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    記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，杭州九堡客運中心周邊分布著30多家專業(yè)市場，有稱“商貿(mào)城”，有稱“市場”，有稱“某中心”，它們都有相似的特征，規(guī)模較大，且都對外大力吆喝其鋪面是“固定高收益”。

　　“買還是不買？”精打細算的羅女士回上海后反復(fù)思考。去了趟杭州，她發(fā)現(xiàn)杭州九堡客運車站旁有很多商鋪在賣，“投資小，每年都有固定收益，3年后保底收益9%”，不過讓她糾結(jié)的是，這固定收益是餡餅還是陷阱？

　　“誘惑”的固定收益

　　杭州九堡客運中心因為地理位置優(yōu)勢，周邊房地產(chǎn)發(fā)展迅猛，同時該板塊上的商業(yè)地產(chǎn)更是借助車站和地鐵“風(fēng)生水起”。

　　上述大大小小30多家專業(yè)市場就分布在杭州九堡客運中心四周，包括正在建造的恒大國際建材家居博覽中心、中國五金機電城、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場、杭州東大門商品交易中心，還有已經(jīng)建成的紅星美凱龍金茂MALL、杭州中國嬰童用品城、中國輕紡城瑞紡聯(lián)合市場等。

　　紅星美凱龍金茂MALL項目規(guī)模有36萬平方米，對外承諾其鋪面“小投資大回報”：前兩年固定收益先行支付7%、8%，第三年至第六年保底收益6%，第六年可以申請退鋪，若不退鋪，第七年至第19年，收益部分開發(fā)商和認購方按1∶9分成。

　　義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場規(guī)模也不小，現(xiàn)場工作人員說，整個市場七成歸公司自己持有，余下三成則對外“銷售”。收益方面，前3年6%保底收益，后3年7%保底收益；而中國五金機電城則是前3年6%穩(wěn)定年收益一次性返還，后7年保底6%年收益。

　　其他市場也“不甘落后”。恒大國際建材家居博覽中心承諾，若認購商鋪，收益率第一年7%、第二年8%、第三年9%；第四年至第八年保底回報為9%，超出部分按1∶9分成；第九年至第20年按實際租金的1∶9分成。杭州東大門商品交易中心、杭州中國嬰童用品城等也皆有高固定收益承諾。

　　3月29日，記者在現(xiàn)場看到，在這些專業(yè)市場所在的德勝東路，兩側(cè)道路上方的路牌都被這類招商廣告所占據(jù)。

　　無產(chǎn)權(quán)，屬租賃關(guān)系

　　這些商鋪承諾的“固定高收益”到底是陷阱還是餡餅？

　　杭州市江干區(qū)九堡鎮(zhèn)政府有關(guān)負責(zé)人向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，這些專業(yè)市場的土地性質(zhì)主要有兩種，一種是特殊用地，這類市場包括恒大國際建材家居博覽中心、中國五金機電城、義烏小商品城銀沙聯(lián)合市場、紅星美凱龍金茂MALL、中國輕紡城瑞紡聯(lián)合市場等，它們的土地都是租來的，使用年限只有20年；另外一種是村級留用地，開發(fā)商與當?shù)卮寮�體合作，公司占一定股份，村集體占一定股份，土地使用年限是40年，這樣的市場有杭州東大門商品交易中心、杭州中國嬰童用品城等5家市場。

　　“土地是租來的。”紅星美凱龍金茂MALL項目開發(fā)商浙江金茂實業(yè)發(fā)展有限公司有關(guān)負責(zé)人直言不諱，這些商鋪其實只是對使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，公司與認購方也是租賃關(guān)系。該項目的《認租須知》表明，出讓的租賃期限是19年，自2011年5月1日至2029年12月31日。

　　恒大國際建材家居博覽中心土地性質(zhì)與紅星美凱龍金茂MALL項目相同，建在租賃土地上的商鋪本不能銷售，但該項目銷售展示中心現(xiàn)場卻掛著放大了的“銷售火爆場面”的圖片，“一期盡銷售100%，二期萬人預(yù)約中！”的大幅廣告矗立在路旁。

　　中國嬰童用品城項目開發(fā)商杭州新客站商業(yè)城管理有限公司銷售總監(jiān)表示，該市場土地年限40年，有整個項目的“大證”，但不能分割，和認購方簽訂的是商鋪使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；杭州東大門商品交易中心有關(guān)負責(zé)人也表示，與認購方屬于租賃關(guān)系，租期為3年。

　　對于這種現(xiàn)象，杭州江干區(qū)一政府官員表示“都屬于企業(yè)行為”。

　　被疑變相吸金

　　“我們與認購方屬于委托經(jīng)營管理關(guān)系，我們是被委托方�！闭憬�金茂實業(yè)發(fā)展有限公司有關(guān)負責(zé)人稱：“不存在銷售，只是使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，也不存在售后返租�！敝劣诠潭ɑ貓舐�，這名負責(zé)人表示，這屬于商務(wù)條件。

　　據(jù)杭州商業(yè)地產(chǎn)有關(guān)研究數(shù)據(jù)顯示，杭州商鋪的實際投資回報率只有3.2%。但上述專業(yè)市場所承諾的鋪面固定收益率都超過了6%，資深商業(yè)地產(chǎn)研究人士、杭州贏商地產(chǎn)機構(gòu)總經(jīng)理方芳認為，這些專業(yè)市場“回報率虛高”。

　　方芳介紹，目前杭州這類專業(yè)市場整體供應(yīng)量已經(jīng)過大，如建材，整個杭州業(yè)已形成新時代、歐亞達和紅星美凱龍三足鼎立的局面。實際上，有一些專業(yè)市場所采取的只是一種營銷方式“進行包裝，可能不是真正的市場運營，而是有融資的成分�！�

　　相關(guān)法律條文也對物業(yè)分割與集資有過規(guī)定。根據(jù)央行1999年發(fā)布的《關(guān)于進一步打擊非法集資等活動的通知》，對物業(yè)、地產(chǎn)等資產(chǎn)進行等份分割，通過出售其份額處置權(quán)進行高息集資的屬于非法集資。

　　浙江永大聯(lián)合律師事務(wù)所劉軻律師認為，不排除變相融資嫌疑。他對本報記者說，這些項目大多不能從銀行貸款開發(fā)，只好從民間融資。“如果只是投資，投資難免有風(fēng)險，就不會出現(xiàn)固定收益�！彼�進一步解釋說，“目前，只有存款或借貸融資會才有會固定收益，固定收益形式上看起來是投資收益，但實際上是利息�！�

　　劉軻律師說，如果雙方協(xié)議出現(xiàn)固定收益率，法律一般會認定雙方是借貸關(guān)系，認購者只是屬于一般債權(quán)人。項目成功，不排除開發(fā)商能按照承諾兌現(xiàn)，但項目一旦失敗，所承諾的固定收益很難得到保證。