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    房產(chǎn)新政調(diào)控冷卻了住宅市場(chǎng)，卻一定程度激活了商業(yè)地產(chǎn)投資熱。六月以來(lái)江城多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都出現(xiàn)開盤售罄現(xiàn)象。然而高增值率高回報(bào)率，并非出現(xiàn)在每一個(gè)項(xiàng)目。如何選擇商鋪，業(yè)者建議算清回報(bào)率。

    投資商鋪怎么賺錢

    目前武漢商鋪年租金回報(bào)率一般在5%至8%之間，而近幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸受熱捧，商鋪增值幅度也非�？�。

    陳女士2005年在武昌民院路一樓盤購(gòu)買了臨街商鋪，當(dāng)時(shí)每平方米接近3000元，而現(xiàn)在該地段二手商鋪均價(jià)已達(dá)8000元以上。“鋪?zhàn)右恢弊饨o一個(gè)煙酒店，每月租金4000多元。”

    不過(guò)并非所有商鋪都能靠出租賺錢。胡女士在武昌一樓盤底商有一套30平方米商鋪，每月租金1500元，月供卻有2300元。“最近準(zhǔn)備轉(zhuǎn)出去。”

    商鋪雖多，好鋪難尋

    “雖然現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上都是開盤售罄。但賺錢的好鋪確實(shí)難找。”億房研究員王磊表示，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大品牌項(xiàng)目，大多只租不售。像光谷步行街、漢口北批發(fā)城等大體量項(xiàng)目，都保持較高的商鋪?zhàn)杂斜嚷省?ldquo;少售多租能保持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的檔次，便于規(guī)劃管理，整體宣傳也容易操作。”思銳代理營(yíng)銷負(fù)責(zé)人汪喜清表示，都賣出去了，有可能這邊賣服裝隔壁賣餐飲，效果不好。

    賺錢的旺鋪越來(lái)越少，小型商業(yè)地產(chǎn)和樓盤配套商鋪好買，回報(bào)率又不一定高。吳女士2007年買入了解放大道沿線一18平方米商鋪，單價(jià)25000元。“開發(fā)商許諾年回報(bào)率8%，實(shí)際只有3%。”張先生也于去年底購(gòu)得京漢大道沿線一商鋪，因招商不理想，今年開發(fā)商已將估算回報(bào)率由7%調(diào)至4%。

    好買的不賺錢，賺錢的不好買，這幾乎成了商鋪投資者共同的煩惱。

    大多租金回報(bào)率不足6%

    商鋪投資租金回報(bào)率是：(月租金×12個(gè)月)÷商鋪總價(jià)。業(yè)界普遍認(rèn)為租金年回報(bào)率達(dá)到6%就值得投資。“商鋪的銀行按揭基準(zhǔn)利率在6%左右。如果回報(bào)率達(dá)到6%，可以滿足貸款者的月供。”有業(yè)者指出，目前武漢商鋪大部分租金回報(bào)率達(dá)不到6%。

    “以前開發(fā)商推商鋪，承諾年回報(bào)率都在8%-10%左右。現(xiàn)在已經(jīng)很少有開發(fā)商敢承諾這么搞了。”投資商鋪多年的李先生告訴記者，目前商鋪投資最大的利好就是市場(chǎng)較火。“很多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開盤到交房，均價(jià)翻一倍的都有。”王磊則認(rèn)為，正是市場(chǎng)火熱，使得商鋪投資看似穩(wěn)賺，尤其是由住宅轉(zhuǎn)向商鋪的熱錢，仍將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)刺激商鋪增值。不過(guò)這并不代表商鋪可以隨便買，算清回報(bào)率才能鞏固收益。