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    開發(fā)商囤積、閑置、炒賣土地現(xiàn)象本已見怪不怪，但最近央視大張旗鼓地再披露：李澤楷旗下盈科大衍地產(chǎn)公司強辯在其囤積的4.6萬平方米土地上挖個大坑竟不算閑置，公開忽悠老百姓和媒體，今年8月，該地塊以1.18億美元的價格(約9.2億港元)倒賣給瑞安建業(yè)，盈科因此稅前獲利2.35億港元。潘石屹也再次放言稱，中國有大概占1/3的開發(fā)商從來不蓋房子，只“倒土地”。

    囤地、倒賣、閑置等現(xiàn)象在業(yè)界屢禁不止。為什么？這些年政府出臺的土地政令、法律法規(guī)并不見少，但地產(chǎn)商為何仍如此猖狂？

    50%“地王”在曬太陽

    目前，全國存在驚人的囤地現(xiàn)狀：各地被囤積、閑置多年的土地隨處可見，多數(shù)雜草叢生甚至可以放牛牧羊，2007年以來誕生的“地王”正在曬太陽的多達50%。

    全國土地存量的30%，約4.3億平方米掌握在少數(shù)房企手中。截至今年三季度末，全國排名前十的開發(fā)商囤地規(guī)模達3億平方米，恒大地產(chǎn)以5100萬平米居首,碧桂園、雅居樂、萬科均在十強之列。按潘石屹的說法，這些開發(fā)商的土地儲備，最長的可供開發(fā)150余年，最少的也可供其開發(fā)20年。

    與此相應(yīng)的，是大量的開發(fā)商（包括“地王”）對國家頒發(fā)的一道又一道土地政令的置若罔聞。這皆是“政令成空文”的結(jié)果和代價。一般來說，開發(fā)商囤積居奇的基礎(chǔ)動因是利益驅(qū)動，或為在資本市場上融資，或通過土地升值謀利，或為炒地贏利。

    事實上，開發(fā)商往往圖謀著兩次贏利。把大量土地囤在手里，通過時間差、價格差獲得土地增值利潤，然后再以當(dāng)前該地區(qū)的地價為參照，以計算土地贏利后的地價作為成本，再來設(shè)計房價獲取房屋開發(fā)贏利。

    此外，一些開發(fā)商純粹是土地商人，根本沒打算做產(chǎn)品開發(fā)，只做純粹的土地買賣，因為單純囤積、炒賣土地的風(fēng)險比開發(fā)房屋的投入也要小很多，而往往可能獲得比開發(fā)、銷售房屋更高的利潤。再有，因儲備土地卻很受資本市場追捧，一些開發(fā)商圖謀用土地儲備在資本市場上大肆圈錢。

    追究開發(fā)商對利益追逐背后的動機，除了被扭曲的人為的房價預(yù)期外，也是房地產(chǎn)市場法制制度建設(shè)的欠缺、土地政令得不到有效執(zhí)行的直接后果。

    政令成一紙空文

    制度建設(shè)上存在問題，市場自然就可能出問題，一個有問題的房地產(chǎn)市場，往往容易被利益集團人為地推高房價、地價，盡管這種囤積土地獲利的簡單商業(yè)行為只是“期貨”，但土地自然成為其獲取未來巨額利益機會與保障。

    事實上，中央政府多年來出臺了不少政令打擊囤地炒地行為。但是，這些政令一直沒有得到嚴(yán)格執(zhí)行，閑置兩年以上的土地將被“堅決無償收回”等政令成為一紙空文，受處罰的開發(fā)商實在難覓，導(dǎo)致囤地現(xiàn)象愈演愈烈。

    一些地方政府在土地財政和個人利益驅(qū)動下，樂于推動地價不斷上漲，甚至以各種手段和開發(fā)商一起把地價節(jié)節(jié)推高，為獲得更多的賣地收入而公然“廢棄”乃至踐踏中央政府的土地政策，還成為了開發(fā)商的囤地幫手。

    更有甚者還幫助應(yīng)該被執(zhí)行政策的閑置土地解圍，使得囤積、閑置土地有了政府擔(dān)保而幾乎沒有風(fēng)險。個別地方官員還參與到房地產(chǎn)開發(fā)和倒賣土地中，或充當(dāng)土地買賣中介，以獲取利益。

    因此，導(dǎo)致政令成空文的根本原因在于政府執(zhí)法不到位。開發(fā)商終究是企業(yè)，企業(yè)自然會追求利潤的最大化。開發(fā)商正當(dāng)?shù)闹鹄�行為仍需法律法�?guī)的有效監(jiān)管，才能形成公開公平公正的市場游戲規(guī)則。若政府執(zhí)法力度弱，或?qū)⒄�令�?dāng)成擺設(shè)，無異于慫恿乃至支持非正常的房價、地價上漲。

    土地新政漏洞亟待修補

    面對公眾的抱怨，從種種跡象和國土資源部的系列動作的來看，房地產(chǎn)新一輪漸進式的土地市場調(diào)控已經(jīng)開始。

    11月12日，國土資源部發(fā)布了《限制用地項目目錄（2006年本增補本）》和《禁止用地項目目錄（2006年本增補本）》的通知，對商品住宅用地的宗地出讓面積，給出了明確的上限：大城市20萬平方米（約300畝），中等城市14萬平方米，小城市（鎮(zhèn)）7萬平方米。

    對新一輪土地市場調(diào)控的效果，或仍難令人樂觀，但有調(diào)控總比沒有要好。但該土地新政到底會執(zhí)行到什么程度？執(zhí)行結(jié)果會怎樣等？還得靜待“以觀后效”，現(xiàn)在難下結(jié)論。特別是該政令中存在兩大漏洞問題亟待修補。

    一個問題是對城市規(guī)模的定義模糊。

    除北京、上海、廣州、深圳這些一線城市外，如何鑒定哪個城市到底屬于大城市、中等城市或小城市？事實上，大城市、中等城市、小城市屬于口頭用語，沒有明確、統(tǒng)一的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

    中部一些常居人口不到兩百萬的省會城市，往往被冠以“大城市”或“特大城市”，按此推論，為應(yīng)對政策，恐怕所有的省會城市及直轄市都會認(rèn)定自己是大城市，按照最高上限來執(zhí)行政策。如此，等于該政策又可能無法執(zhí)行或執(zhí)行起來沒有多大意義。

    因為全國房地產(chǎn)市場成交額、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)約有60%以上集中在一線城市、省會城市及發(fā)達的非省會城市，而這些城市正是房地產(chǎn)問題最集中的地方。因此，對城市規(guī)模定義的模糊，確實是個容易導(dǎo)致政策難操作的實際問題。

    另一個可能存在的問題是，新政可能被“化整為零”所消解。由于政策不可能規(guī)定同一開發(fā)商或其關(guān)聯(lián)或下屬企業(yè)不能在同一地區(qū)拿緊鄰的兩塊或多塊土地，因此，土地新政還要防止出現(xiàn)化整為零的做法，防止地方政府采取與開發(fā)商“勾結(jié)”出讓的辦法，為規(guī)避政策，把一宗大面積地塊分拆成幾個符合新政策規(guī)定的地塊。

    然后，開發(fā)商通過“勾結(jié)”競買土地，在出讓方設(shè)定特定條件“約束”的幫助下，分期、陸續(xù)把實際上的整塊大面積土地全部拿下。

    面對非正常的高地價和高房價已經(jīng)使無數(shù)老百姓的切身利益受到了侵犯的現(xiàn)實，政府有必要撥亂反正，依法嚴(yán)懲不良開發(fā)商，否則地產(chǎn)業(yè)潛伏的危機越積越大，必將嚴(yán)重影響中國經(jīng)濟和社會的發(fā)展。