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　　酒店式公寓：租金穩(wěn)定使用靈活

　　新政出臺(tái)后，由于住宅市場(chǎng)受“限購令”影響，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目備受關(guān)注。而在酒店式公寓、商鋪、寫字樓三大重要類型中，酒店式公寓由于擁有“類住宅”的居住功能，而更容易被購房者尤其是投資客接受。

　　酒店式公寓作為商業(yè)地產(chǎn)的特殊體，其自身既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了寫字樓的特點(diǎn)，其自身的投資自住兩相宜的優(yōu)勢(shì)，使其商業(yè)地位步步高升，直逼商鋪。相較于住宅而言，酒店式公寓對(duì)投入成本、經(jīng)營(yíng)能力的要求更高；相對(duì)于商鋪而言，酒店式公寓投入成本低，風(fēng)險(xiǎn)較小，而這一點(diǎn)，也被不少開發(fā)商以及購房者廣泛認(rèn)同。

　　據(jù)樓市商情資深人士分析，蘇州有40%左右的投資客熱衷于酒店式公寓投資，不僅因其3%-4%的穩(wěn)定回報(bào)率，而且因其集住宅性商用性于一身，所以作為過渡性物業(yè)居住或投資來說比較適中。尤其是小戶型項(xiàng)目，因面積小總價(jià)低，投資門檻較低，頗受投資客青睞，它們的熱銷成了蘇州樓市一景。目前蘇州銷售的酒店式公寓以小戶型居多，總價(jià)大多數(shù)在40萬-60萬之間，在豪宅林立的2010年，占有較大的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)。特別是目前很多酒店式公寓的設(shè)計(jì)更趨向于居家型，也適合首次置業(yè)、婚房等需求，投資自住兩相宜。隨著市場(chǎng)熱度的提升，酒店式公寓戶型的發(fā)展也越趨多樣化。據(jù)了解，目前蘇州市場(chǎng)上推出了許多一層當(dāng)二層的LOFT酒店式公寓，5米左右的挑高，采用復(fù)式格局，低首付門檻以及高回報(bào)空間，很受投資者喜愛。

　　從蘇州目前行情來看，目前蘇州市場(chǎng)的酒店式公寓項(xiàng)目已經(jīng)形成一定規(guī)模，無論從供應(yīng)量和銷量來看，有著突飛猛進(jìn)的發(fā)展，從去年到今年，蘇州酒店式公寓的銷售已連續(xù)多次名列商業(yè)項(xiàng)目周排行榜之首。在整個(gè)供應(yīng)量中，蘇州酒店式公寓主要分布于吳中區(qū)、高新區(qū)、相城區(qū)和園區(qū)，其中吳中區(qū)成為蘇州酒店式公寓銷售的主力區(qū)域，港龍財(cái)智國際、永誠國際廣場(chǎng)、中潤(rùn)蘇州中心、花樣年·太湖天城等酒店式公寓項(xiàng)目一經(jīng)推出，屢次熱銷；另外，今年相城區(qū)的恒達(dá)中環(huán)百匯廣場(chǎng)推出酒店式公寓項(xiàng)目，當(dāng)天去化量高達(dá)九成左右；而且從今年上市量來看，酒店式公寓有3000余套入市，可見酒店式公寓項(xiàng)目已經(jīng)成為蘇州市場(chǎng)上較為主流的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。

　　投資忠告

　　專家提醒，酒店式公寓在作為一種新的投資的同時(shí)，也存在一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。除了因?yàn)槲飿I(yè)性質(zhì)引發(fā)需繳納比住宅更高的交易稅費(fèi)外，房屋土地性質(zhì)歸屬是很多投資者最容易忽視的。

　　隨著酒店式公寓物業(yè)越分越細(xì)，導(dǎo)致投資客分流，逼出同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。不同于住宅投資“租不出去，仍能自住”的是，酒店式公寓對(duì)經(jīng)營(yíng)要求較高。實(shí)際上，因?yàn)槲锕苜M(fèi)、水電費(fèi)等成本過高，很多投資者在購買了酒店式公寓后，由于較長(zhǎng)的一段時(shí)間出租不掉，只能降低租金，有時(shí)候，就算降低了租金也未必能有市場(chǎng)。這樣一來，對(duì)投資者的資金壓力就顯得比較大了。

　　寫字樓：投資認(rèn)知尚淺后期發(fā)展量力而行

　　2010-2011年2月以來，在“國十一條”、“新國十條”、“新國八條”連續(xù)房地產(chǎn)新政的調(diào)控下，商品住宅市場(chǎng)大受影響。政府的調(diào)控方向主要針對(duì)涉及民生的住宅市場(chǎng)，目前對(duì)寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)持較為寬容的態(tài)度。寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國寫字樓市場(chǎng)趨向良好。2010年1-12月，我國寫字樓銷售面積達(dá)到1882.00萬平方米，增長(zhǎng)21.9%。銷售額達(dá)到2148.81億元，增長(zhǎng)31.2%。

　　園區(qū)是蘇州寫字樓的密集區(qū)域，在園區(qū)發(fā)展成熟的湖西以及湖東區(qū)域，由于外資企業(yè)以及中小投資企業(yè)的不斷入駐，園區(qū)的寫字樓發(fā)展相對(duì)于其他區(qū)域一直高位而行。而從寫字樓自身價(jià)值來看，與商鋪投資回報(bào)率相比較小，大約投資回報(bào)率在5%-6%左右。從租金率來看，蘇州寫字樓租價(jià)在企業(yè)比較密集的園區(qū)，大約在60-120元/平米·月，長(zhǎng)期來看回報(bào)率較商鋪穩(wěn)定，而且風(fēng)險(xiǎn)性相對(duì)較小。

　　從蘇州目前行情來看，寫字樓雖然銷量遠(yuǎn)不如商鋪那么熱銷，但是依舊是在穩(wěn)步增長(zhǎng)的階段，如，園區(qū)2010年6月開盤的星東環(huán)，一經(jīng)開盤一路熱銷；到2011年，蘇州寫字樓供應(yīng)量在不斷增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)今年5-6月份，將是寫字樓供應(yīng)高峰期，TOP未來，長(zhǎng)江企業(yè)領(lǐng)邸等寫字樓新盤將首次亮相。

　　投資忠告

　　好的寫字樓要有優(yōu)越的商務(wù)環(huán)境，毗鄰交通要道、商業(yè)氣氛濃烈、商業(yè)配套充足的寫字樓一般具有高租金、高入駐率的特點(diǎn)，投資回報(bào)較高。如果投資目的以獲利后出售為主，建議您盡量選擇發(fā)展中的商圈；如果投資目的以租賃為主，建議您選擇已成熟商圈。

　　從投資風(fēng)險(xiǎn)來講，據(jù)了解，寫字樓的按揭貸款多為五成和10年的期限，在按揭利率上，寫字樓同樣“價(jià)格不菲”，執(zhí)行同期央行基準(zhǔn)利率的1.1倍，這勢(shì)必要求投資客要有較高的首付能力和強(qiáng)有力的還款能力。另外，拋去首付款的開支，寫字樓投資還要考慮購置物業(yè)的稅費(fèi)、出租物業(yè)的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、物業(yè)管理費(fèi)、裝修、家居、房屋折舊等需要繳納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%。如果空置率的產(chǎn)生，那么投資回報(bào)率必受波動(dòng)。