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    航天科技大廈、仁恒置地廣場、喜年廣場、新視界廣場、喜樓國際交房在即，招租已經(jīng)悄然啟動。近日，記者從成都眾多即將交房的甲級寫字樓招租部獲悉，對外招租叫價為110元-170元/平方米。以當(dāng)前成都甲級寫字樓銷售價格13000元-19000元/平方米計算，以年80%的出租率（20%空置率）計算，租金投資回報率高達8%-11%。與此相反的是，當(dāng)前售價高達3萬-6萬元的臨街商鋪，出租所得的月租金也就110元-200元/平方米。甲級寫字樓的投資回報率已經(jīng)超越了4%-8%的臨街商鋪的租金回報率。

    3月20日，位于一環(huán)路上的純商業(yè)地產(chǎn)項目青羊肆開盤銷售，據(jù)售樓部稱，最高售價11萬元/平方米。面對日益高漲的商鋪價格，其最直接的回報租金卻上揚乏力，已有精明的投資人開始放棄商鋪轉(zhuǎn)戰(zhàn)甲級寫字樓市場。

    甲級寫字樓租金看“漲”

    根據(jù)仲量聯(lián)行、戴德梁行、世邦魏理仕、高力國際和第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年，即將交房的甲級寫字樓包括航天科技大廈、仁恒置地廣場、喜年廣場、鼓樓國際、新希望大廈、新視界廣場、川投大廈、三峽廣場、新希望國際、地鐵OCC大廈和特拉克斯國際廣場等。記者從以上各大甲級寫字樓獲悉，交房在即，不少寫字樓已經(jīng)悄然啟動了招租工作，對外租金報價在110元-170元/平方米。

    負(fù)責(zé)航天科技大廈招租的仲量聯(lián)行董事張裕鵬告訴記者，“我們報價為130元-170元/平方米，有誠意的實力客戶價格可以洽談，但我們的心理價位是150元/平方米。”與此同時，記者從仁恒置地廣場租務(wù)中心獲悉，招租均價150元/平方米。對此，高力國際成都公司總經(jīng)理蔡孟頤表示，“仁恒置地廣場和航天科技大廈，作為成都兩大全新的頂級寫字樓，租金價格應(yīng)該可以上到150元/平方米。”將于今年底才交房的新希望大廈，依然以超甲級寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)打造，四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍告訴記者，“我們預(yù)計的租金價格為120元-160元/平方米，我們的心理價位為150元/平方米。”此外，新視界廣場、鼓樓國際報價80元-100元/平方米。

    根據(jù)仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年，作為頂級寫字樓，香格里拉在市場中可謂“一枝獨秀”，月租金150元-170元/平方米，緊隨其后的是匯日央擴130元-150元/平方米，再其次是中環(huán)廣場和聯(lián)邦威斯頓大廈100元-120元/平方米。張裕鵬表示，“今年航天科技大廈和仁恒置地廣場出現(xiàn)之后，將與香格里拉寫字樓形成‘三足鼎立’之勢，強勢拉動成都高端寫字樓租金上行。”

    根據(jù)高力國際成都公司提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成都甲級寫字樓近10年來，租金走勢相當(dāng)平穩(wěn)，基本上在80元-120元/平方米徘徊。蔡孟頤也表示，“今年6、7月份，航天科技大廈、仁恒置地廣場作為成都全新的兩大頂級寫字樓的出現(xiàn)，將會改變成都寫字樓價格拉不開距離的態(tài)勢，可能會進一步出現(xiàn)兩極分化，部分落伍的寫字樓價格會下滑，頂級寫字樓價格走高。”

    寫字樓回報率高過商鋪

    “150元/平方米，當(dāng)前，成都甲級寫字樓的租金價格是許多社區(qū)商鋪都難以達到的。能夠租到150元/平方米，這樣的商鋪的售價大約需要3萬-5萬元/平方米。兩相比較來看，甲級寫字樓作為近年才快速發(fā)展起來的投資型物業(yè)，價格相對比較合理，投資回報率也比較高。”世家機構(gòu)首席分析師樊邦勇表示。

    那么，目前，成都的甲級寫字樓的租金回報率一般是多少呢？記者展開抽樣調(diào)查。

    在喜年廣場售樓部，記者日前以購房者身份獲悉，當(dāng)前售價為13000-17000元/平方米，對外招租價格為100元-140元/平方米，銷售人員一再表示，投資租金回報率可以達到9%-11%。隨后，記者從仲量聯(lián)行提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中注意到，與喜年廣場在一條街上的中環(huán)廣場租金能夠達到100元-120元/平方米。

    而在地鐵一號線站口、人民南路、航空路交匯處的新希望大廈，其開發(fā)商四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍稱，“我們根據(jù)市場預(yù)測，租金可以120元-160元/平方米。以此價格計算，租金回報率也可以達到8%-11%。”據(jù)調(diào)查，新希望大廈旁邊的國航世紀(jì)中心、豐德國際廣場和商鼎國際、聯(lián)邦威斯頓的寫字樓價格也在80元-120元/平方米。對比來看，或許未來新希望大廈租到120-160元/平方米不會是奢望。

    由四川新港地產(chǎn)顧問有限公司提供的商鋪租金價格顯示，成都租金最高的社區(qū)商鋪在人民南路、桐梓林、紫荊路、神仙樹、錦繡路等區(qū)域，以及一環(huán)路或內(nèi)環(huán)線較好口岸的商鋪，一般租金可以達到150元-240元/平方米，但這樣的商鋪，售價一般都在3萬-7萬元/平方米，像春熙路的商鋪租金達到600元-1000元/平方米，其售價一般都在10萬元/平方米以上。而在城東、城北以及城西一些社區(qū)商鋪，一般租金都在40元-100元/平方米，商鋪售價一般也就在15000元-25000元/平方米。例如金科一城商鋪，售價15000元-20000元/平方米，當(dāng)前租金為35元-60元/平方米。在營門口一帶，有的社區(qū)商鋪，租金在30元/平方米也有不少，其投資回報率與高檔電梯公寓相當(dāng)。

    “商鋪的短期租金投資回報率不高，這是一個人所共知的事實。”四川新港地產(chǎn)顧問有限公司董事副總經(jīng)理張紅兵表示，“成都商鋪的投資回報率，一般在4-8%，相對于甲級寫字樓來說，的確不算高，但為什么人們依然更樂意于投資商鋪，因為，商鋪的增值空間更大一些。甲級寫字樓的不可控因素更多一些。”

    中小投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)甲級寫字樓

    “一鋪養(yǎng)三代”，商鋪投資收益穩(wěn)定，增值空間大，風(fēng)險較小，簡單可控。不少商鋪投資者，還有一個想法，“就算租不出去，家里人也可以拿來做點小生意”，這是眾多商鋪投資者的普遍心理。正是因為多年來，商鋪擁有眾多鐵桿粉絲，近年來，成都商鋪的價格一路高歌猛進，一環(huán)路上的商鋪賣到3萬-5萬元/平方米，內(nèi)環(huán)線的商鋪賣到5萬-8萬/平方米的屢見不鮮。甚至于在3月20日，一環(huán)路上純商業(yè)地產(chǎn)項目青羊肆開盤銷售，原本開發(fā)商對外宣傳的3萬-6萬元/平方米的預(yù)定價格，被“供不太求”的市場局面沖破。據(jù)了解，其中最小的20多平方米的商鋪，最高售價高達11萬/平方米。

    面對如此場景，以前嘗到了商鋪增值甜頭的肖先生不得不放棄了在青羊肆投資一套商鋪的想法，并有意轉(zhuǎn)戰(zhàn)甲級寫字樓市場。而商鋪職業(yè)炒家羅松則表示，“現(xiàn)在成都市區(qū)的商鋪價格確實太高了，租金回報率又太低。我發(fā)現(xiàn)郊縣去投資社區(qū)商鋪還挺不錯。我從龍泉、溫江和華陽等地了解到，一般社區(qū)商鋪價格也在13000元-25000元/平方米，正是投資的好時機。如果在郊縣也買不到如意的商鋪，我決定到甲級寫字樓去淘金。”

    四川省商業(yè)連鎖投資開發(fā)聯(lián)合會、四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟冉立春會長表示，成都商鋪賣價堅挺走高，商鋪的租金滯漲。目前國際公認(rèn)的合理租售比應(yīng)該在1：200-300，然而，成都商鋪的租售比，多數(shù)商鋪的租售比都在1：300-400，投資租金回報率偏低。這已經(jīng)說明，商鋪的售價已經(jīng)嚴(yán)重“透支”了市場預(yù)期。