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    在這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)投資的新時(shí)代，我們究竟該怎么買鋪？我們手上的資金該尋求怎樣的商業(yè)地產(chǎn)投資渠道？

    秘方1 買賣時(shí)機(jī)很重要

    投資商鋪也如同炒股，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，講究買入賣出時(shí)把握時(shí)機(jī)，這與商鋪投資的收益、售價(jià)和租金走勢(shì)有密切關(guān)系。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在商鋪周邊商業(yè)狀況穩(wěn)定的前提下，租金是平穩(wěn)上升，升到最高點(diǎn)后就呈直線發(fā)展；商鋪的售價(jià)一般是從開賣后就呈坡度攀升，等升到最高點(diǎn)后，同租金一樣是直線發(fā)展。也就是說，等商鋪售價(jià)和租金都漲到最高點(diǎn)，平穩(wěn)發(fā)展的時(shí)候，商鋪投資收益就只有租金一部分了。

    明白這個(gè)走勢(shì)后，如果已經(jīng)購買了商鋪的投資者，最好找機(jī)會(huì)把商鋪售出去，再投資其他商鋪；而對(duì)于想投資商鋪的人來說，售價(jià)已到頂峰的商鋪投資價(jià)值不大，不如投資租金和價(jià)值都處于起始階段的商鋪。

    秘方2 逆向思維估價(jià)值

    如果投資前對(duì)商鋪價(jià)值“吃不準(zhǔn)”，不妨先對(duì)商鋪評(píng)估一下。

    一是用比較的方法。選擇與評(píng)估對(duì)象在同一供需圈內(nèi)的規(guī)模相當(dāng)?shù)纳啼�，進(jìn)行日營(yíng)業(yè)額、客流量、經(jīng)營(yíng)方向等方面的調(diào)查，綜合這些數(shù)據(jù)，確定評(píng)估對(duì)象的回報(bào)率。

    二是在比較法的基礎(chǔ)上，采用逆向思維法。尋找同類型火爆商鋪的經(jīng)營(yíng)“缺檔”，反其道而思維，你搞“粵菜”，我開“魯味”；你店鋪設(shè)計(jì)“民族風(fēng)格”，我裝修偏要“西洋風(fēng)味”。對(duì)方的“缺檔”點(diǎn)尋找得越多，你評(píng)估對(duì)象的升值潛力就越大。

    如果實(shí)在還是吃不準(zhǔn)，那么告訴你，投資中一種比較保險(xiǎn)的辦法是“先租后買”。

    秘方3 盯住商鋪外環(huán)境變化

    所謂種類，是指所投資的商業(yè)圈是否是一個(gè)集娛樂、購物、餐飲為一體的綜合商業(yè)圈。往往是綜合性的商業(yè)圈才容易吸引消費(fèi)者，并迅速成為新的商業(yè)中心。所謂規(guī)模，指的是商業(yè)圈不能太小，要有一定的規(guī)模。這要求發(fā)展商具有雄厚的資金實(shí)力和良好的經(jīng)營(yíng)狀況。往往環(huán)境的一個(gè)變化，如交通改道、學(xué)校搬遷，或社區(qū)規(guī)劃改變，就會(huì)使“旺鋪”變成“冷鋪”。這些變化也是投資者難以預(yù)測(cè)的。同時(shí)，投資商鋪要密切關(guān)注環(huán)境特性與自身特性。這是商鋪投資中風(fēng)險(xiǎn)大、要求高的地方。環(huán)境特性包括宏觀的區(qū)域、地段、人流情況，目前值得注意的還有市政規(guī)劃建設(shè)情況。有關(guān)工程附近的商鋪會(huì)受到直接影響，商鋪原來的“優(yōu)等”地段和“劣等”地段可能對(duì)換。

    秘方4 確定好目標(biāo)收益空間

    價(jià)值升值收益實(shí)際上是商鋪二手交易實(shí)現(xiàn)的賣價(jià)和初始買價(jià)的差額。

    商鋪投資者創(chuàng)造最大商鋪投資收益的方案，從形式上看是最大化租金收益和價(jià)值升值收益之和；這是一個(gè)數(shù)學(xué)求最大值的問題。但對(duì)于商鋪投資者來講，投資者需要對(duì)目標(biāo)收益空間做出選擇，是選擇租金收益為主，還是價(jià)值升值收益為主，無疑將成為商鋪投資者需要決策的問題。

    投資建議：租鋪還是買鋪，解決這個(gè)問題的最好方法就是確定好目標(biāo)收益的空間和時(shí)間。

    秘方5 控制“售后包租”的風(fēng)險(xiǎn)

    “售后包租”是商業(yè)地產(chǎn)慣用的刺激銷售的方法。開發(fā)商往往在“售后包租”過程中抬高售價(jià)，用高額返回租金吸引投資者�？墒�，一旦開發(fā)商破產(chǎn)或者出現(xiàn)資金問題，其返租承諾或回報(bào)率將不可能實(shí)現(xiàn)，租金的預(yù)期就很難保證，屆時(shí)投資者將蒙受損失。

    投資建議：既然“售后包租”行為是合同行為，應(yīng)通過違約責(zé)任、擔(dān)保等法律手段來防范合同風(fēng)險(xiǎn)。