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　　日前，由和裕地產(chǎn)和京華時(shí)報(bào)共同舉辦的百姓置業(yè)大講堂在亦莊開幕，匯博行總經(jīng)理潘好龍受邀對(duì)商鋪投資進(jìn)行解讀，潘好龍?jiān)诮庾x商鋪的同時(shí)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了梳理，著重分析了2010年影響商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要事件。

    八件大事影響商鋪投資

　　在講商鋪投資之前，潘好龍首先向現(xiàn)場(chǎng)的觀眾分享了2010年影響商鋪投資的八件事情，分別是北京要建設(shè)世界城市、商業(yè)地產(chǎn)頻頻流拍、國(guó)十條和京十一條的出臺(tái)、北京酒店類項(xiàng)目禁止分層分套出售、服務(wù)業(yè)振興規(guī)劃出臺(tái)、保險(xiǎn)資金容許投資商業(yè)房地產(chǎn)、CPI創(chuàng)25個(gè)月的新高以及存款準(zhǔn)備金率再上調(diào)，它們看似毫無(wú)關(guān)聯(lián)，但和商業(yè)地產(chǎn)的投資結(jié)合在一起就會(huì)發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的投資受這些事件的影響很大。

　　潘好龍?zhí)岬奖本┙ㄔO(shè)世界城市意味著商鋪發(fā)展的大環(huán)境趨好，要成為世界城市必須有一個(gè)支撐條件，那就是經(jīng)濟(jì)規(guī)模，這就為商鋪發(fā)展奠定了很好的基礎(chǔ)。潘好龍還提醒對(duì)商鋪投資感興趣的人應(yīng)將投資放在宏觀經(jīng)濟(jì)中去看，不能只見樹木不見森林。

　　投資時(shí)應(yīng)知己知彼

　　潘好龍認(rèn)為，商鋪投資者在進(jìn)行投資時(shí)首先要正確理解投資的概念。一般而言，投資可以理解為投入資金以獲取回報(bào)或利潤(rùn)，這是一項(xiàng)資本支出，資本支出應(yīng)該能在未來(lái)創(chuàng)造收入或利潤(rùn)。其次，投資者應(yīng)該明白，任何投資都是有風(fēng)險(xiǎn)的。投資者在出手時(shí)首先想到的不是如何賺錢，而是需要想到如何回避風(fēng)險(xiǎn)。最后，商鋪投資受到管理、稅收、價(jià)格、現(xiàn)金流與投資者偏好等因素影響，這些是在投資時(shí)必須考慮的問(wèn)題。

　　另外，他提道，在商鋪投資時(shí)要做到“知己”“知彼”其中，“知己”很重要，首先要看自己有多大能力，其次是看自己的投資理念，第三是確定目標(biāo)收益空間；而“知彼”是考慮項(xiàng)目能不能投資，值不值得投資。很多選擇林肯公園的人都充分考慮到了社區(qū)人口及交通等因素的影響，這就很明智。

　　商鋪投資有特殊風(fēng)險(xiǎn)

　　商鋪投資的潛在風(fēng)險(xiǎn)是購(gòu)買商鋪需要一定數(shù)量的資金，而實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目收益最大化卻需要一段時(shí)間的培育。因此，商鋪投資可能會(huì)給投資者帶來(lái)一些特殊的風(fēng)險(xiǎn)。例如，由于市場(chǎng)因素的變化，使得商鋪出現(xiàn)租不出去的現(xiàn)狀，帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，外部因素的變化如市場(chǎng)上新的競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)開發(fā)、稅收政策的變化帶來(lái)租金收益降低，相關(guān)政策和新出臺(tái)的法規(guī)也給商鋪投資帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，商鋪由于流動(dòng)性較差，不能像股票一樣迅速出手變現(xiàn)。因此，更加需要投資者結(jié)合以上各方面的情況來(lái)評(píng)判風(fēng)險(xiǎn)。

　　如何規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)

　　投資者在購(gòu)買商鋪時(shí)一定要注意分析商鋪所處商圈的變化，因?yàn)樯倘Φ淖兓瘜?duì)于商鋪的投資價(jià)值有非常大的影響。例如，林肯公園所處的亦莊商圈環(huán)境就不錯(cuò)，比較適合投資，只要根據(jù)自己的能力進(jìn)行合適的選擇，風(fēng)險(xiǎn)不大。

　　另外投資商鋪要有正確的程序，首先要計(jì)劃出商鋪投資的資金總額，確定投資的市場(chǎng)類型、目標(biāo)收益空間。根據(jù)資金實(shí)力確定你可以拿出多少錢進(jìn)行投資，要充分考慮到商鋪投資率。另外要對(duì)商鋪定位、經(jīng)營(yíng)主題與之相關(guān)的行業(yè)發(fā)展前景調(diào)查、分析與評(píng)估。具體而言，便是對(duì)商鋪的基本數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集、整理分析。最后，根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)商鋪平均投資目標(biāo)收益率確定自己的目標(biāo)收益空間。這個(gè)收益率必須要客觀地進(jìn)行評(píng)估，而這個(gè)收益率并不是一成不變的。例如，近幾年北京郊區(qū)發(fā)展很快，昌平、通州前幾年的商鋪賣七八千一平米，現(xiàn)在已到一萬(wàn)多一平米。另外，商圈的變動(dòng)因素，主題定位的行業(yè)前景，周邊租金水平等對(duì)于我們投資都有影響。

　　現(xiàn)場(chǎng)問(wèn)答

　　問(wèn)：政策不穩(wěn)定的情況下投資商鋪是否適宜？

　　潘好龍：通貨膨脹造成的貨幣貶值，不投資等著縮水顯然是不明智的，目前大部分政策調(diào)控的是住宅市場(chǎng)，因此商鋪投資在當(dāng)前而言還是適宜的，關(guān)鍵是要有眼光和投資的頭腦，選擇適合自己的項(xiàng)目。位于亦莊的林肯公園項(xiàng)目不錯(cuò)，必要的時(shí)候可以去現(xiàn)場(chǎng)考察一下。

　　問(wèn)：選擇商鋪位置很重要，是不是臨街的商鋪會(huì)比其他的好？

　　潘好龍：位置很重要，但是臨街好還是不臨街好，要具體問(wèn)題具體分析，關(guān)鍵是看人流量，如果臨街的商鋪門口有欄桿或者進(jìn)入車庫(kù)的通道，那么即使臨街它的投資收益也不會(huì)很好，因?yàn)殚T口的東西擋了它的人流量。而不臨街的商鋪，比如是面朝社區(qū)的，那么社區(qū)買東西就很方便，它的投資價(jià)值相對(duì)就高，因此，不能一概而論。