。主要表現(xiàn)在房子多，租房的人少，空房率在增高，這也是在選擇產(chǎn)品環(huán)節(jié)中不可忽略的一個重要因素。

    >>>典型案例

    濱江·新城時代廣場位于慶春文化廣場，東至新塘路，南臨鳳起東路，北依景芳路。項目總建筑面積達20萬平方米。是一個集酒店式公寓、大型商業(yè)中心為一體的大型商務綜合體。

    其中87896.11平方米開發(fā)為50平方米至90平方米的精裝修酒店式公寓，而總面積53152.2平方米規(guī)劃為4層商業(yè)裙樓，計劃引進餐飲及休閑娛樂等高檔商業(yè)業(yè)態(tài)，商務配套的齊全也為單身公寓增加了不少的附加值。此項目自5月19日開盤以來，到6月底銷售率已經(jīng)超過了60%，此項目在推出之后，引起了大量投資客的關注。

    整個項目的設計規(guī)劃在目前杭州所有的同類項目中屬于最高檔的，根據(jù)現(xiàn)場的銷售人員介紹，本次項目的所有設計都是出自特邀設計單位香港G.I.L公司的頂級設計師之手。其中一種戶型是47平方米的精致生活戶型，雖然只有47平方米，但是還是配置了獨立廚房，很舒適的工作間，各方面的生活配套需求都考慮到位并盡量滿足。

    這樣的產(chǎn)品打造相對合理而且新穎，非常適合追求生活品質(zhì)的年輕白領居住。家具、燈具、液晶電視一應俱全，業(yè)主可以拎包入��；如果辦公，則在主要的室內(nèi)空間提供墻面、頂面、地面的高檔精裝修，并且贈送高規(guī)格衣柜，廚房、衛(wèi)生間則維持原有設計不變。

    城市綜合體

    >>>市場概況

    城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

    杭州將打造運河商務區(qū)綜合體、地鐵濱康站綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、桐廬縣城濱江商住綜合體等100個城市綜合體項目。比如濱江·萬家星城項目就與杭州創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地綜合體緊密相連。

    此外，遠洋運河項目、來福士廣場、萬象城、嘉里中心、星光大道、中都·西溪CIC、坤和·三墩新天地等，都是目前最引人關注的城市綜合體項目。

    >>>投資風險

    城市綜合體的項目本身都涵蓋有商業(yè)、住宅、寫字樓、酒店等多種業(yè)態(tài)的特點，使其更加多元化，產(chǎn)品附加值更大、生活品質(zhì)更高，從而也具有更好的保值性、抗跌性和更大的升值空間。

    另外，城市綜合體的項目的地段一般比較繁華，或者具有很好的發(fā)展前景以及符合城市規(guī)劃。同時，這些多重業(yè)態(tài)的有機組合就相對降低了投資風險，增加了投資收益。

    有業(yè)內(nèi)專家分析，各大商圈核心的城市綜合體項目的公寓租金比同區(qū)域內(nèi)其他純公寓的租金水平都要高，這個觀點足以令投資客為之“瘋狂”。不管是購買后用來出租，還是等價格漲到一定程度后再度售出，利潤都是比較可觀的。

    如已經(jīng)落成并投入使用的像市民中心綜合體、天都城人居旅游綜合體、復興國際商務廣場綜合體、星光大道綜合體等，均已大展雄姿。

    此外，如遠洋地產(chǎn)先后投入過百億傾力打造并且即將入市的運河項目，據(jù)說已有不少“有分量”的投資客“虎視眈眈”了。

    >>>投資回報率

    開發(fā)商期望過高，對后市過于樂觀

    投資城市綜合體和投資普通住宅品一樣，首先要選擇有開發(fā)大型項目經(jīng)驗的開發(fā)公司。綜合體容易讓人看起來外表光鮮亮麗，但是落成之后沒有一個很好的運作團隊和經(jīng)營模式是很難獲得穩(wěn)健甚至上揚的收益率的。開發(fā)企業(yè)缺乏專業(yè)的操盤能力，又對后期營運有過高的期望導致后勁不足，也是目前城市綜合體開發(fā)普遍存在的問題。

    另一方面，小型開發(fā)商往往難以勝任城市綜合體項目較大的操作難度，需要運用的技術含量和資金成本要求都比較高。

    分散出售影響產(chǎn)品檔次，降低收益率

    綜合體內(nèi)的寫字樓如果由開發(fā)商整體銷售或是統(tǒng)一進行出租，才能做出檔次來。但是如果分散出售之后再由個體小業(yè)主另外自行出租，必然會讓城市綜合體的整體感下降一個檔次，且難以整體經(jīng)營管理。