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    地產(chǎn)新政的頻出以及效應(yīng)的日益凸顯，商業(yè)地產(chǎn)似乎情不自禁地在坐收漁翁之利，煥發(fā)出蓬勃生機(jī)和令人艷羨的容光。用北京京港澳地產(chǎn)總經(jīng)理張科的話說(shuō)：“新政對(duì)于住宅市場(chǎng)進(jìn)行的一步步體系調(diào)整，確實(shí)讓一部分的資產(chǎn)泡沫已經(jīng)逐漸擠出，資金更多地流向相鄰的商業(yè)地產(chǎn)并形成輸入效益。比如首創(chuàng)和萬(wàn)科更為堅(jiān)定的投身于商業(yè)地產(chǎn)并加大投入比例，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)上大比例增加項(xiàng)目等，這都說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)洗禮。”

    京城商業(yè)地產(chǎn)一路高歌

    北京商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，已經(jīng)到了一個(gè)相對(duì)成熟的階段，大型的購(gòu)物中心陸續(xù)開(kāi)業(yè)，回顧2010年，北京開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心達(dá)到73萬(wàn)平方米，當(dāng)中屬于社區(qū)型的購(gòu)物中心占56萬(wàn)平方米。

    進(jìn)入2011年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)1月在售項(xiàng)目成交數(shù)據(jù)再次明顯上升，成交總價(jià)約翻一番，成交面積已經(jīng)超過(guò)去年11月的峰值數(shù)據(jù)，有相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，1月里單個(gè)項(xiàng)目累計(jì)成交價(jià)超過(guò)5000萬(wàn)的大宗交易連續(xù)出現(xiàn)。

    寫字樓出售市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)回升明顯，綜合1月熱點(diǎn)寫字樓報(bào)價(jià)情況，在租寫字樓的租金大幅上揚(yáng)增加了投資者的回報(bào)預(yù)期，專家稱在售價(jià)漲幅相對(duì)較小的時(shí)候出手更有利于增加投資籌碼。本月熱點(diǎn)寫字樓再次出現(xiàn)大規(guī)模集中成交，西單大廈成交總價(jià)居首。

    同時(shí)，預(yù)售寫字樓方面的回升也較為明顯。值得注意的是，由于商鋪成交項(xiàng)目多集中于昌平、豐臺(tái)等均價(jià)較低的區(qū)縣，使得成交均價(jià)有所下降；也顯示京城商鋪投資者的關(guān)注熱點(diǎn)正在向郊區(qū)轉(zhuǎn)移。

    京城商業(yè)地產(chǎn)的脈絡(luò)走向

    DTZ戴德梁行華北區(qū)商鋪部負(fù)責(zé)人聶綺冰向本報(bào)記者表示，目前北京購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)已經(jīng)比較成熟，隨著城市的發(fā)展和居民的消費(fèi)需求，北京商業(yè)地產(chǎn)近年呈現(xiàn)出幾個(gè)特點(diǎn)：

    1、從市區(qū)回社區(qū)，隨著社區(qū)發(fā)展?jié)u見(jiàn)成熟，居住人口的數(shù)量和消費(fèi)力不斷提高，社區(qū)商業(yè)發(fā)展也到了新階段，2010年已開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，屬于社區(qū)型的購(gòu)物中心占百分之七十五，可見(jiàn)近年開(kāi)發(fā)商十分重視小區(qū)型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)。同時(shí)基于滿足居民更高層次的購(gòu)物需求，除了超市大賣場(chǎng)外，一站式的大型購(gòu)物中心也落戶成熟社區(qū)，購(gòu)物中心的休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)比例增加。

    2、從戶內(nèi)到戶外，隨著消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物體驗(yàn)和環(huán)境的要求續(xù)漸提高，傳統(tǒng)購(gòu)物中心已沒(méi)法滿足消費(fèi)者的需求，多元化的購(gòu)物場(chǎng)所將陸續(xù)出現(xiàn)。早年在北京已經(jīng)出現(xiàn)戶內(nèi)戶外相結(jié)合的購(gòu)物中心，例如三里屯Village，藍(lán)色港灣等，隨著他們經(jīng)營(yíng)成功，大型戶外的奧特萊斯也陸續(xù)出現(xiàn)，這類型的奧特萊斯一般位于交通便利的郊區(qū)和高速公路旁邊，備有充足的地面停車位，同時(shí)通過(guò)和旅游景點(diǎn)相結(jié)合，打造風(fēng)情小鎮(zhèn)式的休閑購(gòu)物環(huán)境。

    3、從購(gòu)物到體驗(yàn)，花錢購(gòu)物已經(jīng)不是消費(fèi)者逛街的唯一目的，他們追求更新的消費(fèi)體驗(yàn)的地方，希望在購(gòu)物中享受愉快的消費(fèi)心情。因此，近年的購(gòu)物中心增加以體驗(yàn)為主題的店鋪，例如Apple，Kidzana，Sony Style等強(qiáng)調(diào)生活體驗(yàn)的主題店。同時(shí)，零售商在店內(nèi)加設(shè)體驗(yàn)元素，讓消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品的深入了解，從而達(dá)到促進(jìn)產(chǎn)品銷量的目的。未來(lái)，我們可以見(jiàn)到結(jié)合游樂(lè)場(chǎng)和購(gòu)物的大型購(gòu)物樂(lè)園也會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。

    專家提醒：商業(yè)地產(chǎn)操作不同于住宅地產(chǎn)

    住宅地產(chǎn)在調(diào)控高壓下已逐步從過(guò)去的狂熱轉(zhuǎn)為理性，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)與生俱來(lái)的“高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)和高難度”四大特征，又使得無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是投資客在轉(zhuǎn)身進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)時(shí)需要更為謹(jǐn)慎和專業(yè)性。

    中國(guó)社區(qū)商業(yè)工作委員會(huì)籌備委員會(huì)主任董利接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示：商業(yè)地產(chǎn)在未來(lái)的發(fā)展中，作為政府應(yīng)該做到合理的城市規(guī)劃，控制不必要的商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)；作為開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該理性開(kāi)發(fā)，在準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行嚴(yán)格的選址，以及從定位、招生、運(yùn)營(yíng)等整個(gè)流程都需要配備專業(yè)運(yùn)營(yíng)人才或?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)的介入，萬(wàn)不能像開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目一樣運(yùn)作商業(yè)項(xiàng)目；作為個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，不能盲目的追求“一鋪養(yǎng)三代”，應(yīng)該反復(fù)比較，選擇品牌性和更具投資潛力的商業(yè)物業(yè)。