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    如何判斷樓市是否存在泡沫？房屋租售比是國際上通行的重要判斷指標之一，即房屋每平方米月租金與每平方米售價之間的比值。

    國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的售租比，一般界定為1∶200至1∶300。如比值低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果比值高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比比值無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。

    有專家指出，一些高端住宅區(qū)開盤價越來越高，卻一直空置，無法高價出租，目前杭州住房租售比已遠遠超過1：500以上，這意味著住房市場風險加大，而商業(yè)地產(chǎn)的租金上漲，回報率在1：300左右，這才是使最近考慮投資住房的購房者駐足觀望，并開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)在原因所在。

    “棄宅轉(zhuǎn)商”風向漸顯

    國家對住宅市場調(diào)控的重拳連擊，“新國八條”的出臺，將使今年投資住宅的機會更少，精明的開發(fā)商與住房投資者早已聞風而動，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)市場之勢漸顯。

    不少傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商率先加速業(yè)務(wù)擴張。華遠地產(chǎn)總裁任志強日前公開表示，以做商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)的SOHO中國，去年銷售目標為120億元，但前10個月就完成了這個任務(wù)，真是政府調(diào)控政策幫了潘石屹大忙。

    而眾多住宅品牌開發(fā)商也紛紛宣布進軍商業(yè)地產(chǎn)。有消息稱，萬科、綠地、保利等知名住宅開發(fā)企業(yè)都已開始進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，涉及資本高達千億元以上。

    在浙江，看到商業(yè)地產(chǎn)的前景，地產(chǎn)開發(fā)商加緊了商業(yè)土地儲備，自去年11月以來，杭州接連出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)競拍“地王”，其中最引人關(guān)注的當屬之江一出讓面積僅3507平方米的小型商用地拍賣。經(jīng)過多達27輪競價，浙江喜來登度假有限公司以1.3億元競得這一商業(yè)金融業(yè)用地，簡單計算，該地樓面價達37069元/平米，溢價661%，創(chuàng)下杭州史上溢價最高紀錄，也是全國范圍內(nèi)的溢價率之最。

    去年11月，香港寶龍與山東誠基在杭州整整纏斗了3宗地塊共計85輪競價。為獲得地塊，寶龍最后付出了兩宗商業(yè)地綜合樓面價破萬的巨大代價。而競爭失利的山東誠基在幾天后繼續(xù)鏖戰(zhàn)，終于如愿以償，以2.15億的代價拿下水湘商用地，首次殺入杭州商業(yè)地產(chǎn)市場。

    商用市場如此火爆，讓人不得不聯(lián)想到一年之隔的2009年初，杭州樓市最低谷時出讓西湖邊龍翔里地塊。這塊堪稱近年來出讓位置最佳的商業(yè)金融用地，地上建筑面積16641平方米，十分適合做商場百貨。但就是這樣一塊絕佳寶地，最終只落得個加價20萬元直接成交的結(jié)果，無人爭奪之余才被上城區(qū)投資控股集團有限公司拿下，樓面價為21540元/平方米。兩相比較，赫然發(fā)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的境遇已大相徑庭。

    日前，還有消息指出，連做百貨出身的百大集團也將轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。一些商業(yè)嗅覺敏感的炒客們也伺機而動，其行動呈現(xiàn)出來的直接數(shù)據(jù)是，據(jù)統(tǒng)計，杭州商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過去年10月的成交低潮期后，11月開始報復性反彈，無論是寫字樓還是商鋪，成交面積均達到下半年最高值，且大單成交占主流。如海運國際整個項目一次性被整購，新城時代廣場大面積商鋪成交。

    1月是杭州樓市的傳統(tǒng)淡季，結(jié)束了去年歲末連續(xù)兩個月的爆發(fā)，杭州商業(yè)地產(chǎn)相對平靜，這個月，杭州寫字樓和商鋪共計成交701套，成交面積達6萬多平方米；江干區(qū)新開盤的項目、紅街廣場商鋪以63693元/平方米的均價、23套成交量，成為上周杭州成交最多也是成交均價最高的項目。

    “溫州民間資本組團掘金臨街商鋪，甚至出現(xiàn)大半條街都被一個投資組團買走的情況。”據(jù)在杭州從事房地產(chǎn)中介工作的溫州人王寧透露，以前來杭州投資的溫州人10個人中9個問的是住宅，只有1個問商鋪，現(xiàn)在10個當中6個在問商鋪。為此，前不久，王寧組織了一次溫州投資人來杭州認購商鋪的活動，“發(fā)現(xiàn)這次很多投資者將去年認購的住房出售，轉(zhuǎn)投到商鋪中，且體量比較大，剛開出的新盤商鋪，有近7成都被他們認購了�！�

    種種跡象似在表明，新政下，游資大省浙江的商業(yè)地產(chǎn)投資“井噴”期或?qū)⒌絹怼?/p>