商業(yè)地產(chǎn)新時(shí)代的十大投資秘方(2)
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- 2011/4/16 13:05:35
秘方6 關(guān)注得房率
投資商鋪?zhàn)罱K需要落實(shí)在產(chǎn)品上。選擇合理甚至優(yōu)秀的商鋪產(chǎn)品，是投資成功的基礎(chǔ)。如今，市場(chǎng)上的商鋪產(chǎn)品很多，就投資類型來(lái)說(shuō)，大致可分為商業(yè)街商鋪、寫字樓底商和社區(qū)商業(yè)三類；就項(xiàng)目的面積來(lái)說(shuō)，分大、中、小三檔。
一般來(lái)說(shuō)，社區(qū)商業(yè)由于有強(qiáng)大的住戶支撐，選對(duì)商家類型，投資的回報(bào)基本是比較穩(wěn)定的。就其他商鋪而言，60平方米及130-150平方米兩種面積的商鋪，比較容易出租，且對(duì)投資者的資金壓力也不會(huì)太大。另一個(gè)非常重要的就是，購(gòu)房者要關(guān)注實(shí)際的得房率，一個(gè)售價(jià)3萬(wàn)元/平方米、得房率85%的商鋪要比一個(gè)售價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米、得房率70%的商鋪要值得多。
投資建議：對(duì)于得房率低于85%的商鋪，要謹(jǐn)慎投資。對(duì)于面積，要考慮到出租的用途，60平方米左右是個(gè)穩(wěn)妥的選擇。
秘方7 學(xué)會(huì)淘二手商鋪
在目前新商鋪十分有限，而且價(jià)格高昂的情況下，投資合適的二手商鋪也是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。相對(duì)新鋪，二手商鋪具有周邊市場(chǎng)形勢(shì)明朗、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估容易等優(yōu)勢(shì)。但是，作為接盤者，必須認(rèn)清該區(qū)域商鋪的發(fā)展前景，以及上家拋盤的原因。
如果上家是以較低的價(jià)格買入的，現(xiàn)在市場(chǎng)情況良好，上家計(jì)劃加價(jià)套現(xiàn)退出，只要加價(jià)幅度合理，可以接盤；上家當(dāng)初盲目炒鋪，高價(jià)購(gòu)入，現(xiàn)急需解套止血的，如果價(jià)格能到達(dá)市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格水平，可以接盤，比如高價(jià)拍賣出的商鋪。
投資建議：交易的價(jià)格要保證能在該市場(chǎng)環(huán)境下獲得8%-9%的回報(bào)率；必須弄清上家出手的真實(shí)原因，有時(shí)甩鋪和街邊的甩貨一樣魚(yú)目混雜。
秘方8 正確算出投資回報(bào)率
在計(jì)算商鋪的投資收益時(shí)，一定要充分考慮在商鋪的前期購(gòu)買環(huán)節(jié)中的支出：購(gòu)買商鋪應(yīng)交的契稅，為總房?jī)r(jià)的3%，這一比例是商品住宅契稅的兩倍。比如商鋪總價(jià)為50萬(wàn)元，僅契稅一項(xiàng)就要交1.5萬(wàn)元。
購(gòu)買后再出售，還要繳納總房?jī)r(jià)的5%的綜合稅。比如，轉(zhuǎn)手出售50萬(wàn)元的商鋪，就要繳納2.5萬(wàn)元的稅費(fèi)。
其次，商鋪后期的水、電、氣、熱、物業(yè)管理等費(fèi)用，也要考慮在內(nèi)。這樣才能夠算出一個(gè)更加真實(shí)的投資回報(bào)率。
投資建議：對(duì)于開(kāi)發(fā)商宣稱的租金收益以及投資回報(bào)率，投資者自己要去實(shí)地考察，多方探查開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力、誠(chéng)信度、知名度等，摸準(zhǔn)該地段真實(shí)的租金價(jià)位，然后才決定。
秘方9 關(guān)注轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)能力
套現(xiàn)能力是評(píng)估商鋪價(jià)值的重要指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)獨(dú)立、租客如云的獨(dú)立式商鋪是投資高手的熱門首選，這種商鋪一鋪一商戶，投資者可以順利實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，實(shí)現(xiàn)成功套現(xiàn)，還可以收“建設(shè)費(fèi)”或“頂手費(fèi)”；經(jīng)營(yíng)權(quán)不獨(dú)立、一個(gè)商戶對(duì)應(yīng)很多業(yè)主的商鋪，一旦出現(xiàn)糾紛，將極大增加套現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。
投資建議：投資商鋪，選擇有前景、毛利高、成長(zhǎng)性好、良性競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)非常重要。
秘方10 遠(yuǎn)離高風(fēng)險(xiǎn)的鋪?zhàn)?/strong>
高風(fēng)險(xiǎn)的商鋪主要有兩類：其一，投資者自身定位不準(zhǔn)。比如在一個(gè)并不是非常繁華、消費(fèi)水平不十分強(qiáng)勁的區(qū)域買了一個(gè)大面積的商鋪。對(duì)于高檔餐飲業(yè)來(lái)說(shuō)，面積合適，但是沒(méi)有消費(fèi)支撐，肯定做不長(zhǎng)久；而對(duì)中小商業(yè)形態(tài)如快餐、沖洗、中介和票務(wù)，面積又太大，無(wú)法承受租金。
其二，小產(chǎn)權(quán)的商鋪。這種商鋪產(chǎn)權(quán)分散，投資的變數(shù)很大，產(chǎn)權(quán)分割出售后很難統(tǒng)一所有投資人的意愿去經(jīng)營(yíng)，而且極容易出現(xiàn)惡性競(jìng)爭(zhēng)局面，最終淪落成小商品市場(chǎng)、小集市式的商場(chǎng)，整體檔次下滑，投資回報(bào)非常不穩(wěn)定。這種失敗的案例比比皆是。
投資建議：還是要做足功課，同時(shí)不輕易涉足產(chǎn)權(quán)分散的商鋪，即使開(kāi)發(fā)商號(hào)稱多少年包租、保證xx%的回報(bào)率。
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