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    記者：假如開發(fā)商將重心繼續(xù)放在二三線城市，你如何看待這些城市的高端住宅市場?會像一線城市一樣具有抗跌能力嗎?或者像曾經(jīng)的海南一樣產(chǎn)生泡沫?

    何衍鈞：中國城市的發(fā)展基本上還是有跡可循的，基本上二三線城市的發(fā)展都是跟著一線城市的發(fā)展軌跡來。

    隨著經(jīng)濟的發(fā)展，二三線城市中收入較高的群體數(shù)量不斷增加，高端住宅的需求越來越大的。高端住宅不光是有高的房價，同時購買者要看開發(fā)商的實力如何，是否有品牌效應(yīng)，項目設(shè)計是否更人性化，項目地段是否有稀缺性，能否保證高品質(zhì)的物業(yè)管理等等。而如果綜合了上述條件的高端項目，其增值保值性能相對普通住宅而言會更高。

    另外，“限購令”的蔓延，對高端住宅也未必不是一個利好，一些購買人群在只能購買一套房的限制下，必然會選擇較為高端的物業(yè)以達到一次到位的效果。

    但是我們同時也應(yīng)該看到，二三線城市相對缺乏足夠的后備需求，因此一旦整體市場出現(xiàn)波動，對二三線城市的打擊將會是比一線城市更大一些。

    記者：轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)是2010年很大一個趨勢，這種扎堆是基于理性判斷還是避險之舉?商業(yè)地產(chǎn)在目前的中國，是否已經(jīng)到了需要加速的時刻?它與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系更為密切，你如何判斷未來三年商業(yè)地產(chǎn)的前景?

    何衍鈞：2010年可以說是中國房地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折之年，一個重要的原因就是我們看到很多的地產(chǎn)商開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。從我們專業(yè)的角度來看，這種轉(zhuǎn)型也非為主動型和被動型轉(zhuǎn)型。

    一些大的地產(chǎn)商如萬科，華潤等等，在幾年前就開始謀求向商業(yè)地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型，這是基于公司長遠發(fā)展的考慮，我們稱之為主動型。而一些開發(fā)公司是在2010年國家多次政策調(diào)控的壓力下，迫于住宅市場風險逐漸加大，開始考慮轉(zhuǎn)型，可稱之為被動型轉(zhuǎn)型。

    主動轉(zhuǎn)型的企業(yè)，因為動手較早，對于企業(yè)未來發(fā)展方向及發(fā)展戰(zhàn)略均有較為成熟的考量，轉(zhuǎn)型的成功率應(yīng)該是很大的，而那些被迫轉(zhuǎn)型的企業(yè)，對于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和運營都沒用足夠的經(jīng)驗和準備，在這種情況下貿(mào)然轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)還是存在一定的風險。

    目前中國的商業(yè)地產(chǎn)還處于一個很初級的階段，我們預計未來三年中國的商業(yè)地產(chǎn)將迎來一個逐步繁榮的階段，當然，如同你的問題所說的，商業(yè)地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟的關(guān)系非常密切，如果十二五規(guī)劃的一系列目標可以逐步達成，財富可以逐漸由政府向企業(yè)，向老百姓流動，由國富變?yōu)槊窀�，那么未來商業(yè)地產(chǎn)的繁榮是必然的趨勢。

    記者：你認為當前開發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)，資金、人才、市場等，最缺乏哪些必要的條件?在諸多開發(fā)形態(tài)中，哪種模式最為合理?比如萬達、華潤、中糧之間有何不同?

    何衍鈞：做商業(yè)地產(chǎn)其實對于資金、人才、市場的要求都是很高的。從資金角度來講，開發(fā)商必須要做到有充足的資金來源，在資金配比上做到長短線結(jié)合。因為一般一個商業(yè)項目都需幾年時間的培育才能有所盈利。另外商業(yè)地產(chǎn)的招商和后期運營對開發(fā)商是另外一個重要的考驗，招商不良和低效的后期運營是無數(shù)失敗項目的共性。

    而開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)大力擴張面對的主要瓶頸就是資金和人才，如果沒有足夠的資金支持，沒有足夠的人才儲備，那么要在商業(yè)地產(chǎn)上取得成功還是比較困難的。

    就幾個主要的開發(fā)企業(yè)而言，通過低價拿地，萬達實現(xiàn)了快速擴張，2012年萬達廣場的數(shù)量將超過80個，但是如此大規(guī)模的擴張對于萬達的資金鏈將會是一個考驗。西單大悅城的成功讓中糧對于這個品牌充滿信心，計劃在國內(nèi)大中城市布局20多個大悅城，而中糧雄厚的實力是有力保障。華潤實行的則是住宅開發(fā)+持有物業(yè)+增值服務(wù)的模式。

    可以說現(xiàn)在這些地產(chǎn)大鱷涉足商業(yè)地產(chǎn)還處于初級階段，開發(fā)模式和切入路徑遠未成型，基本上都是各走各路，國外經(jīng)驗不能照抄，國內(nèi)的開發(fā)大家都在一個起跑線上，都處于一個摸索階段，因此我們沒辦法下一個結(jié)論哪個模式更好更合理。

    但是這些國內(nèi)頂級的地產(chǎn)開發(fā)商都目前看起來都還比較成功，我們認為企業(yè)還是要根據(jù)自己的特點來制定發(fā)展的方向和模式，跟風很難在目前這樣復雜的市場環(huán)境中取得成功。