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    宏觀調(diào)控之下，要求降房?jī)r(jià)的呼聲竟是出奇的一致，高房?jī)r(jià)似乎已成為全民的“公敵”，但是，造成房?jī)r(jià)畸高的原因，迄今無論在業(yè)內(nèi)或業(yè)外，始終無一定論，紛爭(zhēng)也從未平息。實(shí)質(zhì)性的調(diào)控一年半以來，高房?jī)r(jià)的“陣地”似乎依然“固若金湯”，少有實(shí)質(zhì)下降。而隨著利率提高，以及限購限貸，北上廣深等一部分一、二線城市或正出現(xiàn)供大于求的趨勢(shì)，這其中人為的、政策上的因素要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)。以至于北京和上海二個(gè)超級(jí)豪宅，由于標(biāo)價(jià)目標(biāo)過大，政府強(qiáng)制約談下浮房?jī)r(jià)，也反映出行政干預(yù)正逐步變?yōu)槌�態(tài)而凌駕于市場(chǎng)之上。

    在此背景之下，樓市走勢(shì)似乎正在陷入一個(gè)怪圈，住宅開發(fā)的難度在增加，而商業(yè)地產(chǎn)正逐漸受到相當(dāng)部分房產(chǎn)商的重視。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的積極性在整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)高漲趨勢(shì)。而人云亦云的致命點(diǎn)，正在于商業(yè)地產(chǎn)究竟蘊(yùn)藏什么商機(jī)？特別是在調(diào)控之下，競(jìng)爭(zhēng)激烈、政策多變、資金短缺，市場(chǎng)的不確定也同時(shí)大大增加，商業(yè)地產(chǎn)一定不是“香餑餑”。

    商業(yè)地產(chǎn)其運(yùn)作難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅地產(chǎn)，這里因素眾多，而其中的投資回報(bào)周期冗長(zhǎng)并不是一般房產(chǎn)商能承受的。這里還有城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題、人均GDP指標(biāo)、城市購買力、商業(yè)業(yè)態(tài)定位、營(yíng)運(yùn)、經(jīng)營(yíng)管理等一大堆問題。

    今年以來，筆者走訪多地，一些地方的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，一方面是地方政府的“忽悠”，另一方面是房產(chǎn)商憑借一時(shí)熱情，陷入“歧途”的商業(yè)地產(chǎn)比比皆是，并且觸目驚心。多為設(shè)計(jì)假、大、空，規(guī)劃無度、定位不準(zhǔn)、惡性競(jìng)爭(zhēng)等而出現(xiàn)的商業(yè)樓盤，無人問津，讓地方政府和房產(chǎn)商都背上一個(gè)沉重的包袱。

    在離南京50公里的安徽一個(gè)縣城，浙籍房產(chǎn)商不惜重金投資20余萬平米的“奧特萊斯”，選址是在一個(gè)工業(yè)園區(qū)內(nèi)，離市區(qū)打的半小時(shí)以上車程，筆者應(yīng)邀前往“考察”，頗感“上當(dāng)受騙”，從縣城返程回市區(qū)僅候車就等上90分鐘，最后打摩的了事。筆者與房產(chǎn)商磋商，房產(chǎn)商自鳴得意，一是此處無“奧特萊斯”；二是政府希望做高端品牌；三是離南京僅50公里。典型的屁股指揮腦袋。

    房產(chǎn)商耶？政府耶？市場(chǎng)耶？

    開發(fā)一個(gè)“奧特萊斯”，所具備的的條件更苛刻。依這個(gè)縣城目前經(jīng)濟(jì)狀況，消費(fèi)水平，做“奧特萊斯”是定位嚴(yán)重錯(cuò)誤；政府有時(shí)候一些想法根本無瑕顧及市場(chǎng)，為政績(jī)“沖動(dòng)”；雖然離南京是比較近，但可以肯定的是南京人絕對(duì)不會(huì)到安徽一個(gè)小縣城去消費(fèi)奧特萊斯。

    江蘇鎮(zhèn)江，一個(gè)房產(chǎn)商為了一個(gè)項(xiàng)目，據(jù)說是回報(bào)地方政府，先投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)初的想法就是急功近利，規(guī)劃之初根本沒有業(yè)態(tài)定位。據(jù)介紹，竣工迄今已三度招商，前二次慘敗收?qǐng)觯�這次招商也前景未卜，由于前面項(xiàng)目沒有運(yùn)作好，后面“生活”也無法操作，房產(chǎn)商弄得雞飛蛋打。據(jù)介紹是一個(gè)“民國(guó)式”建筑，或許筆者“孤陋寡聞”，第一次聽到這種風(fēng)格的商業(yè)建筑。項(xiàng)目“死掉”，地方政府絕對(duì)不對(duì)動(dòng)惻隱之心，房產(chǎn)商當(dāng)然是咎由自取。

    在山東梁山附近一個(gè)小縣城，竟同時(shí)有4個(gè)總量達(dá)60萬平米的商業(yè)樓盤在開發(fā)。小縣城本身人口較少，屬于經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)，交通一般，項(xiàng)目宣傳用一輛“小皮卡”四周一圍，敲鑼打鼓在縣城兜一圈，全縣人民都知道是怎么一回事，現(xiàn)狀是幾個(gè)房產(chǎn)商互相大眼瞪小眼。究竟是誰的錯(cuò)？沒有人知道。這么大的投資開發(fā)量，現(xiàn)在暴露出來的問題是業(yè)態(tài)根本無法定位、招商招不到、消費(fèi)量和消費(fèi)層次跟不上、營(yíng)運(yùn)管理成本巨大。

    事實(shí)上的商業(yè)地產(chǎn)，自然不能以偏蓋全。上述僅是個(gè)案而已。能夠說明問題的，便是商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)極大，當(dāng)還沒有搞清楚商業(yè)地產(chǎn)究竟蘊(yùn)含什么商機(jī)的時(shí)候，靜觀其變是最好的選擇。依目前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)，調(diào)控或許還不會(huì)“鳴金收兵”，但是，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)絕不是”一馬平川“，其兇險(xiǎn)度無法估量。