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　　前SOHO副總裁現(xiàn)高和投資董事長蘇鑫談商業(yè)地產(chǎn)：

　　我們到底要不要投資房地產(chǎn)？我們怎么樣賺錢？商業(yè)地產(chǎn)到底是靠什么？商業(yè)地產(chǎn)的熱度不言而喻，我相信我們在武漢也已經(jīng)感受到了，去年是經(jīng)濟元年，除了住宅以外還有商業(yè)地產(chǎn)大家都要投，商業(yè)地產(chǎn)到底是我們的避難處還是淘金處呢？這個話題對于每一個開發(fā)商都要仔細(xì)消化。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模沒有辦法和住宅相比，而且商業(yè)地產(chǎn)的要求及其高，我們已經(jīng)看到了一定的風(fēng)險。

　　風(fēng)險1、認(rèn)知的風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)不是把房子建好了就可以賺錢的，需要很好的經(jīng)營才能賺錢。

　　風(fēng)險2：二、三線城市商業(yè)地產(chǎn)在短期的供應(yīng)量上非常大，地方政府對二、三線城市的規(guī)劃剛性相對比較低。對每位來說，商業(yè)地產(chǎn)如果正確的去看待，我建議各位應(yīng)該作為一個短期的避難所。商業(yè)地產(chǎn)的未來風(fēng)險比較大，我們能不能拿到錢，我們的管理做得怎么樣這都是擺在我們面前的問題。所以商業(yè)地產(chǎn)的第一個問題就是我們的錢從哪里來？

　　我們現(xiàn)在能看到的商業(yè)地產(chǎn)，建好了以后有三個出口：

　　第一、REITS。

　　第二、保險資金。

　　第三、安全性資本。

　　這三個出口，我們建好的商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該賣給誰。REITS的起源是60年代在美國，當(dāng)時出現(xiàn)過經(jīng)濟不景氣、商業(yè)地產(chǎn)不好。在起初的五、六年發(fā)展是非常不好的，后來政府發(fā)現(xiàn)應(yīng)該給一定的稅收優(yōu)惠，因為政府發(fā)現(xiàn)很多的保險基金需要增值而沒有穩(wěn)定的投資渠道。REITS到底能不能形成？為什么在大陸我們講了五六年的REITS一直無法推出來？什么原因呢？其實很多人都把它看成是給開發(fā)商融資的一個渠道，我們要控制開發(fā)商，不給他錢，怎么還給他們?nèi)谫Y渠道呢？其實我們可以換一種思路，社會上很多的錢，這些錢沒有太多的投資渠道，房地產(chǎn)隨著中國的快速發(fā)展和城市化建設(shè)的進程而發(fā)展。能不能讓老百姓的錢隨著房地產(chǎn)的發(fā)展享有一定的增值呢？如果有這樣的思路REITS就會出來，但是從目前來看不容樂觀，時間比我們期望的要長一些。

　　去年剛剛出臺了新的《保險法》，一個朋友算了一筆帳，到去年底時整個行業(yè)的收入是四萬億，10%投到商業(yè)地產(chǎn)就是四千億，他認(rèn)為有七百多億的錢可以投到商業(yè)地產(chǎn)，我相信這些錢大部分還是在一線城市，因為他們對回報的要求是60%左右，這個回報我相信在座的各位都不愿意賣給他，相當(dāng)于不動產(chǎn)的價格打八折到七折。而保險投資偏好是希望更穩(wěn)健，所以他們更愿意選擇已經(jīng)經(jīng)營得非常好的5A級辦公樓，或者是經(jīng)營得比較好的商場。

　　我們8月份準(zhǔn)備在博鰲論壇發(fā)布一個民間資本的白皮書，我們選擇了四個地區(qū)對民間資本做了研究。我們可以知道民間資本的量有多大，鄂爾多斯的常住人口是40萬，這個地區(qū)的人口是60萬，資產(chǎn)過億的保守估計有七千人，資產(chǎn)達(dá)到千億的有兩萬人。我們知道社會上的錢很多，有一類錢追求的是穩(wěn)定的回報，如果投商業(yè)地產(chǎn)不是希望做短期的炒賣，正是希望回報穩(wěn)定，那么他們更愿意選擇商業(yè)地產(chǎn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)到底是靠什么賺錢？是不是建好就可以賺錢？當(dāng)然不是，商業(yè)地產(chǎn)賺錢的核心是要有運營能力，同時還包括資產(chǎn)管理的能力，這兩種能力才能夠讓商業(yè)不動產(chǎn)的價值不斷的提升。商業(yè)地產(chǎn)的價值是由租金決定的，租金的高低是什么決定的呢？由運營能力來決定的。所以商業(yè)地產(chǎn)不是我們簡單的認(rèn)為只要地段好價格就可以高。我們設(shè)想一下每一級臺階下面都對應(yīng)一個資金池，第一層是短期投資者、第二層是中期投資者、第三層是長期投資者，他們資金的偏好是不一樣的。短期投資者偏好的是高收益、高風(fēng)險；長期投資者偏好的是低收益、低風(fēng)險。我們想象著在第一臺階的時候有一個不動產(chǎn)，怎么才能賺錢呢？必須把短期持有的商業(yè)不動產(chǎn)讓他們買過來，我們設(shè)法讓商業(yè)不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移到第二級臺階、第三級臺階，每上一個臺階，因為他們的風(fēng)險偏好不一樣，他可以出的錢更多。關(guān)鍵是怎么能夠讓不動產(chǎn)從第一臺階到第二臺階，再往上走。美國現(xiàn)在大量的是現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)不斷的交易，這就是賺錢能力、資產(chǎn)管理能力，通過服務(wù)商來提高他們的管理能力和運營能力，從而提高商業(yè)地產(chǎn)的價值，這樣才能把短期投資者持有的商業(yè)地產(chǎn)賣給長期投資者。我們離開這兩種能力，賺錢就跟賣住宅是一樣的，是靠土地成本升值的。到底商業(yè)地產(chǎn)基金會不會承認(rèn)他的出口？短期來看是很難的。如果REITS也不能作為他們最主要的融資渠道，民間資本一定是比較受關(guān)注的。我們要給提供出租服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、資本資產(chǎn)再流動的服務(wù)。

　　根據(jù)前面三個話題的討論，商業(yè)地產(chǎn)基金要解決以上三個問題，首先要考慮錢從哪里來，其次要考慮和你合作的基金有沒有商業(yè)運營能力，再次要考慮項目建成后能不能找到一個好的出口賣出去。我們堅信民間資本一定是商業(yè)不動產(chǎn)的重要出口，但是對我們從業(yè)人員的要求是非常高，以及需要解決很多的難題。資產(chǎn)管理難題、客戶管理難題、投資者管理難題。如果想賺到錢，作為投資人來說，最關(guān)鍵的是我們自己的團隊要有資產(chǎn)管理能力和商業(yè)運營能力。謝謝各位！