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    在二手房交易中，客戶跳單是最常見的一種現(xiàn)象，中介公司往往使用《看房確認(rèn)單》這種形式來防范，然而《看房確認(rèn)單》的法律效力存在瑕疵，進(jìn)入訴訟后，要求按照《看房確認(rèn)單》的條款賠償，并不一定能得到法院的支持。中介公司應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況采用更為有效的方式進(jìn)行防控。

    【案情回顧】

    張先生在杭州一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的房源信息上選中了一套房屋，并與該公司簽訂了《看房確認(rèn)單》。該確認(rèn)單約定：張先生六個月內(nèi)不得通過該中介公司以外的其他途徑與房主達(dá)成協(xié)議，否則中介公司有權(quán)按照該房屋的報價追償雙倍的居間服務(wù)費(fèi)作為賠償金。張先生簽字確認(rèn)后，中介公司便帶張先生前去看房�？捶亢螅瑥埾壬�發(fā)現(xiàn)另外一家房屋中介公司的中介費(fèi)用報價較低，就通過其購買了該套房屋，原中介公司得知這一消息后，遂依據(jù)《看房確認(rèn)單》將張先生告上法庭，要求其支付賠償金2．4萬元。

    【案件分歧】

    庭審中，中介公司與張先生就《看房確認(rèn)單》的效力各執(zhí)一詞。中介公司認(rèn)為，該確認(rèn)單屬于雙方共同的意思表達(dá)，合法有效，張先生已簽字同意六個月內(nèi)不通過該中介公司以外的其他途徑與房主達(dá)成協(xié)議；現(xiàn)張先生違背承諾，通過其他中介購得所看房屋，違反了雙方的約定，張先生應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。

    張先生則認(rèn)為，中介公司提供的是一種居間服務(wù)，既然是一種服務(wù)，自己作為消費(fèi)者理應(yīng)享有選擇權(quán)，在其他中介公司提供的服務(wù)更好的情況下，自己做出選擇是完全合理的，所謂的“看房確認(rèn)單”是中介公司的單方格式條款，限制了自己的選擇權(quán)，應(yīng)為無效，自己不同意支付賠償金。

    法院審理后認(rèn)為，張先生到原告處了解購房信息，又經(jīng)原告的工作人員帶領(lǐng)，與業(yè)主聯(lián)系并看了所要購買的房屋，張先生應(yīng)對原告為此提供的信息服務(wù)適當(dāng)給予補(bǔ)償。但是原告要求給付違約金的訴訟請求，因缺乏法律依據(jù)，法院不予支持。法院對這起房屋居間合同糾紛案做出一審判決：張先生支付房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償2000元。

  【律師評析】

    中介公司提供的《看房確認(rèn)書》往往規(guī)定，如看房人或相關(guān)的第三人不通過其公司購買此房產(chǎn)的，要承擔(dān)房價款的一定比例賠償款或全部中介費(fèi)的違約責(zé)任。然而近年來此類案件訴至法院并不一定能得到法院的支持，主要因為：

    一、居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機(jī)會或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報酬的合同。根據(jù)《合同法》第四百二十六條的規(guī)定：“居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。……因居間人提供訂立合同的媒介服務(wù)而促成合同成立的，由該合同的當(dāng)事人平均負(fù)擔(dān)居間人的報酬。”由此可見，居間人取得報酬的前提條件是提供服務(wù)，并實際促成合同的成立。居間人與客戶簽訂《看房確認(rèn)書》，并沒有促成了買賣雙方合同的成立，根據(jù)《合同法》第四百二十七條的規(guī)定：“居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費(fèi)用。”也就是說，居間人提供了媒介服務(wù)，但合同未簽訂的，委托人只應(yīng)對居間人實際花費(fèi)承擔(dān)支付義務(wù)。

    二、《合同法》第四十條規(guī)定，格式條款具有加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效。看房確認(rèn)單屬于中介公司自己擬訂的，違約責(zé)任等內(nèi)容屬于格式化條款，這些條款的規(guī)定加大了看房人的責(zé)任，對看房人沒有法律約束力，屬于無效。

    根據(jù)本律師掌握的情況，客戶“跳單”主要有兩種途徑：一是和房主私下完成交易，二是通過其他中介公司以更低的費(fèi)用來完成交易。

    前者屬于中介公司信息管理失控。信息管理失控的原因是多方面的，既有收費(fèi)過高、服務(wù)不到位等原因?qū)е�，也有法律控制手段不�?yán)密讓客戶有機(jī)可趁所致。法律控制手段包括準(zhǔn)客戶信息的真實性確認(rèn)、相關(guān)法律文件的簽署、看房的程序設(shè)計和證據(jù)收集等。

    后者屬于房主“一房多掛”，目前很難通過法律途徑追究這類跳單客戶的違約責(zé)任，因為在市場條件下，客戶有交易的自主權(quán)和價格選擇權(quán)，這本身不違背契約精神。對于“一房多掛”現(xiàn)象雖不能由中介行業(yè)統(tǒng)一作出禁止的規(guī)定，但通過合同的形式在一定程度和范圍上予以限制還是不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定的，這需要中介公司在合同上進(jìn)行更專業(yè)的設(shè)計。