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    思想的光芒，凝聚進(jìn)步的力量。

    城市綜合體作為一個(gè)新鮮而又復(fù)雜的課題，不僅需要百家爭(zhēng)鳴，更需要戰(zhàn)略智慧。畢竟，在這個(gè)新的領(lǐng)域，并不是每一個(gè)城市開(kāi)發(fā)都能成為贏家，并不是每一座建筑都能成為這座城市的永久傳承，城市綜合體所面臨的問(wèn)題和壓力遠(yuǎn)比所冀望的期許更加現(xiàn)實(shí)和苛嚴(yán)。于是，一種對(duì)于這座城市的責(zé)任感和使命感，激發(fā)著我們?nèi)�尋找更多的思想火花，去傾聽(tīng)各界精英的觀點(diǎn)。因?yàn)槲覀兿嘈�，集思廣益能孵化出帶動(dòng)城市發(fā)展的戰(zhàn)略思維方式和方法論，能催生一種推動(dòng)社會(huì)進(jìn)步的力量，能開(kāi)創(chuàng)出城市綜合體發(fā)展的新時(shí)代。

    綜合體助推城市“低碳”之路

    在氣候變化影響下，實(shí)現(xiàn)低碳轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為城市發(fā)展的普遍共識(shí)。目前，全國(guó)有許多城市已經(jīng)將低碳城市作為發(fā)展目標(biāo)。但是在實(shí)踐中，如何對(duì)城市發(fā)展低碳的可行性進(jìn)行科學(xué)評(píng)價(jià)？如何才能實(shí)現(xiàn)低碳城市的夢(mèng)想？

    目前，有一個(gè)普遍的共識(shí)是，要打造低碳城市、低碳生活，首先就要從低碳建筑著手。

    數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)建筑行業(yè)的能耗占據(jù)全球終端消耗的40%以上，而中國(guó)每年的新開(kāi)工建筑面積是世界的一半，并且80%到90%沒(méi)有達(dá)到國(guó)際節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，在中國(guó)每新建一平方米的建筑就要排放0.8噸二氧化碳，此外，中國(guó)現(xiàn)在單位建筑面積采暖能耗為發(fā)達(dá)國(guó)家的3倍，在標(biāo)準(zhǔn)上，中國(guó)現(xiàn)在建筑的能耗標(biāo)準(zhǔn)是每平方米75瓦，歐洲現(xiàn)在的限行標(biāo)準(zhǔn)是25瓦。

    引人關(guān)注的是，清華大學(xué)建筑學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師栗德祥日前在“2010中國(guó)杭州·城市綜合體發(fā)展峰會(huì)”上明確提出一個(gè)觀點(diǎn)——“發(fā)展城市綜合體是低碳城市建設(shè)的重要路徑”。他認(rèn)為，這是由于城市綜合體的緊湊、集約、復(fù)合、規(guī)�；�發(fā)展，城市運(yùn)行效率大大提高，建筑、交通、能源、產(chǎn)業(yè)、水及固廢等系統(tǒng)的碳排放大為減少。

    在栗德祥看來(lái)，城市綜合體反映了緊湊城市的構(gòu)想，是城市集約化發(fā)展中的一個(gè)典型現(xiàn)象；適應(yīng)了當(dāng)代城市的發(fā)展要求，是發(fā)展城市競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段；實(shí)現(xiàn)了城市商業(yè)與城市文化娛樂(lè)的有機(jī)融合，通過(guò)功能復(fù)合使城市商業(yè)空間多樣化；延伸了城市公共空間，緩解了緊張的城市空間資源，構(gòu)成了集約化城市基礎(chǔ)。

    栗德祥還舉了一個(gè)例子，柏林的波茨坦廣場(chǎng)是低碳綜合體的典型。波茨坦廣場(chǎng)總投資40億馬克，在6.8萬(wàn)平方米的廣場(chǎng)上興建18棟大樓，包括地下層總建筑面積為55萬(wàn)平方米，其中辦公樓占50%，居民住宅為20%，商場(chǎng)和影劇院等商業(yè)娛樂(lè)設(shè)施占30%，1998年10月建成后全部推向市場(chǎng)出售或出租。在“現(xiàn)代化不能破壞城市風(fēng)貌”的前提下，意大利建筑師皮亞諾為這個(gè)區(qū)域設(shè)計(jì)了密度大而視覺(jué)多變的城市廣場(chǎng)，以此來(lái)平衡公共與私密的需要。柏林的高樓差不多都集中在這片區(qū)域，如Sony中心和奔馳中心。同時(shí)它在技術(shù)層面，在綠色、生態(tài)、低碳技術(shù)方面，也做得非常成功，尤其是它的雨水收集和綠化還有基本節(jié)能方面都做得相當(dāng)出色。因此，波茨坦廣場(chǎng)成了柏林最富魅力的場(chǎng)所，當(dāng)?shù)厝艘步?jīng)常到這里游玩。

    全球氣候暖化帶來(lái)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，任何國(guó)家、任何城市、任何人都不能置身事外。2009年，杭州提出建設(shè)低碳城市，并認(rèn)為建設(shè)低碳城市是杭州的方向標(biāo)和助推器。尤其是在杭州打造低碳建筑方面，將強(qiáng)調(diào)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材，擴(kuò)大太陽(yáng)能光電光熱等低碳技術(shù)在建筑中的應(yīng)用，實(shí)施“陽(yáng)光屋頂示范工程”和“屋頂綠化”計(jì)劃。

    作為“2010中國(guó)杭州城市綜合體規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)優(yōu)秀藍(lán)本”之一的杭州東站樞紐東西廣場(chǎng)綜合體，將成為全國(guó)最大的太陽(yáng)能發(fā)電單體建筑。該綜合體10兆瓦太陽(yáng)能光電建筑應(yīng)用示范項(xiàng)目作為一個(gè)與建筑物一體化的并網(wǎng)光伏電站，將充分利用站房建筑的屋頂結(jié)構(gòu)和面積，實(shí)現(xiàn)光伏發(fā)電和軌道交通建筑房屋一體化的功能。

    城市綜合體具有五重價(jià)值空間

    從巴黎拉德芳斯到東京六本木，從紐約洛克菲勒中心到上海新天地，城市綜合體作為商業(yè)地產(chǎn)的高端產(chǎn)品，已成為各大城市商業(yè)中心區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化國(guó)際通行生活模板體系，成為高品質(zhì)城市生活的一種標(biāo)志。

    在全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任兼秘書(shū)長(zhǎng)朱凌波看來(lái)，現(xiàn)代綜合體的發(fā)展歷程主要經(jīng)歷了“30年代”、“二戰(zhàn)后”、“20世紀(jì)70年代至今”這三個(gè)階段。尤其是20世紀(jì)70年代以來(lái)，能源危機(jī)在西方國(guó)家的社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、心理等方面引發(fā)出新的矛盾與沖突。城市對(duì)繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開(kāi)發(fā)建設(shè)的催化劑。人們開(kāi)始反思城市復(fù)興與城市中心區(qū)的價(jià)值，促使人們重新認(rèn)識(shí)城市中心區(qū)的高效率和綜合性。在這種思潮影響下，西方發(fā)達(dá)國(guó)家相繼出現(xiàn)了多樣性城市回歸的潮流，城市綜合體成為了最佳的選擇。

    朱凌波認(rèn)為，城市綜合體具有五重的價(jià)值空間：首先，是綜合體內(nèi)可銷售的住宅、公寓包括寫字樓甚至部分實(shí)現(xiàn)的短期現(xiàn)金；第二，是酒店商業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和租金的回報(bào)；第三，隨著城市化進(jìn)程加快，交通的改善，居民消費(fèi)能力的提高，綜合體人氣隨之提升而帶來(lái)的效益的增加，這些綜合要素組合對(duì)物業(yè)（資產(chǎn)）評(píng)估的價(jià)值的翻倍，抵押貸款或并購(gòu)的價(jià)值；第四，資本價(jià)值通過(guò)基金、上市、債券其他的資本通道乘數(shù)的變現(xiàn)；最后，一個(gè)好的綜合體，不但能使項(xiàng)目自身的地塊價(jià)值提高，還能帶動(dòng)整個(gè)周邊土地和建筑價(jià)值、價(jià)格的大幅提高，即綜合體的附加值。一個(gè)城市綜合體最終的價(jià)值最大化，會(huì)成為一個(gè)區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時(shí)會(huì)成為一個(gè)城市、居民娛樂(lè)消費(fèi)的中心，這是城市綜合體發(fā)展的最大價(jià)值體現(xiàn)。

    在朱凌波看來(lái)，城市綜合體的價(jià)值最大化還取決于不同產(chǎn)品和業(yè)態(tài)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)順序和節(jié)奏，比如先開(kāi)發(fā)酒店和商業(yè)并通過(guò)一段良好的運(yùn)營(yíng)和培育，當(dāng)人氣、商氣和形象樹(shù)立并傳播開(kāi)來(lái)時(shí)再開(kāi)發(fā)住宅、公寓和寫字樓等銷售型產(chǎn)品，價(jià)值和價(jià)格無(wú)疑會(huì)最大化。在這過(guò)程中，要看投資商的自有資金實(shí)力尤其是多元化中長(zhǎng)期的融資通路。當(dāng)然，銷售和持有的比例配置也決定著項(xiàng)目遠(yuǎn)期價(jià)值和資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)能否最大化。

    城市綜合體應(yīng)該因地制宜

    在英國(guó)阿特金斯中國(guó)副董事何兆祥看來(lái)，城市綜合體主要可以分為三類，第一類是交通樞紐型的城市綜合體，比如依托于機(jī)場(chǎng)的上海虹橋交通樞紐、依托于火車站的英國(guó)倫敦圣潘克勒斯國(guó)際車站、依托于港口的香港海港城和依托于地鐵的眾多綜合體。第二類是主導(dǎo)功能型的城市綜合體，某一項(xiàng)或數(shù)項(xiàng)大型主導(dǎo)功能為核心驅(qū)動(dòng)，如以商務(wù)、娛樂(lè)功能為主的東京六本木、以會(huì)展功能為主的新加坡新達(dá)城、以商業(yè)功能為主的紐約洛克菲勒中心，當(dāng)然還有物流、產(chǎn)業(yè)、居住等功能的綜合體。還有一類是城市中心型的城市綜合體，分布在城市級(jí)綜合公共服務(wù)中心、次中心或新城中心（如巴黎拉德芳斯）。

    由于城市綜合體對(duì)地段的敏感性非常強(qiáng)，所以選址和定位就顯得尤其重要。何兆祥認(rèn)為，現(xiàn)在的城市綜合體越來(lái)越重視區(qū)位統(tǒng)籌規(guī)劃，最好的方式還是因地制宜。比如城市中心型綜合體當(dāng)然要選擇城市幾何中心或副中心；而主導(dǎo)功能型綜合體要取決于城市規(guī)劃功能與空間格局、市場(chǎng)需求趨勢(shì)與預(yù)測(cè)、人口布局與結(jié)構(gòu)、資源稟賦等一系列因素；而交通樞紐型綜合體選址當(dāng)然必須尋找大型的鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口樞紐。

    其實(shí)，杭州的城市綜合體建設(shè)也遵循著因地制宜的原則。在原先規(guī)劃的100個(gè)城市綜合體當(dāng)中，與地鐵有關(guān)的綜合體是最多的，比如武林廣場(chǎng)地下空間綜合體、地鐵七堡車輛段綜合體、地鐵九堡東站綜合體、地鐵九堡站上蓋物業(yè)綜合體、地鐵下沙中心站上蓋物業(yè)綜合體、地鐵下沙終點(diǎn)站上蓋物業(yè)綜合體等，少說(shuō)也有十幾個(gè)，可以說(shuō)是一條地鐵串起了一個(gè)綜合體建筑群。同時(shí)，依托杭州豐富的旅游資源，杭州也規(guī)劃了不少旅游綜合體，比如杭田園地塊綜合體、超山旅游綜合體、“大美麗洲”良渚文化旅游綜合體、月亮灣觀潮度假綜合體等。

    聚焦世界級(jí)都市綜合體

    洛克菲勒中心

    在紐約，從什么時(shí)候開(kāi)始意味著進(jìn)入圣誕節(jié)？

    回答是：每年11月30日晚，從洛克菲勒中心進(jìn)行圣誕樹(shù)點(diǎn)燈儀式以后開(kāi)始。

    從1931年開(kāi)始，洛克菲勒中心就成為紐約圣誕節(jié)歡樂(lè)的中心，巨大的圣誕樹(shù)上掛滿了無(wú)數(shù)的彩燈和飾物，每年都吸引幾十萬(wàn)人前來(lái)觀賞，這成為美國(guó)人開(kāi)始圣誕的標(biāo)志。2004年洛克菲勒中心的圣誕樹(shù)高達(dá)71英尺，有3萬(wàn)多盞彩燈點(diǎn)綴其中。

    從1913年到1940年，洛克菲勒在這里共投資興建了14座連體大樓。1957年時(shí)，洛克菲勒中心又開(kāi)始在原來(lái)的基礎(chǔ)上加蓋新樓，這樣到1973年時(shí)洛克菲勒中心已經(jīng)變成了一個(gè)龐然大物，一共擁有19座連體大樓。

    東京六本木

    如果說(shuō)，“六本木之丘”，是近年來(lái)整個(gè)東京城市中最璀璨的一顆新星，應(yīng)不為過(guò)。

    六本木新城里的建筑，包括了朝日電視臺(tái)總部、54層樓高的森大廈、凱悅大酒店、維珍影城、精品店、主題餐廳、日式庭園、辦公大樓、美術(shù)館、戶外劇場(chǎng)、高尚住宅、開(kāi)放空間、街道、公共設(shè)施……幾乎可以滿足都市生活的各種需求。

    和銀座、新宿、澀谷等東京著名商業(yè)中心相比，六木本的最大不同之處，是它遠(yuǎn)不止是一個(gè)商業(yè)中心，更體現(xiàn)了都市未來(lái)的發(fā)展理想，即辦公、住宅和商業(yè)、娛樂(lè)完全融為一體。

    巴黎拉德芳斯區(qū)改造項(xiàng)目

    巴黎改變?cè)�有聚焦式向心發(fā)展的城市平面結(jié)構(gòu)，沿塞納河兩岸向下游發(fā)展，組成兩條軸線，在南北20公里范圍內(nèi)修建5座新城，使巴黎成為一個(gè)新的帶狀城市，以徹底緩解老中心的負(fù)擔(dān)。拉德芳斯區(qū)既是巴黎市中心周圍九個(gè)副中心之一，又是巴黎最大、最重要的商務(wù)、商業(yè)中心。該區(qū)的定位是工作、居住和游樂(lè)等設(shè)施齊全的現(xiàn)代化的商務(wù)區(qū)。

    蒙特利爾地下商城

    蒙特利爾市從上世紀(jì)60年代初開(kāi)始修建地下商城，經(jīng)過(guò)了四十年的建設(shè)，如今已建成了世界上最大、最具特色的地下商城。該區(qū)地上地下各兩層，上面是商業(yè)街，下面是個(gè)綜合城，有學(xué)校、公園、展館、飯店、商場(chǎng)。

    在建城的過(guò)程中，注重新舊文化的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)新舊兩種文化和兩種建筑方式。一種建筑保持原有文化的方式，另一種新建的建筑，比如當(dāng)時(shí)的展館、美術(shù)館、大學(xué)，融入新的文化和新的思想，這就在地下城達(dá)到原有文化與新思想的完美結(jié)合。

    目前蒙特利爾市80%的辦公樓、35%的商場(chǎng)（包括1600家商店）、200家餐館、45家銀行的分行、34家電影院以及兩個(gè)大型展覽館都與地下商城連接起來(lái)。

    紐約布魯克林區(qū)改造項(xiàng)目

    布魯克林區(qū)新規(guī)劃的核心是對(duì)區(qū)域的主要街道進(jìn)行重新布局，其規(guī)劃亮點(diǎn)也就是所謂的“分區(qū)”。新規(guī)劃充分吸取了世界各大都市綜合體的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，避免以往過(guò)分強(qiáng)調(diào)“功能分區(qū)”所產(chǎn)生的弊端。

    新規(guī)劃分區(qū)的重點(diǎn)是要?jiǎng)?chuàng)造出若干個(gè)高品質(zhì)的公共活動(dòng)空間；提供充足的公共停車位；改善交通轉(zhuǎn)換基礎(chǔ)設(shè)施；增加商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)；擴(kuò)充文化娛樂(lè)設(shè)施；加強(qiáng)行人道路環(huán)境。

    新加坡新達(dá)城

    新加坡新達(dá)城綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑。1984年由香港商家投資于1997年完成。

    這座城中城，建筑面積65萬(wàn)平方米，包括世界項(xiàng)級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議與展覽中心，四棟45層及一棟18層的辦公大樓，一棟4層的購(gòu)物中心，以及財(cái)富之泉。地下停車場(chǎng)可容納3200輛汽車。