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    接連不斷的房地產(chǎn)調(diào)控新政，使得住宅市場受影響較大，商業(yè)地產(chǎn)卻越來越紅火。作為商業(yè)地產(chǎn)的組成部分，社區(qū)商鋪更是受到眾多投資者青睞。

    專業(yè)人士介紹，社區(qū)商鋪是一種回報率相對穩(wěn)定、風(fēng)險較低、價格適中的商鋪類型，在住宅“限購”時期，可以作為投資客轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)的入門品種。但同時，沒有經(jīng)驗(yàn)的初次投資者也需防范其中的風(fēng)險。

    社區(qū)商鋪投資風(fēng)頭正勁

    想開一家服裝干洗店的孫先生，最近一直在各個社區(qū)間穿梭淘商鋪。他說，想找居住成熟的社區(qū)，鋪?zhàn)用娣e60多平方米，售價在1萬元/平方米左右。

    記者了解到，今年以來，類似孫先生這樣的準(zhǔn)個體經(jīng)營主，已成為商鋪投資市場的主力。業(yè)內(nèi)人士表示，社區(qū)商鋪依托社區(qū)穩(wěn)定的人流，較其他商業(yè)地產(chǎn)而言，投資風(fēng)險相對較小，而且商鋪面積大小均有，出租、轉(zhuǎn)讓較容易，回報率又較穩(wěn)定，屬于商鋪投資中的“小盤活躍股”。

    近日，記者走訪市區(qū)多家大型社區(qū)看到，商鋪都很搶手。以位于陽光新路的陽光100美樂匯為例，自開業(yè)以來客流量一直呈上升趨勢，運(yùn)營狀況良好。美樂匯的業(yè)主吳先生告訴記者，選擇這個地方做投資，主要是看中了陽光新路日后的發(fā)展前景，以及周邊的小區(qū)入住人數(shù)不斷上升和其他商業(yè)項(xiàng)目的落地，這些，都將給這個區(qū)域帶來龐大的人流量。“我想在成熟的大社區(qū)買個小門頭房往外出租，但是，轉(zhuǎn)了好幾個地方發(fā)現(xiàn)，好一點(diǎn)的社區(qū)商鋪太搶手了，根本買不到，一些郊區(qū)的樓盤商鋪倒是有，不過入住業(yè)主不多，周邊人流量也不大，我不大感興趣。”在某售樓處咨詢商鋪的張女士告訴記者。

    據(jù)了解，目前濟(jì)南的社區(qū)商鋪價格主要在每平方米8000—25000元之間，是住宅價格的1.5—2.5倍，面積主力在70—200平方米之間。

    業(yè)內(nèi)人士介紹，社區(qū)商鋪的開發(fā)經(jīng)歷了從無到有、從混亂無序到整體規(guī)劃的變遷。種種跡象表明，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場正興起一股前所未有的社區(qū)商業(yè)開發(fā)熱潮，眾多開發(fā)商將掘金的眼光瞄準(zhǔn)了投資型業(yè)主，以創(chuàng)造新的利潤增長點(diǎn)。近幾年社區(qū)商鋪頻頻出現(xiàn)一鋪難求的局面，尤其是市中心黃金地段小區(qū)的商鋪更是格外受青睞，價格一路飆升。

    需圍繞“人”來做文章

    一直以來，“地段即價值”是房產(chǎn)界遵循的“金科玉律”。尤其對于商業(yè)地產(chǎn)而言，其所處的地段越好，商業(yè)價值就越有保障，升值潛力也會越高。

    專業(yè)人士介紹，社區(qū)商業(yè)的特點(diǎn)在于便民、利民。有專家把構(gòu)建社區(qū)購物網(wǎng)絡(luò)，形象地稱作“51015”，即居民出家門步行5分鐘可以到達(dá)便利店，10分鐘可到達(dá)超市和餐飲店，騎車15分鐘可到達(dá)購物中心，滿足居民日常生活消費(fèi)。由此可看出，社區(qū)商業(yè)的服務(wù)半徑是很有講究的，一般都不能超過此距離。

    在記者的走訪中也不難發(fā)現(xiàn)，不論是銷售方還是購買方，都把商鋪所處小區(qū)的入住業(yè)主數(shù)量和周邊的人流量都作為宣傳重點(diǎn)和主要考察因素。

    張先生從事商業(yè)投資行業(yè)近10年，他告訴記者，選擇社區(qū)商鋪要圍繞“人”來做文章。首先要研究的就是社區(qū)人群的數(shù)量、層次和特征。社區(qū)商鋪的合理定位和服務(wù)必須建立在對社區(qū)人口構(gòu)成和特征的正確分析上，對消費(fèi)能力一般的社區(qū)，包括一些郊區(qū)大盤，需要的社區(qū)經(jīng)濟(jì)是能滿足入住后居家日常所需的商品的，如果經(jīng)營一些生鮮蔬菜超市、水果店、早餐店、特色小吃店、糧油食品店、日雜百貨店、美容美發(fā)店、干洗店、社區(qū)大藥房、兒童玩具飾品店等業(yè)態(tài)還是很可行的；而對于高檔社區(qū)，除日常所需外，還可考慮諸如咖啡店、酒吧、知名品牌專營店等。

    除此之外，商鋪的成長空間也是投資者應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的。投資者需要根據(jù)小區(qū)規(guī)劃和未來人口數(shù)量、質(zhì)量、消費(fèi)能力等情況來分析。“有些郊區(qū)的大盤，盡管目前的入住率低，但是不代表以后不會有發(fā)展。這要看社區(qū)的規(guī)劃，周邊是不是有學(xué)校、單位、大型公交站點(diǎn)等，這些都會給這個區(qū)域日后帶來龐大的人流量，也會使周邊的商鋪迅速升值。”

    另有業(yè)內(nèi)人士指出，在考慮人口因素時，過于飽和與高收入人群集中的社區(qū)不適合投資商鋪。原因在于這類商鋪一般本身的投資成本較高，并且沒有過多的升值空間，另外高收入人群消費(fèi)習(xí)慣的特殊性，不利于社區(qū)內(nèi)商鋪的經(jīng)營。

    初次投資先租后買較保險

    在許多投資者看來，買下一個鋪面若非長期持有則存在著很大風(fēng)險，而租下來后經(jīng)營壓力大，且利潤率似乎難以保障。是租還是買？成了許多投資者的心頭之惑。

    專家介紹，一般的社區(qū)商鋪，從總體形式上看，不外乎兩種，出售或出租。就濟(jì)南市來說，規(guī)模較大的臨街型商鋪或底層商鋪，以出售居多；而小區(qū)內(nèi)部規(guī)模較小的商業(yè)街或零星的店鋪，則以出租為主。如果單從收益上看，出租無疑對房地產(chǎn)商更有利一些，長期算下來，收益較出售要高得多，但出租對開發(fā)商的要求也較高，首先要有資金實(shí)力，不急于回籠資金；其次要有良好的管理團(tuán)隊(duì)，還要有對商業(yè)地產(chǎn)的管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉各種商業(yè)業(yè)態(tài)，能支付較高的管理成本等。而出售則顯得簡單一些，只要項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)好，和住宅互相補(bǔ)充，相得益彰，就能很快收回成本。

    專家認(rèn)為，對缺乏經(jīng)驗(yàn)的初次投資者來說，先租后買是較為保險的方式。因?yàn)椋�投資初始對商鋪價值的預(yù)測，難免會和實(shí)際情況有所差異，投資者不妨先租下商鋪，在經(jīng)營過程中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目是否真的具有長期投資價值，再決定是否買下不遲。如果在租賃期內(nèi)發(fā)現(xiàn)狀況不好，損失也不會太大。當(dāng)然，在進(jìn)行投資決策的過程中，如果對市場狀況不甚了解，最好還是向?qū)�業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢，不要盲目投入。另外，在出租期間開發(fā)商也能收到相應(yīng)的回報，這種方式對雙方來講都能降低風(fēng)險。

    專家還特別提醒，投資者在租社區(qū)商鋪的過程中，有一種情況要特別當(dāng)心，即開發(fā)商為了銷售房子，而創(chuàng)造了一個商業(yè)街概念，實(shí)際上這條街的使命，也就是為了和小區(qū)相配套，一旦房子售完，商鋪也就很有可能壽終正寢，或改作他用。由于這種商鋪事先并沒有通過規(guī)劃審批，有點(diǎn)類似于臨時房，因此，房產(chǎn)商不具有產(chǎn)權(quán)證，沒有產(chǎn)權(quán)，當(dāng)然更沒有租賃權(quán)。在這種情況下，和商戶簽訂租賃合同的也只能是假手一個自然人而不是法人了。如果日后產(chǎn)生糾紛，按合同規(guī)定，也只能和簽訂合同的那位自然人打官司，風(fēng)險無疑增大了許多。

    規(guī)避風(fēng)險不盲目跟風(fēng)

    當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)日漸走紅時，人們對購買商鋪往往存在一定的投機(jī)性和盲從性。值得一提的是，并非所有的商業(yè)地產(chǎn)都值得投資。同樣的地段，不同商鋪的經(jīng)營狀況可能有天壤之別。甚至，我們常會見到，同一間鋪?zhàn)�，前一家不景氣，后一家卻有可能很興旺。因此，若要保持投資低風(fēng)險，要在投資前做好充分的工作，并警惕各種風(fēng)險。

    業(yè)內(nèi)人士給予想投資社區(qū)商鋪的投資者一些建議：首先要考慮投資回報。在目前的市場中，如果年回報率能達(dá)到5%—8%，該商鋪即值得投資，否則所謂“投資”可能只是會賠本賺吆喝。另外，從開發(fā)商處購買商鋪，事先必須調(diào)查對方的實(shí)力以及該商鋪有沒有銷售許可證。如果是購買二手商鋪，除要了解所在區(qū)域市政規(guī)劃外，還必須考察其使用年限。

    其次，充分的調(diào)研進(jìn)行多方面比較分析。21世紀(jì)不動產(chǎn)分析人士建議投資者，在購買商鋪之前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行充分的調(diào)查，其中包括所在社區(qū)的位置、升值潛力、住宅價格、后期規(guī)劃、開發(fā)商的資信能力等。同時，打聽一下周邊社區(qū)商鋪或住房租金價格，通過租金水平判斷商鋪的售價有否偏高。

    另外，投資者在投資商鋪時也要考慮到租賃中的諸多因素，避免商鋪的閑置。商鋪投資依托的是人氣，因此投資社區(qū)商鋪時要注意周邊的居住人口、外來人口以及生活配套因素。如果商鋪所處地段缺乏人氣，勢必會影響商鋪的經(jīng)營。經(jīng)營者在投資社區(qū)商鋪時，首先要確定經(jīng)營什么，社區(qū)商鋪經(jīng)營要與周圍的消費(fèi)需求相適應(yīng)，否則就會造成商氣不足，導(dǎo)致一部分商鋪的閑置。值得注意的是，商鋪的投資有一個培育期，投資期間可能會碰到很多復(fù)雜的因素，短期之內(nèi)難以有所回報，投資者需要有一定的耐心以及實(shí)力。