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    潘石屹的心病

    在介入前門大街改造工程之前，潘石屹與其旗下的SOHO中國(guó)一直堅(jiān)持在北京CBD的核心地段散售商用物業(yè)，且在銷售方面極為成功。而在面對(duì)前門改造這個(gè)足以令其名垂青史的首都重點(diǎn)工程時(shí)，潘石屹有些坐不住了。何況，接手這一項(xiàng)目的另外一個(gè)誘惑是可以為SOHO中國(guó)在香港上市的計(jì)劃增加重要的砝碼。

    2007年10月，SOHO中國(guó)發(fā)布上市公告稱，SOHO中國(guó)與前門大街的物業(yè)持有者、政府方面的代表北京天街公司已經(jīng)簽署協(xié)議，有權(quán)獲取北京天街49%的股權(quán)，正式宣布介入前門大街改造工程。彼時(shí)，前門大街的規(guī)劃方案尚未得到政府方面的批復(fù)。對(duì)于之前一直與政府關(guān)系頗為疏離的潘石屹來(lái)說(shuō)，這樣的決定多少顯得有些倉(cāng)促和草率。后來(lái)發(fā)生的事實(shí)證明，他對(duì)這一工程的復(fù)雜性以及作為開發(fā)商所能發(fā)揮的能量的確估計(jì)不足。

    潘石屹最初的設(shè)想是把前門大街打造成一個(gè)最能代表中國(guó)商業(yè)的街區(qū)，但他很快發(fā)現(xiàn)，很多方面的意見(jiàn)都不是自己所能左右的，甚至任何一個(gè)設(shè)計(jì)方案都會(huì)有人提出質(zhì)疑�！白畲蟮膲毫�來(lái)自文物專家。他們認(rèn)為北京已經(jīng)被開發(fā)商破壞了，而你潘石屹就是開發(fā)商的代表，各方面都會(huì)對(duì)你心存疑慮。”潘石屹后來(lái)對(duì)媒體反思前門項(xiàng)目教訓(xùn)時(shí)坦言。

    而前門大街項(xiàng)目隨后在招商方面也出現(xiàn)了很大的問(wèn)題。由于項(xiàng)目設(shè)計(jì)的業(yè)態(tài)均為兩到三層的商鋪，眾多之前租金成本低廉的老字號(hào)因無(wú)力支付昂貴的租金而拒絕遷回。“前門大街改造后每天37元/平方米的租金，一碗豆汁兒要賣到90元才能不賠錢。老北京小吃的租金每天超過(guò)5元/平方米就有風(fēng)險(xiǎn)�！北本├献痔�(hào)傳統(tǒng)小吃協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)侯嘉表示。缺少了老字號(hào)撐門面，新前門大街也就失去了一道最重要的招牌。

    “前門大街改造項(xiàng)目前期定位比較模糊，運(yùn)營(yíng)之后也沒(méi)有形成統(tǒng)一的品牌優(yōu)勢(shì)。”一位業(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

    歷經(jīng)了長(zhǎng)達(dá)兩年時(shí)間的痛苦磨合與掙扎，SOHO中國(guó)方面宣布，以潘石屹個(gè)人名義購(gòu)買一部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)的形式退出前門大街項(xiàng)目。從前門項(xiàng)目的開發(fā)商變成了部分物業(yè)的業(yè)主，市場(chǎng)像是和潘石屹開了一個(gè)不大不小的玩笑。

    開發(fā)商之惑

    舊城改造是近年來(lái)國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程中繞不開的話題。而一個(gè)頗值得關(guān)注的現(xiàn)象是，多數(shù)開發(fā)商介入改造的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，諸如前門大街、秀水街、三里屯酒吧街等，往往都是爭(zhēng)議不斷，而在改造完成重新入市之后，也漸漸失去了往日的喧鬧景象。而像后海、南鑼鼓巷之類自發(fā)形成的商業(yè)集群卻一直吸引著特定的消費(fèi)群體，散發(fā)著獨(dú)有的魅力。如何定位舊街區(qū)改造的整體規(guī)劃、開發(fā)模式及營(yíng)銷推廣，是令許多開發(fā)商感到困惑的一個(gè)命題。

    “許多開發(fā)商介入舊街區(qū)改造項(xiàng)目時(shí)，只是出于商業(yè)利益的考慮，他們對(duì)其商業(yè)定位的認(rèn)知往往缺乏更明確和深入的意識(shí)，因此與市場(chǎng)的對(duì)接存在著很大的障礙。而一些自發(fā)形成的商業(yè)集散地，反而更加符合市場(chǎng)的需求，通過(guò)市場(chǎng)自身的培育和循環(huán)完成優(yōu)勝劣汰，更容易形成自己特有的商業(yè)模式并不斷地進(jìn)行擴(kuò)展�！币壮侵袊�(guó)副總裁尹寶軍指出。

    在尹寶軍看來(lái)，傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)在未來(lái)將面臨全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心和網(wǎng)上電子商務(wù)兩方面的挑戰(zhàn)，自身必須進(jìn)行一定的變化和革新，比如主動(dòng)通過(guò)商家的營(yíng)銷來(lái)爭(zhēng)奪客源。而具體到開發(fā)商的層面，如果介入這一商業(yè)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)，首先需要在動(dòng)線設(shè)計(jì)的規(guī)劃上注意平面交通與立體交通的聯(lián)系，并遵循顧客的消費(fèi)習(xí)慣、生活習(xí)慣，同時(shí)要在招商方面進(jìn)行整體定位，必須根據(jù)這一項(xiàng)目的核心客戶、消費(fèi)人群及其上下游的關(guān)系進(jìn)行業(yè)態(tài)組合及具體比例的設(shè)計(jì)。