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    1935年，當(dāng)時的國民政府開始實行貨幣改革，放棄銀本位改為發(fā)行法定貨幣(即“法幣”)，強行讓中國居民以1銀圓來換1法幣，逐步將銀圓收回。當(dāng)時的金融環(huán)境還是比較穩(wěn)定的，法幣的發(fā)行量也不大，民眾也就換了。

　　1955年，中華人民共和國用新人民幣代替舊人民幣，規(guī)定1元新幣等于1萬元舊幣。當(dāng)時主持財經(jīng)工作的是“共和國紅色掌柜”陳云，他在以中財委名義提交的《關(guān)于發(fā)行新幣問題的請示報告》中說：“新舊幣比值定為一比一萬，是接近于戰(zhàn)前的幣值水準(zhǔn)的。”他在思考如何確定人民幣新幣的價值時，是以抗日戰(zhàn)爭前(1936年)的法幣作為參照的，即人民幣新幣1元大體與1936年的法幣1元相當(dāng)。

　　根據(jù)上述兩次貨幣改革的新舊幣比值，我們可以換算出“1936年的7萬銀圓”差不多相當(dāng)于當(dāng)時的7萬元法幣，也大體接近于1955年的7萬元人民幣新幣；“1951年的2.25億元人民幣”也就大體相當(dāng)于1955年的2.25萬元人民幣新幣。

　　這樣算起來，東山別墅顯然是賣虧了。但是這樣的換算也有很多不盡如人意的地方，比如它并沒有考慮到1951年至1955年間的物價指數(shù)變化——也就是說，直接把“1951年的2.25億元人民幣”換算成1955年的2.25萬元人民幣新幣，是欠科學(xué)的。實際上，不同時代的貨幣換算是一項錯綜復(fù)雜的工程，要實現(xiàn)精確的換算難度極大。

　　因此，上述的四種換算結(jié)果都不必完全當(dāng)真。房地產(chǎn)價格的上漲具有相對的獨立性，并不主要取決于貨幣購買力或物價指數(shù)的變化。像東山別墅這樣的地段和占地及建造規(guī)模，現(xiàn)在至少可以賣出1億元人民幣。當(dāng)然，現(xiàn)在它已經(jīng)是文物保護單位了，是不允許買賣的，而且像東山別墅這樣的臨湖地段，也絕不可能允許別墅項目進行開發(fā)銷售。

　　當(dāng)然，楊虎城的別墅買賣到底賺了還是虧了，其實并不是那么重要。因為早在1949年10月新中國成立前夕，楊虎城將軍就已經(jīng)被蔣介石集團殺害于重慶中美合作所。但是，這并不影響他間接地參與了新中國成立后杭州房地產(chǎn)市場的一次房產(chǎn)交易。這宗交易表明，在建國初期(在1958年私房社會主義改造之前)，國家曾經(jīng)允許民間的房屋買賣，同時也清晰地確認了市民的房屋產(chǎn)權(quán)。

在杭州，那些有綠城·玫瑰園的地方，恰恰是目前杭州別墅開發(fā)最集中的區(qū)域。尊重基地特征已經(jīng)成為杭州開發(fā)商的共識，而別墅風(fēng)格已經(jīng)不再像從前那么重要，而對別墅空間的追求已經(jīng)達到了極高的水準(zhǔn)。特別是隨著別墅精裝時代的來臨，“還原別墅價值，使別墅真正成為享受人生的空間”正在成為全新的趨勢。

　　地段：那些有玫瑰園的地方

　　1992年，之江的第一個別墅項目——夢湖山莊，刊登了一個整版的報紙廣告。這是杭州第一個房地產(chǎn)整版廣告。這一年，國務(wù)院批準(zhǔn)建立之江國家旅游度假區(qū)。但是，夢湖山莊開發(fā)得不怎么成功。有一部分別墅，甚至一度被租借給浙江工業(yè)大學(xué)之江學(xué)院，作為學(xué)生宿舍。

　　除了夢湖山莊，更多的失敗案例在銀湖蔓延。銀湖在行政區(qū)劃上屬于富陽，毗鄰杭州之江國家旅游區(qū)，涉外房產(chǎn)開發(fā)在1993年春天把這片詩歌一般優(yōu)美的土地，變成了一個大工地。自從辟為銀湖綜合開發(fā)區(qū)后，海內(nèi)外開發(fā)商蜂擁而至，在不到一年的時間內(nèi)，就有近10家高級涉外別墅區(qū)破土動工，當(dāng)時的總投資逾10億元人民幣。當(dāng)時的伊甸山莊甫一亮相，首期推出的20套別墅兩天內(nèi)便被搶購一空，不得已追加原定現(xiàn)樓銷售的40套別墅，不到一個星期又悉數(shù)告罄。銀湖花園、宏福山莊、紫云山莊、金苑山莊、華聯(lián)花園、黃埔山莊和富康花園也都在意氣風(fēng)發(fā)地把自己弄成很高檔的模樣。

　　當(dāng)時，銀湖的開發(fā)商們并不知道，在后來越來越美妙的時光里，這批別墅項目卻漸漸成為“死盤”。1999年5月，曾號稱浙江第一山莊別墅的宏福山莊，因債務(wù)累累宣告破產(chǎn)。紫云山莊及時調(diào)整市場定位，以低價概念入市，才逃脫了“滅頂”之災(zāi)。這些以“山莊”為名的項目陸續(xù)死去，使得后來的杭州開發(fā)商很忌諱用“山莊”來命名自己的項目。

　　同時期的九溪玫瑰園卻是一個例外。1996年的最后一天，位于之江國家旅游度假區(qū)的九溪玫瑰園開工。它是綠城別墅產(chǎn)品的肇始之作，為杭州別墅贏得了最初的聲譽。就連香港武俠小說大師金庸，也忍不住要在九溪玫瑰園選購別墅。肇始于九溪玫瑰園，綠城成為了當(dāng)代中國高端物業(yè)開發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)者，而之江國家旅游度假區(qū)則成為了當(dāng)代杭州別墅的發(fā)源地。

　　經(jīng)過十多年的耕耘，綠城已經(jīng)成功構(gòu)建了“玫瑰系”產(chǎn)品線。從最早的九溪玫瑰園到云棲玫瑰園，從青山湖玫瑰園到千島湖玫瑰園再到溪上玫瑰園，光看案名，就可以知道綠城在杭州的地位——杭州風(fēng)景最美的四個地方(西湖、西溪、青山湖和千島湖)都有一座玫瑰園。而這四個地方，恰恰是目前杭州別墅開發(fā)最集中的區(qū)域。