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    2010年房企的一波大牛市，依賴于二三線城市業(yè)績的爆發(fā)。而限購令下，這些調控的受益者還會繼續(xù)受益嗎?開發(fā)商的轉商成風又將把商業(yè)地產市場推至何處?

    1月25日，記者就此話題專訪了DTZ戴德梁行華北區(qū)董事總經理何衍鈞。DTZ戴德梁行為國際房地產顧問“五大行”之一，目前在全球45個國家開展房地產咨詢及顧問服務。

    何衍鈞認為，高端住宅將在通脹壓力下繼續(xù)向好，而商業(yè)地產則是房地產企業(yè)的未來。

    記者：過去的一年中，開發(fā)商業(yè)績似乎未受調控影響，假如沒有這一輪調控，今年的房地產市場會呈現何種局面?

    何衍鈞：可以說，2010年國家多次出臺的針對房地產市場的政策非常有效，這反應在價格上，2010年12月份年全年北京市的住宅成交價格同比增長了12.9%，而在2009年12月份，這個同比的增長幅度是49.7%，也就是說過去一年的政策的出臺還是有效的遏制了房價快速增長的勢頭。

    不少人對于國家出臺從控制需求的角度入手打擊炒房的做法頗有微詞，認為這是一種倒退，但是把眼界放得更寬一點，可以更清晰的理清政府的思路，即一方面控制需求，另一方面加大保障性住房的供給力度，以此達到平抑市場的效果。

    在“十二五”期間，房地產市場雙軌制基本上可以形成，但是保障性住房要真正投放市場最早也要在今年年底，也就是說至少在今年，依靠保障房緩解北京市的供給壓力還是不現實的。

    今年的房地產市場依舊還會是一個博弈之年，同時從2010年最后幾個月的住宅成交來看，成交量上升的頗為迅猛，12月份全市住宅成交量達到了近170萬平方米，這是去年全年成交量最高的一個月。而縱觀全國主要城市，四季度的住宅成交量基本上全部大幅超過三季度，如此強勁的反彈還是需要引起警惕，如果國家對房地產市場調控的決心不變的話，那么很有可能有進一步的政策出臺。

    最近幾天住建部出臺了新政策將限購令擴大到二三線城市，我們認為這只是一個前奏，是否有更嚴厲的政策繼續(xù)出臺，這是2011年留給我們的一個懸念。

    記者：很多分析認為，開發(fā)商在二三線城市布局、以及產品類型多為普通住宅，促成了好業(yè)績，你是否認同這種說法?高端住宅在2011年，供應量和價格上會呈現出怎樣的走勢?

    何衍鈞：事實上在2010年，中央和地方出臺了一系列的政策試圖打壓高漲的房價，但是這些政策也是重點針對一線城市和一些熱點二線城市，對于大部分的二三線城市而言，從價格到成交量都沒有太大的影響。

    相對已經漸趨飽和的一線城市而言，二三線市場目前還處于價值洼地，投資利潤空間更大，從長遠角度來看，二三線城市仍將是開發(fā)商擴張的重點。

    就高端住宅來看，四月份出臺“國十條”，讓北京高端住宅市場的成交量環(huán)比應聲下跌82%。而從六月份開始，成交量又穩(wěn)步回升，到12月份，全市高端住宅的成交量已經超過12萬平方米，這個成交量雖然相對歷史來講還處于一個比較低的水平，但是在擠壓了投機需求之后，這部分的需求是真正的剛性需求的釋放，并且這個需求的增長還是非常迅速的。

    鑒于高端住宅的稀缺性，其增值性和保值性都較一般住宅為高，因此我們預計在2011年，高端住宅市場仍將維持一個穩(wěn)定上升的態(tài)勢，價格穩(wěn)中有升，成交量將繼續(xù)上升。