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    ■朱震山：縣級區(qū)域目前還普遍處于房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段，存在家屬樓、單位樓升級置業(yè)需求，縣級區(qū)域?qū)⒊蔀闃鞘邪l(fā)展的下一個熱點(diǎn)。

    總的來說，縣級區(qū)域的需求還是比較旺盛的，對房價(jià)也能形成一定的支撐。此外，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、物價(jià)的上漲，房價(jià)也會隨之上漲。

    發(fā)展過熱遭到警示

    住宅類產(chǎn)品的調(diào)控導(dǎo)致資金流入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這是很正常的一個過程，不過，過度集中就會出現(xiàn)過熱。

    ■記者：近日，銀監(jiān)會主席劉明康公開表示，要加強(qiáng)對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、個人消費(fèi)等非住房類貸款的監(jiān)測。此前召開的銀監(jiān)會2011年第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報(bào)分析會議，也強(qiáng)調(diào)了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，還第一次對商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款提出風(fēng)險(xiǎn)警示。商業(yè)地產(chǎn)本輪高漲行情即將觸發(fā)管控臨界，遭警示的商業(yè)地產(chǎn)即將結(jié)束“春天”了嗎？

    ■朱震山：住宅類產(chǎn)品的調(diào)控導(dǎo)致資金流入商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域，這是很正常的一個過程，不過，過度集中就會出現(xiàn)過熱。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也需要越來越多的商業(yè)地產(chǎn)，警示只是讓商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展速度控制在符合市場規(guī)律之中。

    商業(yè)地產(chǎn)的成功與否，牽涉到的方面比住宅要多得多。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠產(chǎn)品自身核心競爭力，先進(jìn)的主題商業(yè)模式設(shè)計(jì)、先進(jìn)的商業(yè)物業(yè)運(yùn)營管理，以及符合市場的商業(yè)類型選擇都尤其重要。

    判斷商業(yè)地產(chǎn)是否過熱，首先看，是否出現(xiàn)市場飽和。其次看，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作是不是專業(yè)人士在運(yùn)作。也就是說商業(yè)地產(chǎn)的投資比較專業(yè)，許多非專業(yè)投資者進(jìn)入，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)加大。

    信托收緊 房企融資雪上加霜

    房地產(chǎn)企業(yè)最重要的生存命脈就是資金，融資受到一輪又一輪遏制，房企自然受損嚴(yán)重。

    ■記者：繼銀行信貸和股市融資收緊之后，房地產(chǎn)信托也有收緊的風(fēng)險(xiǎn)。最新消息稱，部分信托公司已經(jīng)暫停了房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，而部分銀行也在實(shí)際操作層面叫停了該業(yè)務(wù)。信托融資收緊將對房企產(chǎn)生何種影響？

    ■朱震山：房地產(chǎn)企業(yè)最重要的生存命脈就是資金，融資受到一輪又一輪遏制，房企自然受損嚴(yán)重。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，原有的主要融資渠道銀行貸款在一輪輪的調(diào)控中、一次次的上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，已經(jīng)縮減得所剩無幾。除了保障房項(xiàng)目外，實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的房企還能獲得一些貸款外，其他開發(fā)企業(yè)基本拿不到貸款。

    如今，作為房地產(chǎn)行業(yè)主要融資渠道的信托此番再度收緊，將使房地產(chǎn)企業(yè)的融資情況更為雪上加霜。但對于資金運(yùn)營良好的房地產(chǎn)企業(yè)來講卻又是機(jī)會。統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，我國前十大房企銷售額都出現(xiàn)了大幅上漲，有的企業(yè)甚至增長了超過八成的銷售額。越是在這樣的市場環(huán)境中，大型房企的規(guī)模優(yōu)勢、品牌效應(yīng)、技術(shù)優(yōu)勢越能顯示出來。而原本就很弱的市場，在大型房企的強(qiáng)攻下，中小開發(fā)商就更加艱難，房地產(chǎn)市場整合洗牌的時(shí)代也隨之來臨。