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　　并非商業(yè)街 都是“搖錢樹”

　　晚上6時(shí)左右，勝利河美食街華燈初上，美食街上人來人往，手里拿著臭豆腐、飛餅等各色小吃的人們，慢慢踱著步聊著閑天，一串串的紅燈籠在河中投下身影，安靜的影像襯托著熱鬧的街區(qū)。運(yùn)動(dòng)會主題餐廳里，等位的長凳上坐滿了人。整條街上，等號排隊(duì)的現(xiàn)象幾乎布滿了所有餐廳。在勝利河美食街，“天下酒宴之繁盛，未有如杭城也”的繁華勝景幾乎夜夜可見。

　　翻開杭州地圖，像勝利街這樣熱鬧非凡的特色商業(yè)街，已經(jīng)從北到南，從東到西貫穿著整個(gè)杭州。而真正駐足于這些風(fēng)格迥異的特色街時(shí)，你就會發(fā)現(xiàn)，雖然同處杭州，但他們所展示出來的都是別樣風(fēng)情，而不管是雅是俗、是靜是動(dòng)，是時(shí)尚還是傳統(tǒng)，都會讓人覺得“這就是杭州”。

　　“承南宋古韻，攬市井風(fēng)情”的清河坊是杭州保存較完整的舊街區(qū)，是杭州悠久歷史的一個(gè)縮影。它濃縮杭城古都?xì)v史文化，是彰顯市井民俗文化景觀的杭州老底子“活化石”。以清末民初的建筑風(fēng)格和市井民俗文化氛圍吸引了大量的中外游客，年接待游客1500萬人次。“半壁西湖半壁綢”，絲綢是杭州傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，千年“絲綢之府”和新興的時(shí)尚名城，在“展花團(tuán)錦簇，揚(yáng)絲綢文化”的絲綢特色街區(qū)找到了最佳的契合點(diǎn)，這是杭州又一張精美的名片。而武林路時(shí)尚女裝街區(qū)個(gè)性化的女性服飾店集聚，街頭鮮花簇?fù)�，美女如云，�?gòu)成一道獨(dú)特的風(fēng)景，成為杭城最為繁華的女性主題商業(yè)街區(qū)。位于黃金湖岸線的時(shí)尚新元素——湖濱旅游商貿(mào)特色街作為西湖的門廳，融“山水風(fēng)光、歷史文化、時(shí)尚購物、休閑娛樂、觀光旅游”為一體，形成了沿湖旅游休閑觀光帶、國際名品街、休閑美食餐飲特色街區(qū)……

　　但是并不是所有的商業(yè)街都是“搖錢樹”。杭州的美食街?jǐn)U張之路就并非都一帆風(fēng)順，其中道路最坎坷的恐怕要數(shù)“信義坊”了。這條走了近10年的老牌美食街，人氣卻旺不過開張不到兩年的勝利河美食街。

　　“數(shù)不清關(guān)了多少店鋪，南街還好，北街沒什么人。”郝先生在信義坊南街街口報(bào)刊亭賣了8年的報(bào)紙，他幾乎是一個(gè)信義坊的守望者，看著商街的潮起潮落和商家的更替跌宕。當(dāng)初，郝先生本以為這條街開出后，時(shí)尚、旅游雜志就好賣了，沒想到還不如其他路上的報(bào)亭。2006年，信義坊出現(xiàn)了最蕭條的景象，60%商鋪關(guān)門，業(yè)主為了能把商鋪?zhàn)獬鋈ィ�早把什么定位拋到腦后了，諸如雜貨、拉面館、小吃店等各色業(yè)態(tài)都能進(jìn)入這條饑不擇食的商街，商家更替頻繁。當(dāng)時(shí)的租金最低降到了1.2元/平方米/天。如今“信義坊之痛”已經(jīng)深深烙在人們的內(nèi)心，三次“變臉”之后的信義坊急需借著勝利河美食街和大兜路的東風(fēng)旺起來。

　　南越時(shí)期，錢镠規(guī)建杭州時(shí)建設(shè)了一條貫穿城市南北、作為城市中軸的路，這條路就是南宋御街的前身。800年前，這里是一軸定皇城的南宋天街；100年前，這里是百業(yè)俱興的福地。這條承載著歷朝歷代的期許、輝煌與寥落，寄托著無數(shù)人舊日情懷和向往的“御街”，本以為在千年后褪去舊日顏色，會是一次華麗的轉(zhuǎn)身。但與相鄰的河坊街相比就多了幾分清冷，街兩邊的商鋪還沒有全部開業(yè)，只有寥寥幾家咖啡館、飾品店、民俗店，人氣一直不溫不火。

　　投資商業(yè)地產(chǎn) 風(fēng)險(xiǎn)不可小覷

　　縱觀杭州商業(yè)街的發(fā)展便可明白一個(gè)道理，那就是并不是“商鋪就賺錢”。

　　那么如何選擇商鋪，什么樣的商鋪具有投資價(jià)值呢？

　　一條著名的商業(yè)街商鋪肯定是既“經(jīng)典”又興旺，優(yōu)越的商業(yè)氛圍、穩(wěn)定的客流量，決定此類商鋪經(jīng)營收益頗豐。投資此類商鋪是值得的，但其租金或單位面積價(jià)格也是高不可攀的。

　　杭州市商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副會長徐海華提醒投資者，選擇商鋪需謹(jǐn)慎評估：“現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)市場魚龍混雜，不考慮市場需求片面追求規(guī)�；�，動(dòng)輒幾十萬、上百萬平方米，盲目國際化。其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)投資門檻高等風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。成熟的商業(yè)地產(chǎn)每平方米的價(jià)格比住宅高出好幾倍，五成首付一般就已過百萬，較成熟的商業(yè)項(xiàng)目投資門檻甚至可達(dá)千萬元。初始成本的高投入意味著投資者要承受更大的風(fēng)險(xiǎn)，并不適合資金積累緊張的投資者。”

　　徐海華建議投資者“先看商，后買鋪”。成功的商業(yè)地產(chǎn)必然需要“三力合一”，就是要政府主導(dǎo)、企業(yè)參與、市場運(yùn)作，三者缺一不可。

　　他說：“如今的杭州商貿(mào)中心不僅僅局限于武林CBD，已經(jīng)以這里為中心擴(kuò)張出去形成了多個(gè)商貿(mào)圈，西有西城廣場、北有新銀泰綜合體、東有新東站商貿(mào)中心、南有濱江星光大道。這些商圈周邊的商鋪生命力比較強(qiáng)，適合投資。杭州作為休閑旅游城市，應(yīng)該建設(shè)高端商圈，越大的商業(yè)圈，品牌成功率越高。”

　　盛世太平投資管理有限公司總經(jīng)理陳立民也認(rèn)為：商業(yè)地產(chǎn)未必是房地產(chǎn)業(yè)的救命稻草。

　　他說：“隨著購房人轉(zhuǎn)向，開發(fā)商也相應(yīng)地尋求新的興奮點(diǎn)。這時(shí)候，商業(yè)地產(chǎn)仿佛房地產(chǎn)業(yè)的救命稻草，大家都伸手去抓，卻未必保命。”

　　陳立民還對由純住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)型到商業(yè)地產(chǎn)表示擔(dān)憂。

　　第一，住宅做滾動(dòng)開發(fā)，商業(yè)地產(chǎn)講細(xì)水長流。開發(fā)商普遍習(xí)慣于住宅的資金快速回籠，很難靜下心來天天澆水施肥等待收成。按目前開發(fā)商的資金情況看，能獨(dú)力撫養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)的不多，大多仍抱著住宅式滾動(dòng)開發(fā)模式不放，卻往往賣到中途才發(fā)現(xiàn)無以為繼，結(jié)果尾大不掉，甚至淪為爛尾。

　　第二，住宅講房型，商業(yè)講人流。住宅開發(fā)可以不斷復(fù)制，商業(yè)卻得因地制宜，務(wù)求匯聚人流，集中爆發(fā)。因此，商業(yè)地產(chǎn)的前期調(diào)研、定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)比住宅復(fù)雜得多。住宅開發(fā)商缺乏這種消費(fèi)者調(diào)查的耐力和操作經(jīng)驗(yàn)，大多拍腦袋了事，造成大量死場，個(gè)別還無可救藥，難逃拆卸命運(yùn)。

　　第三，住宅賣不死，商業(yè)急不活。沒有賣不掉的住宅，只有賣不出的價(jià)格。商業(yè)不同，只有大成大敗，要么閃亮開場，要么半死不活，沒有中間分子。抱著住宅營銷模式來經(jīng)營商業(yè)，結(jié)果多為半吊子產(chǎn)品，逐漸奔向死亡。