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    2010年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)以及杭州樓市而言，注定是一個(gè)敏感的年份。合創(chuàng)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)在每年開年之時(shí)發(fā)布的《杭州住宅供應(yīng)白皮書》，是對(duì)杭州房地產(chǎn)市場進(jìn)行的一次理性研判，已經(jīng)成為理解和研究杭州樓市的重要文獻(xiàn)之一，通過對(duì)杭州主城區(qū)的土地及住宅產(chǎn)品進(jìn)行深入、全面的調(diào)研統(tǒng)計(jì)，并結(jié)合歷史對(duì)未來可能的供應(yīng)和發(fā)展作出預(yù)測，希望這對(duì)樓市各方?jīng)Q策者能夠有所裨益。

    未來3-5年杭州住宅供應(yīng)量約1785萬平方米

    未來3-5年杭州（不含蕭山、余杭，下同）總體可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)面積為1784.8萬平方米。若以平均每套120平方米計(jì)，可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)套數(shù)將近15萬套；若以平均每套90平方米計(jì)，總體可預(yù)計(jì)住宅供應(yīng)套數(shù)將近20萬套。根據(jù)杭州2007、2008、2009年三年平均年度成交量3.4萬套測算，這些供應(yīng)量需4-6年才能消化完畢。

    其中，可售存量房源（指已領(lǐng)取預(yù)售證，但尚未達(dá)成銷售的房源）約為78.9萬平方米，未售余量房源（指已有開盤記錄樓盤中那些尚未領(lǐng)取預(yù)售證的后續(xù)房源）約為504.5萬平方米，新增潛在供應(yīng)（指已取得土地、但尚未開發(fā)或從未進(jìn)行過銷售的新增潛在房源）約為1201.4萬平方米。

    最值得關(guān)注的就是約為1201.4萬平方米的新增潛在供應(yīng)總量。其中，在2004-2008年所出讓土地約可產(chǎn)生513.3萬平方米的預(yù)計(jì)新增供應(yīng)中，有約211.2萬平方米已經(jīng)開工，將會(huì)在2010年開始陸續(xù)上市；約302.1萬平方米尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì)將于在2011-2012年上市。而2009年新出讓宅地基本集中在下半年，可產(chǎn)生約688.1萬平方米的預(yù)計(jì)供應(yīng)。以從獲地到銷售一年半的常規(guī)周期預(yù)計(jì)，也將會(huì)集中在2011-2012年左右上市。這樣算起來，接近1100萬平方米左右的供應(yīng)量將自2010年下半年開始，并集中于2011-2012年上市銷售。屆時(shí)，樓市將迎來供應(yīng)高峰期。

    杭州未來住宅供應(yīng)總量明顯大于前兩年同期統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)供應(yīng)總量較2008年同期增幅21.3%。其中，新增潛在供應(yīng)增幅63.4%，較上年有較高增長，這意味著在未來3年內(nèi)杭州主城區(qū)將迎來大規(guī)模的住宅供應(yīng)。

    從未來住宅供應(yīng)的城區(qū)分布看，江干區(qū)以484.6萬平方米可預(yù)計(jì)供應(yīng)量和27.2%的占比位居第一，成為未來杭州主城區(qū)供應(yīng)量最大的區(qū)域；拱墅區(qū)以332.6萬平方米的可預(yù)計(jì)供應(yīng)排列第二，占比18.6%；下沙區(qū)域以279.3萬平方米的可預(yù)計(jì)供應(yīng)位居第三。

    一線品牌房企掌握未來樓市話語權(quán)

    未來杭州可預(yù)計(jì)的1201.4萬平方米新增潛在供應(yīng)中，一線知名品牌占據(jù)了絕對(duì)的主導(dǎo)權(quán)，包括中海、濱江、遠(yuǎn)洋、綠城、龍湖等十家一線品牌房企的潛在供應(yīng)量合計(jì)達(dá)486.2萬平方米，約占總潛在供應(yīng)的40%。

    由此可見，隨著大量土地資源的集中，在未來幾年杭州的住宅供應(yīng)亦將逐漸呈現(xiàn)品牌集中趨勢(shì)，一線品牌房產(chǎn)將主導(dǎo)未來杭州樓市的話語權(quán)。而品牌房產(chǎn)成為未來供應(yīng)主流，對(duì)杭州樓市而言至少在兩個(gè)方面有較大影響：一方面，一線品牌房企以更高的起點(diǎn)、優(yōu)異的產(chǎn)品研發(fā)、營造能力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，將進(jìn)一步提升杭州整體房產(chǎn)品質(zhì)及居住檔次；另一方面，由于獲地成本、產(chǎn)品營造成本的上升，以及品牌的溢價(jià)能力，也將在一定程度上間接拉升杭州房價(jià)。

    20萬平方米以上的大盤占半壁江山

    從杭州樓市的未來供應(yīng)看，20萬平方米以上的規(guī)�；瘶潜P在未來杭州樓市的住宅供應(yīng)中占據(jù)半數(shù)。在未售余量供應(yīng)的40個(gè)樓盤，有9個(gè)樓盤后續(xù)供應(yīng)量達(dá)20萬平方米以上，合計(jì)供應(yīng)量達(dá)302.8萬平方米，占未售余量供應(yīng)的60%；而新增潛在供應(yīng)的97個(gè)項(xiàng)目中，有13個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)量在20萬平方米以上，合計(jì)供應(yīng)量為478.2萬平方米，占新增潛在供應(yīng)的40%。

    這些中等規(guī)模以上樓盤在未來的推售以及入住，將在一定程度上對(duì)杭州未來社區(qū)規(guī)模及居住模式的形成，以及政府規(guī)劃布局和生活配套資源的跟進(jìn)產(chǎn)生潛在的影響。

    老盤還能新推逾500萬平方米的房源

    截至2009年12月31日，杭州未售余量房源約504.5萬平方米。若以平均120平方米/套計(jì)，約4.2萬多套；這些房源預(yù)計(jì)將在2010—2011年陸續(xù)供應(yīng)。以2009年杭州全年成交商品住宅5.4萬套推測，在樓市相對(duì)良好的銷售狀態(tài)下，這些未售余量房源約需1年可銷售完畢。

    而且，各城區(qū)分布不均勻，其中西湖、下沙和江干供應(yīng)量最大。

    西湖區(qū)未售余量的供應(yīng)在整個(gè)主城各區(qū)占比最大，以約181萬平方米占據(jù)總供應(yīng)的35.9%；區(qū)內(nèi)西溪濕地、蔣村、三墩等多個(gè)板塊均有較大量的后期供應(yīng)。下沙以103.7萬平方米位居第二，占比為20.6%，世茂•江濱花園、保利•東灣、金隅•觀瀾時(shí)代等項(xiàng)目均是后期未售余量供應(yīng)的重點(diǎn)樓盤。江干區(qū)以79萬平方米位列第三，占比15.7%，主力供應(yīng)為九堡和丁橋板塊。

    上城區(qū)是所有城區(qū)中未售余量房源最少的一個(gè)城區(qū)，目前只有綠城•藍(lán)色錢江后期有近12萬平方米的新房源上市。藍(lán)色錢江二期預(yù)計(jì)2010年3、4月份開盤，推出共360套房源、戶型面積約230—800平方米；沿江房源預(yù)計(jì)均價(jià)50000元/平方米，二線房源預(yù)計(jì)均價(jià)40000元/平方米左右。

    下城區(qū)未售余量房源的供應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)板塊：一個(gè)是以嘉里•樺楓居和元都新景為代表的華豐板塊。2009年是華豐板塊相對(duì)較為沉寂的一年，作為板塊內(nèi)規(guī)模最大、知名度最高的樓盤——樺楓居在下半年幾乎無開盤記錄，而元都新景、億城雅苑等樓盤也只在2009年開盤兩次。后期樺楓居還有南區(qū)約18萬平方米精裝修房源尚未上市，戶型為80—140平方米，預(yù)計(jì)2010年會(huì)陸續(xù)推售。元都新景的未售余量供應(yīng)不大，共6幢、400多套房源、不足5萬平方米，將于2010年4、5月份開盤，戶型面積88—134平方米。億城雅苑已經(jīng)全部開盤，后期無新房源供應(yīng)。

    另一個(gè)板塊為東新新天地板塊。東新新天地板塊是隨著濱江•萬家星城開盤而崛起的新板塊，同時(shí)城北新商業(yè)中心——新天地項(xiàng)目將在此建設(shè)，為城北的房地產(chǎn)開發(fā)迎來一個(gè)新起點(diǎn)。萬家星城是下城區(qū)的主力供應(yīng)樓盤也是板塊內(nèi)唯一在售樓盤，未售余量供應(yīng)主要集中在二期和三期、達(dá)33萬平方米之多；2009年年底的一個(gè)月內(nèi)，萬家星城共開盤三次成交1197套房源，創(chuàng)造了杭州單盤月度成交套數(shù)新紀(jì)錄。

    目前華豐板塊平均售價(jià)在13000—15000元/平方米左右；而東新新天地板塊萬家星城已經(jīng)達(dá)到22000元/平方米。

    拱墅區(qū)的未售余量主要集中在橋西板塊的凱德•視界上，凱德•視界二期龍灣將在2010年開盤，屆時(shí)將先推出最南邊的兩幢A、B樓共約200套房源，主力戶型為170—200平方米左右。

    凱德•視界目前無房可售。而從售價(jià)上看，鄰近的名城•燕園最近一次開盤在2009年12月19日，售價(jià)26000元/平方米，按照目前的市場行情，預(yù)計(jì)凱德•視界二期龍灣的開盤售價(jià)將會(huì)超過26000元/平方米。