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    隨著經(jīng)濟向好預(yù)期的逐漸明晰，最能直接映射經(jīng)濟形勢的寫字樓市場開始趨暖。與價格已處高位的住宅相比，可售型寫字樓的投資回報率更顯吸引力。

    有數(shù)據(jù)顯示，10月上海寫字樓銷售均價已達16221元/平方米，無論從買賣市場還是租賃行情來看，可售型寫字樓這一細分市場已明顯復(fù)蘇。不過，業(yè)內(nèi)人士認為，寫字樓進行出售的策略，固然有開發(fā)商對于項目發(fā)展的策略考慮，但從整體招商運營的角度而言，分散拆賣的方式對于項目長遠發(fā)展并無利好。

    散賣主旨重在回籠資金

    10月，萬達在上海南匯區(qū)的周浦廣場項目繼續(xù)熱銷。當(dāng)月銷售套數(shù)高達419套，銷售面積24119平方米。這一數(shù)值，不僅在10月上海全市寫字樓銷售排行榜中名列第一，且?guī)�動整體南匯區(qū)在上海各區(qū)之中成為“榜眼”。

    CBN記者得到的一份業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示，萬達周浦廣場在今年1月時的銷售均價還只是在9332元/平方米，隨著銷售勢頭的逐漸上升，11月的銷售均價已上升至13502元/平方米，10個月內(nèi)的價格漲幅為45%。而這個項目的地理位置，只是屬于上海外郊環(huán)間區(qū)域。

    “萬達的銷售策略還是比較清晰明確的。”一位投資機構(gòu)人士告訴CBN記者。以其進入上海的發(fā)展步伐來看，已運作3年的萬達五角場廣場是其首枚落滬棋子。時至今日，五角場區(qū)域的人氣與商業(yè)氛圍早已不可同日而語。“五角場項目的經(jīng)營策略很簡單，分拆散賣寫字樓部分回收利潤，而商場部分開發(fā)商自己持有。”

    在陸續(xù)引入萬達國際影城、第一食品廣場及沃爾瑪超市之后，萬達五角場廣場的商場運營狀況日趨成熟。據(jù)悉，廣場內(nèi)的平均客流量可達5萬~8萬人次/天，而地下一層位置稍好的商鋪租金大致為25~30元/平方米。不過這對于萬達在上海的發(fā)展策略來說，只是第一步。

    該人士認為，萬達在五角場區(qū)域打響的“頭炮”，對于該集團在其他區(qū)域可持續(xù)發(fā)展影響很大。“萬達先在市中心把品牌影響力打出來，再在偏遠區(qū)域進行銷售的話，客戶更容易接受認可。”事實證明，這一策略的確起到了作用。數(shù)據(jù)顯示，截至11月25日，萬達周浦廣場項目的寫字樓部分已售出1004套。

    整層出讓“流行”

    據(jù)中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理馬冀介紹，當(dāng)前寫字樓市場的投資回報率已可達到4%~6%。這與住宅持有出租的投資回報相比，顯得更具吸引力。從租賃市場來看，2009年10月，上海甲級寫字樓租金為7.67元/平方米/天，與這部分產(chǎn)品相比，租金在4~5元/平方米/天的準甲級寫字樓更易受到客戶青睞。

    但有業(yè)內(nèi)人士表示，由于出讓時涉及土地增值稅和所得稅占據(jù)比例很高，因此對于開發(fā)商來說，散賣的成本并不小。“只能說分拆散賣對于及時回籠資金還是有用的。”

    此外，一個業(yè)內(nèi)公認的觀點是，分拆散賣這一形式往往會對寫字樓項目后期招商運營造成影響，如果項目位于商務(wù)氛圍不高的區(qū)域內(nèi)，這一風(fēng)險將更高。

    “個人客戶購買寫字樓的原因，自用與出租皆有。如果是客戶自用的話，在運營上更難打理。如果一棟樓宇里面，金融或?qū)崢I(yè)公司與美容美發(fā)店相摻雜，肯定會影響出租品質(zhì)。”馬冀表示，正因為此，有開發(fā)商現(xiàn)在更熱衷于整層出讓。以奉賢區(qū)的南橋國際商業(yè)廣場為例，該項目最終采取的銷售策略是，先向中國農(nóng)業(yè)銀行出讓了整三層面積，然后再分拆散賣給小客戶。馬冀認為，這種銷售方式一方面有利于吸引個人投資者，另一方面則有利于項目后期的招商經(jīng)營。

    實行整層出讓的最新案例當(dāng)數(shù)南京西路板塊的東海廣場，初涉上海的SOHO中國(新聞 公司)(企業(yè)專區(qū),旗下樓盤)潘石屹 在將其納入囊中之后，決定將這一寫字樓項目由原先的分拆散賣轉(zhuǎn)為“整層出讓”。在此之前，位于陸家嘴金融區(qū)域內(nèi)的中融碧玉藍天大廈，以成交均價約4.9萬元/平方米、涉及10層樓面的單筆交易引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。而這筆交易，已是該項目實行整層出讓的第二筆買賣。馬冀認為，整層出讓的設(shè)定，無疑大大提高了買家入市的門檻，這對于項目品質(zhì)起到了較強的把控性。