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    國家將調(diào)控的利劍對(duì)準(zhǔn)住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)成為地產(chǎn)投資的避難所。然而，如果開發(fā)商只是想著避難，而沒有把商業(yè)地產(chǎn)真正當(dāng)作一個(gè)事業(yè)來運(yùn)營的話，這個(gè)避難所帶來的風(fēng)險(xiǎn)就不比住宅地產(chǎn)小。商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)合度、專業(yè)度很高的領(lǐng)域，缺乏專業(yè)定位、營銷、運(yùn)營是不可能成功的。本報(bào)將就商業(yè)地產(chǎn)投資和運(yùn)營中的一些案例進(jìn)行分析，以期能為商業(yè)地產(chǎn)的投資運(yùn)營者提供一些思考。

    “從目前各項(xiàng)調(diào)控政策來分析，資金的確有流向商業(yè)地產(chǎn)的趨勢(shì)。商業(yè)地產(chǎn)將成為下一輪調(diào)控的緩沖區(qū)。”北京15條細(xì)則落地的當(dāng)天，潘石屹在自己的微博上這樣寫道。

    去年以來，SOHO中國(新聞)先后收購了外灘204地塊、臨空15號(hào)地塊、華麗家族復(fù)興天地中心等上海繁華商業(yè)地段的數(shù)個(gè)項(xiàng)目。

    “在商業(yè)領(lǐng)域，教條主義的東西很難行得通，而實(shí)用主義、經(jīng)驗(yàn)主義、機(jī)會(huì)主義的東西往往行得通�！笨恐�這樣的理念，潘石屹開發(fā)的SHOH現(xiàn)代城、建外SOHO 、SOHO尚都等一系列商業(yè)項(xiàng)目都在銷售上取得了巨大的成功，盡管它們?cè)谑酆笠惨恢睌鄶嗬m(xù)續(xù)地承受著“軟環(huán)境缺失”、“外觀丑陋影響市容”的指責(zé)以及經(jīng)營不善商戶要求退租等風(fēng)波。

    而在這些令SOHO中國業(yè)績節(jié)節(jié)攀升的商業(yè)項(xiàng)目名單中，并不包括曾經(jīng)讓潘石屹敗走麥城的前門大街改造項(xiàng)目。

    前門大街是潘石屹心中抹不去的一道傷疤，它同樣足以成為今日蜂擁而至涉足商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商們引以為戒的經(jīng)典案例。

    門前冷落鞍馬稀

    日前，本報(bào)記者探訪了開街已經(jīng)兩年有余的新前門大街。

    此時(shí)，春節(jié)的旅游高峰剛剛過去。正值午后，大街上的行人并不算少。在歷經(jīng)滄桑的正陽門城樓的映襯之下，筆直寬闊的新前門大街更顯出了幾分雕琢的痕跡。盡管兩側(cè)的商鋪均為仿古建筑，但嶄新的墻面上讀不出歷史的風(fēng)霜，春節(jié)期間剛剛換上的彩燈也鮮艷得有些刺眼。

    街上彼此交談的行人大多操著外地的口音，據(jù)記者調(diào)查了解，很多人都是參觀完距其僅有一條馬路之隔的天安門廣場(chǎng)后順道而來的。力圖重現(xiàn)前門歷史的鐺鐺車全天運(yùn)營，約40分鐘一趟，但或許是因?yàn)檫@條不足千米的街道卻高達(dá)20元的單程票價(jià)讓人卻步，往來的車內(nèi)乘客都寥寥無幾。

    兩邊的商鋪多為兩到三層的建筑，與一年前相比，多數(shù)鋪位都已有了租戶，業(yè)態(tài)以服裝店、餐館、特產(chǎn)店為主，毫無章法地混雜在一起，特別是麥當(dāng)勞、星巴克、ZARA這樣的洋品牌穿插在仿古建筑群中，顯得多少有些怪異，而老字號(hào)店鋪除全聚德、內(nèi)聯(lián)升等少數(shù)幾家外均已難覓蹤影。記者注意到，盡管大街上游客不少，但除了幾家特產(chǎn)店吸引了一些行人駐足外，其他的商家都可用“經(jīng)營慘淡”來形容�！斑@里有的品牌西單、王府井全都有，那里的牌子很多這里卻找不到，我平時(shí)很少來這兒逛。”一位陪朋友來游玩的本地年輕人這樣告訴記者。

    “前門大街的客人主要是全國各地來北京參觀天安門廣場(chǎng)的人，如果讓他們來到這里一看到幾萬塊錢的衣服就自卑，商家也沒有銷售收入，因此，二者的需求一定要吻合。”這是潘石屹當(dāng)初對(duì)前門大街商業(yè)的定位。彼時(shí)，在前門大街改造工程啟動(dòng)的慶典上，LV、GUCCI、范思哲等眾多國際品牌代表的出席就曾引發(fā)人們對(duì)未來“洋品牌占領(lǐng)新前門”的猜想和爭(zhēng)議。如今看來，前門大街招來的商家定位的確算得上大眾，但由于缺乏特色，仍然沒能留住顧客的心。

    與這里形成鮮明對(duì)比的，是距前門大街僅有一街之隔的大柵欄。同為老北京的傳統(tǒng)商街，大柵欄當(dāng)初僅是對(duì)路面進(jìn)行了翻修，幾乎沒有涉及商家的遷出與更換以及定位的重新規(guī)劃，因此仍然保持著昔日繁盛的景象，游人如織，顧客盈門，也分流了前門大街相當(dāng)數(shù)量的消費(fèi)群體。

    而在前門大街改造前后，作為開發(fā)商介入的潘石嶼也備受各界輿論的指責(zé)與質(zhì)疑。許多民俗家認(rèn)為，前門大街的改造是以拆遷、犧牲胡同作為代價(jià)的，失去了原有的文化標(biāo)簽。更多的人則在感嘆，由于定位模糊、經(jīng)營不力，這條古街區(qū)昔日“食貨如山積、恒日暮不休”的昌盛景象如今早已成為過眼云煙。