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    二三線城市成主戰(zhàn)場(chǎng)

    在新一輪的影院投資熱中，北京、上海、廣州等一線城市似乎并不是最讓資本興奮的熱點(diǎn)。在不少投資者看來(lái)，相對(duì)于尚處“蠻荒”狀態(tài)的二三線城市來(lái)說(shuō)，一線城市的影院保有量幾近飽和，這在一定程度上成為他們規(guī)避一線城市的最好理由。

    而相當(dāng)多的中小城市、特別是中西部地區(qū)的中小城市，由于老電影院年久失修或改作其他用途，地方財(cái)政又無(wú)力建設(shè)新影院，市民看電影難已成為社會(huì)問(wèn)題。目前，在這些地方，商場(chǎng)+影院的新業(yè)態(tài)形式還有待開拓。

    不久前，江蘇東方院線在常州、沭陽(yáng)、泗洪及福建南安等地的影城相繼開業(yè)。蘇州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、無(wú)錫、常州等地，甚至南京大廠、江寧及南通如皋等二三線城市及大城市的周邊區(qū)縣，也掀起一波影院投資熱潮。

    短短幾個(gè)月內(nèi)，全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)三巨頭在長(zhǎng)沙進(jìn)行著瘋狂的商業(yè)“圈地”運(yùn)動(dòng)，均采用影院與商業(yè)地產(chǎn)跨界結(jié)合方式，這將成為未來(lái)幾年二三線城市影院建設(shè)的主流模式，也將成為商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)攻的“前鋒模式”。

    調(diào)查發(fā)現(xiàn)，四川二三線城市新開影城主要有以下幾種商業(yè)模式，院線和當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)投資者共同出資，院線與政府合作、外地商業(yè)地產(chǎn)巨頭自建影城后加盟院線。無(wú)論哪一種，民營(yíng)資本在其中都扮演了不可或缺的角色。

    影院建設(shè)須考慮風(fēng)險(xiǎn)

    中國(guó)的電影業(yè)正處于最佳的發(fā)展期，票房的高速增長(zhǎng)，刺激著大量資本的涌入，影院建設(shè)吸引了眾多行業(yè)內(nèi)外的投資。而“嵌入商業(yè)地產(chǎn)”的影院投資模式，逐漸成為中國(guó)一線城市電影院建設(shè)的主流。但是，不斷被推高的影院租金卻令投資者進(jìn)退兩難。

    據(jù)稱，影院主要的收入是票房，而租金是最大的成本。過(guò)去影院租金一般占到票房的10%，但是現(xiàn)在基本上沒有這個(gè)數(shù)了，特別是在一線城市，很多影院租金高達(dá)17%至20%，這無(wú)疑給影院經(jīng)營(yíng)上帶來(lái)了很大壓力。

    分析人士表示，影院間的激烈競(jìng)爭(zhēng)是推高租金的主角。尤其是一些新近加入競(jìng)爭(zhēng)的影院投資商。從戰(zhàn)略角度考慮，他們給房地產(chǎn)商開出的租金條件更加實(shí)惠。如今，電影院已成為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中“最不愁租”的業(yè)態(tài)。

    影院投資是一個(gè)中長(zhǎng)期收益的項(xiàng)目。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)8廳影院座位在1500個(gè)左右，一次性建設(shè)投入在2000萬(wàn)元至3000萬(wàn)元。而影院主要消費(fèi)人群是年輕時(shí)尚的人群，因而在裝修、設(shè)計(jì)上需要不斷進(jìn)行更換、更新，3年內(nèi)會(huì)進(jìn)行設(shè)備、裝修的二次投入，以保持影院的年輕時(shí)尚，跟上時(shí)代的步伐，因此回收周期非常漫長(zhǎng)。

    對(duì)于不少影院來(lái)說(shuō)，這個(gè)被視為暴利行業(yè)的真正收益并沒有那么可觀。與北美電影院近半利潤(rùn)來(lái)自爆米花、汽水等特許產(chǎn)品銷售不同，中國(guó)電影院的收入中票房占絕大部分。一般來(lái)說(shuō)，電影票房收益被分為三部分，制作方、發(fā)行方和影院各取其一，影院可以分到50%的票房收益。在此基礎(chǔ)上，電影基金將分走5%的票房，再扣去稅金和上交院線的管理費(fèi)，最后影院獲得的收益是40%左右。影院在支付了折舊費(fèi)、水電費(fèi)、人員開支、改造更新等費(fèi)用后，如果再按照20%票房的租金比例交地租，其運(yùn)營(yíng)壓力可想而知。

    房地產(chǎn)商業(yè)務(wù)拓展至電影院，雖然對(duì)房地產(chǎn)商存在一定現(xiàn)實(shí)意義，然而若想成功轉(zhuǎn)型卻并非易事。世茂股份副總裁宋垚曾坦言，世茂股份在全國(guó)范圍內(nèi)獨(dú)立運(yùn)作高端影院，同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)資源與影院項(xiàng)目融合，這對(duì)開發(fā)商而言是一種挑戰(zhàn)。

    對(duì)于影院和地產(chǎn)的跨界合作，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示正處于磨合階段，幾年后將趨于穩(wěn)定和成熟。在影院投資商和房地產(chǎn)商中，都有大批不成熟的企業(yè)從事跨界合作。業(yè)界預(yù)言，3年之后會(huì)有一批近兩年新建的商業(yè)地產(chǎn)影院項(xiàng)目因經(jīng)營(yíng)不善而轉(zhuǎn)手出讓，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的投資人可伺機(jī)收購(gòu)。