色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    新政下，游資大省浙江的商業(yè)地產(chǎn)投資“井噴”期或?qū)⒌絹?lái)。

    房產(chǎn)稅“敲山震虎”、新“國(guó)八條”驟然出臺(tái)、加息步步緊逼，在“最嚴(yán)調(diào)控”升級(jí)重壓下，樓市降溫明顯，浙江多地春節(jié)樓市零成交，開(kāi)發(fā)商和投資者陷入謹(jǐn)慎觀望。據(jù)悉，整個(gè)2月，杭州僅兩個(gè)純新樓盤(pán)面市。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，這只是樓市降溫的開(kāi)始，隨著緊縮政策逐步執(zhí)行到位，今年住房市場(chǎng)價(jià)格或還將進(jìn)一步遏制。

    在此背景之下，房地產(chǎn)的另一分支——商業(yè)地產(chǎn)因不受不斷收緊的信貸政策影響，成為當(dāng)下投資關(guān)注的焦點(diǎn)。新政下，浙江商業(yè)地產(chǎn)投資優(yōu)勢(shì)何在？商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)向幾何？哪些商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值值得期待？導(dǎo)報(bào)記者將對(duì)此進(jìn)行分期專(zhuān)題盤(pán)點(diǎn)分析。

    商業(yè)地產(chǎn)政策優(yōu)勢(shì)有限

    “憑直覺(jué)，現(xiàn)行的所有政策導(dǎo)向都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)將走出完全不同的路線(xiàn)，住宅市場(chǎng)投資下行，而商業(yè)地產(chǎn)即將升溫�！睖刂菪�革業(yè)老板老金有多年房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，他對(duì)商業(yè)地產(chǎn)崛起信心百倍。

    相關(guān)抽樣調(diào)查顯示，1月杭城在售的79個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，價(jià)格發(fā)生變動(dòng)的13個(gè)項(xiàng)目中，價(jià)格上漲的有10個(gè)項(xiàng)目，漲幅最高達(dá)到21.53%。其中較為典型的是，隨著地鐵一號(hào)工程節(jié)點(diǎn)的到來(lái)，竣工時(shí)間變得更加明確，這帶動(dòng)了地鐵樓盤(pán)的漲價(jià)，一號(hào)線(xiàn)附近云廈連園商鋪由此從均價(jià)5萬(wàn)元/平方米漲到6萬(wàn)元/平方米，這已明顯高于同地段的住宅價(jià)格。

    根據(jù)政策，我國(guó)去年以來(lái)的所有控制措施均聚焦在住宅價(jià)格過(guò)快上漲的問(wèn)題上，接連出臺(tái)的房產(chǎn)新政主要是通過(guò)信貸手段予以調(diào)控。譬如最近的“新國(guó)八條”中，將二套房貸的購(gòu)買(mǎi)首付比例提升到60%以上、利率在1.1倍以上。此外，還有房產(chǎn)稅、連番加息及準(zhǔn)備金率的調(diào)整，住房房貸利率優(yōu)惠取消，大力度措施表明國(guó)家抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心，國(guó)內(nèi)住房投機(jī)、投資行為確實(shí)得到明顯制約，但也不可否認(rèn)地打擊到了部分首套置業(yè)的剛性需求。

    作為住房投資的替代品，新政對(duì)商業(yè)地產(chǎn)崛起是利好，這無(wú)可否認(rèn)。然而，作為商業(yè)繁榮的重要象征之一，商業(yè)地產(chǎn)雖然不在新政調(diào)控范圍之內(nèi)，但由此為商業(yè)地產(chǎn)投資者帶來(lái)的政策優(yōu)勢(shì)卻十分有限。

    此外，商業(yè)地產(chǎn)投資門(mén)檻高等風(fēng)險(xiǎn)也不可忽視。

    其一，成熟的商業(yè)地產(chǎn)每平方米的價(jià)格比住宅高出好幾倍，五成首付一般就已過(guò)百萬(wàn)，較成熟的商業(yè)項(xiàng)目投資門(mén)檻甚至可達(dá)千萬(wàn)元。初始成本的高投入意味著投資者要承受更大的風(fēng)險(xiǎn)，并不適合資金積累緊張的投資者。

    其二，在貸款還款年限上,商業(yè)地產(chǎn)比住宅大大縮短，資金不夠充裕的投資者可能會(huì)出現(xiàn)較大的短期現(xiàn)金流壓力。

    其三，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目交易稅費(fèi)一般是交易收益部分的30%-60%，比住宅高得多。因此，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)投資者在物業(yè)的運(yùn)作、出售時(shí)機(jī)把握等多個(gè)方面有較高的要求。如果投資者在購(gòu)入物業(yè)3年以?xún)?nèi)就轉(zhuǎn)手，單是交易費(fèi)用都覆蓋不過(guò)來(lái)，極有可能會(huì)得不償失。

    沒(méi)有額外的政策支持、貸款首付比例及利率原地踏步、投資風(fēng)險(xiǎn)猶存，因此，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)的強(qiáng)力出擊，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，優(yōu)勢(shì)有限。

    “被低估”背后才是升值潛力

    據(jù)了解，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般分為三個(gè)階段：初級(jí)階段是住宅開(kāi)發(fā)，第二個(gè)階段是商業(yè)開(kāi)發(fā)，第三個(gè)階段是地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。從目前國(guó)家連續(xù)強(qiáng)力調(diào)控的形勢(shì)看，住宅開(kāi)發(fā)暴利時(shí)代正在逐漸退去，我國(guó)地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入第二階段。

    而商用物業(yè)和工業(yè)地產(chǎn)可說(shuō)是宏觀經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但目前我國(guó)大部分樓市情況恰恰相反。過(guò)去幾年，各地住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲飛快，但商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)，與同地區(qū)的住宅樓盤(pán)形成了商住價(jià)格倒掛的局面。

    在浙江，與火爆的高檔住宅市場(chǎng)相比，寫(xiě)字樓、商鋪等商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)相形見(jiàn)絀是屢見(jiàn)不鮮。幾年前，杭州曾連同北京、上海等城市，因商住倒掛引起多方關(guān)注，但日前，這一現(xiàn)象還在不停上演：在杭州余杭區(qū)三墩勾莊地塊，天陽(yáng)棕櫚灣一底層商鋪掛出了1.5萬(wàn)/平方米的售價(jià)，與同小區(qū)二手房的價(jià)格相比，僅高出不到2000元/平方米；蕭山區(qū)聞堰板塊，眾安啟航社寫(xiě)字樓與其住宅的掛牌價(jià)均為9200元/平方米；位于濱江區(qū)濱盛路與通江路口的君尚金座，寫(xiě)字樓掛牌均價(jià)為3萬(wàn)/平方米，但同是君尚金座的兩套商品房售價(jià)分別達(dá)到了37459元/平方米和40203元/平方米。

    此外，一些熱點(diǎn)區(qū)域的部分寫(xiě)字樓價(jià)格甚至相當(dāng)于或低于余杭、桐廬等地的住宅價(jià)格現(xiàn)象也較為普遍。相關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，杭州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值一直被低估，這恰說(shuō)明杭州商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格泡沫還比較小，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)并不是壞事。