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    口述：岑先生
    年齡：36歲
    職業(yè)：貿(mào)易公司部門主管
    文化程度：本科
    持有房產(chǎn)：4套商鋪
    投資心得：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，是天堂，也是地獄

    3年多的商鋪投資之路對(duì)我而言，是一段曲折，但收獲良多的經(jīng)歷。在這其中，我得到的，不僅僅是財(cái)富的擴(kuò)大，投資理念也一步步趨向成熟。我堅(jiān)信，這對(duì)我今后的投資以及工作、生活都將產(chǎn)生一定的積極作用。

    我最先開始決定投資商鋪是受朋友影響。目睹了幾位好朋友投資房地產(chǎn)后短期內(nèi)得到的豐厚回報(bào)后，我在2008年選中了普陀區(qū)某街道的一間小鋪，約18平方米，總價(jià)28萬元。當(dāng)時(shí)這個(gè)商鋪周圍有多個(gè)住宅小區(qū)，居住條件成熟，居民購買力較強(qiáng)。而且，當(dāng)時(shí)基本只有這一帶有一些集中性的商鋪，因此我認(rèn)為它肯定具有非常好的升值潛力。

    全款買進(jìn)該商鋪后，我以4500元/月租給了一家小服裝店，年遞增按市場(chǎng)情況再?zèng)Q定。本以為這就可以從從容容當(dāng)起按月收錢的“包租公”，享受鋪?zhàn)由�值的喜悅，但令我意想不到的是，半年之后，商鋪所在街道地區(qū)的住宅小區(qū)開始拆遷。隨著拆遷過程的推進(jìn)，原本居住在周邊的居民陸續(xù)搬走，服裝店根本無法經(jīng)營(yíng)下去。很快，租客退租，商鋪又空了出來，既租不出去也沒有下家接手購買。就這樣，我嘗到了人生中第一次投資失敗的滋味。

    雖然鋪?zhàn)佣唐趦?nèi)沒有收益，但是因?yàn)闆]有還貸壓力，所以這次失敗經(jīng)歷并未徹底打消我投資不動(dòng)產(chǎn)的熱情。冷靜思考了幾個(gè)月之后，我開始尋覓下一個(gè)投資目標(biāo)。吸取第一次買鋪失敗的教訓(xùn)，第二次選鋪時(shí)，我對(duì)房源周邊的環(huán)境、適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)、周邊的有效購買力，以及社區(qū)的房齡都作了細(xì)致的調(diào)查。最終，我在軌道交通1號(hào)線沿線買了一間6平方米左右的商鋪，總價(jià)15萬元。雖然鋪?zhàn)用娣e小，但因?yàn)榭拷�軌道交通，而且在路的拐角，所以人流量非常大，第一年月租金就達(dá)到了7000元/平方米。

    之后，我又在虹口區(qū)買下兩間，分別為上下兩層的社區(qū)商鋪。考慮到周邊中高檔餐飲消費(fèi)需求旺盛，我把這兩間商鋪打通成為一個(gè)復(fù)式的經(jīng)營(yíng)整體，很快便吸引到了一家品牌餐飲的加盟店來租鋪。

    這幾年，工作以外的時(shí)間我大多用來鉆研商鋪市場(chǎng)，和挑選我認(rèn)為有潛力的商鋪。從中，我發(fā)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大商機(jī)和巨大風(fēng)險(xiǎn)，也明白了要想成功投資商鋪不能只靠運(yùn)氣，還需要勤做功課，理性出手。最近，住宅市場(chǎng)行情低迷，不少投資者都把目光投向了商鋪市場(chǎng)。但我個(gè)人認(rèn)為，在如今住宅市場(chǎng)受限的情況下，投資商鋪更要謹(jǐn)慎小心，因?yàn)樯啼佡u得好，并不一定經(jīng)營(yíng)得好。

    購買商鋪風(fēng)險(xiǎn)“5問”

    讀者王阿姨來電咨詢：經(jīng)營(yíng)服裝生意多年，我不想讓血汗錢被不斷上躥的租金給吃掉，決定買一套商鋪，請(qǐng)問幾個(gè)問題：

    1、商鋪貸款有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

    個(gè)人商鋪貸款額度一般不超過合同價(jià)款的50%，貸款期限只有10年。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，自己將面臨的付款壓力。

    2、開發(fā)商承諾的返租可信嗎？

    返租是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給開發(fā)商經(jīng)營(yíng)出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此。相當(dāng)多的開發(fā)商采取非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應(yīng)約定。日后如發(fā)展商不給予返租回報(bào)，購買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。一些所謂的保底條款在法律上很可能是無效的，高額的保底條款更無現(xiàn)實(shí)的可操作性。

    3、市場(chǎng)上內(nèi)、外銷商鋪并軌了嗎？

    目前本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌，但內(nèi)、外銷商鋪未并軌，仍處于內(nèi)、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。

    4、對(duì)于商鋪的公攤面積，投資者應(yīng)該注意哪些問題？

    建議購房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，只有事先約定詳盡，一旦出現(xiàn)問題才能有效維權(quán)。

    5、購買二手商鋪應(yīng)注意什么？

    購房者需要向業(yè)主了解該商鋪是否有贈(zèng)與、出租情況存在，以免日后陷入糾紛。如已出租、轉(zhuǎn)讓，業(yè)主需提前三個(gè)月告知承租人出售事宜，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。如承租人愿放棄優(yōu)先購買權(quán)，承租人、投資人、業(yè)主三方就應(yīng)該簽訂三方協(xié)議，確定承租人對(duì)該商鋪放棄同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)，并重新簽訂租賃合同。