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    轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)？這個(gè)話題頗為時(shí)髦。住宅限購使得商業(yè)地產(chǎn)似乎有勢(shì)頭替代住宅成為地產(chǎn)行業(yè)的主要角色。

    最新的調(diào)查表明，第二季度，亞太區(qū)高端零售（商場(chǎng)）的最高租金排名前十位中，上海以及北京包攬八席，北京王府井地區(qū)商場(chǎng)租金甚至一舉超過了新加坡的“烏節(jié)路市場(chǎng)”，以每平方英尺每年413美元的租金，排名第一。外部環(huán)境的變化，帶給中國商業(yè)無盡的想象空間。

    然而，現(xiàn)實(shí)與市場(chǎng)展現(xiàn)的可能性之間，距離尚遠(yuǎn)。以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)或者能在公司業(yè)務(wù)中占一席之地的企業(yè)，寥寥可數(shù)。一些承擔(dān)區(qū)域開發(fā)的地主企業(yè)，不得不成為“全能選手”涉足商業(yè)，中國國貿(mào)、陸家嘴、浦東金橋、張江高科正是這樣的類型，然而這些企業(yè)由于地域性過強(qiáng)，基本沒有跨地域的發(fā)展，未對(duì)行業(yè)隆起帶來推動(dòng)作用。

    而主流房地產(chǎn)企業(yè)，則大多圍繞住宅銷售運(yùn)營，鮮有在商業(yè)地產(chǎn)上高比例持有。既有住宅銷售，又有商業(yè)項(xiàng)目，成為多數(shù)地產(chǎn)公司的不二選擇。

    眾所周知，中國處于城市化高速發(fā)展中期，普遍認(rèn)為十年之內(nèi)房地產(chǎn)景氣周期將可維持。因此，盡管地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的聲調(diào)頗高，但大多處于觀望階段，在土地儲(chǔ)備尚可支撐三至五年的規(guī)模之下，他們并不急于將商業(yè)地產(chǎn)的比例提至過高。一波又一波的宏觀調(diào)控，密集的限購政策，令地產(chǎn)商見識(shí)了從未有過的行政手段，一些中小型公司難以為繼，而這些公司的主資產(chǎn)——土地，卻成為大公司口中的美味，每一次轉(zhuǎn)型都成為一些公司消失、一些公司更為強(qiáng)壯的佐料，對(duì)于以住宅開發(fā)為主的公司，規(guī)模越大，意味著他們?cè)谥袊�各個(gè)角落觸角越多，“東方不亮西方亮”的區(qū)域差別，可以讓地產(chǎn)商擺脫資金困境。

    前十年的“地產(chǎn)狂奔”，如果不是2008年橫來的金融危機(jī)降溫，中國房地產(chǎn)不知道要沸騰到什么程度！中國社科院在2010年12月發(fā)布的《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報(bào)告 （2010-2011）》分析認(rèn)為，2009年，我國房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率為55.72%，雖僅僅是毛利，但超過五成的毛利率依然令其他諸多行業(yè)望塵莫及。這樣的毛利率是在什么情形下產(chǎn)生的呢？我們先看一個(gè)數(shù)字，據(jù)國土資源部公布的數(shù)據(jù)，2009年全國土地出讓收入 1.5萬億元，2010年全國土地出讓金達(dá)2.7萬億，也就是說，在土地獲取成本如此高昂的情況下，住宅銷售仍然可保持較高的利潤率。事實(shí)上，“地王”、“天價(jià)”本身就形成了土地稀缺的預(yù)期，上游的緊缺傳導(dǎo)至下游時(shí)，成本是無法阻擋失去“預(yù)期理性”的瘋狂腳步的，房價(jià)飛漲的根源在于“土地資產(chǎn)化”先導(dǎo)。如果地方政府對(duì)土地財(cái)政仍然難以擺脫，那么以住宅開發(fā)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)模式，將難以得到根本的扭轉(zhuǎn)。

    原因很簡(jiǎn)單，住宅開發(fā)可以兌現(xiàn)“土地資產(chǎn)化”之后的價(jià)值，而商業(yè)地產(chǎn)卻要把其沉淀下來，這幾乎是兩個(gè)方向截然相反的事情，一邊是以“土地增值”為中心的短期經(jīng)營為主，一邊是以“地上附著物增值”為中心的長期運(yùn)營為主，一邊是粗放建造，一邊是精細(xì)化治理，可以說，住宅開發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)完全是兩種不同范疇的商業(yè)陣營。

    話說回來，當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)的生存境況就很清楚了，一位戴德梁行高管去鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)時(shí)，見識(shí)了中國式的城市化效率，一塊平地上，可以很快地被工業(yè)企業(yè)、總部大樓以及住宅鋪滿，然而開發(fā)區(qū)管理者稱，這里最稀缺的是好的商業(yè)物業(yè)，以致園區(qū)難有聚攏人氣的場(chǎng)所。這幾乎是所有新式園區(qū)的弊病，偌大的新城區(qū)，盡是光鮮的工業(yè)與住宅，卻沒有令人心動(dòng)的商業(yè)。中國的商業(yè)店鋪、百貨商場(chǎng)不少，但對(duì)于新城區(qū)而言，卻缺乏真正的“有效供給”。也就是說，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)未來有足夠的“插旗”空間，但是當(dāng)下，以園區(qū)開發(fā)為主的工業(yè)用地模式，與以住宅開發(fā)為另一條主線的招拍掛土地出讓模式，均是強(qiáng)調(diào)快速建成、短期營收的“貨如輪轉(zhuǎn)”思維，商業(yè)地產(chǎn)所需要的孵化條件，除了新加坡或者是香港公司可資實(shí)現(xiàn)之外，純粹的大陸商業(yè)地產(chǎn)公司實(shí)在是鳳毛麟角！

    因此，就出現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象，雖然諸多公司都強(qiáng)調(diào)要從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型向商業(yè)地產(chǎn)，但是具體到執(zhí)行環(huán)節(jié)時(shí)，卻會(huì)出現(xiàn)“一邊倒”的現(xiàn)象。通常的場(chǎng)景是：在公司切分“蛋糕”時(shí)，負(fù)責(zé)住宅事務(wù)的部門往往會(huì)在資金、人力獲得系統(tǒng)性的支持，而負(fù)責(zé)商業(yè)地產(chǎn)的部門則由于給公司帶來的贏利回報(bào)緩慢，在公司內(nèi)部博弈中往往處于弱勢(shì)，除非公司創(chuàng)始人執(zhí)意于商業(yè)地產(chǎn)，否則，在大公司難以擺脫的利益杠桿面前，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)一定是“弱勢(shì)群體”。 

    當(dāng)然，從宏觀層面上整體情況并不悲觀，因?yàn)槲磥砦逯潦�年，隨著土地“價(jià)高者得”的政策逐漸弱化，以及保障房供應(yīng)體系的改善，從住宅用地中獲取土地財(cái)政的做法，不可能長期維系。事實(shí)上，一線房地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略規(guī)劃上，已然認(rèn)識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于“抗周期”的強(qiáng)勁作用，只要從現(xiàn)在開始不斷強(qiáng)化由住宅到商業(yè)的“轉(zhuǎn)軌”意識(shí)，即便是小規(guī)模的實(shí)踐，也將從復(fù)雜的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中積累出難得的經(jīng)驗(yàn)。

    中國城市化依然存在巨大的待墾空間，即便是已經(jīng)存在的消費(fèi)規(guī)模，已足以令目前稀稀落落的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)慢慢消化。有數(shù)據(jù)顯示，2010年中國的奢侈品消費(fèi)總額達(dá)110億元，占全球的1/10。蘋果已經(jīng)在中國擁有眾多商鋪，但再次宣布計(jì)劃開設(shè)上海的第三家分店。這些領(lǐng)軍品牌的擴(kuò)張，令商業(yè)房地產(chǎn)商越來越看到可以抓住的機(jī)會(huì)。中國城市化進(jìn)程一度滯后，但正因?yàn)檫@個(gè)缺失卻給未來十余年留下了“提振內(nèi)需”的充足空間，這是其他國家及地區(qū)結(jié)束城市化進(jìn)程之后，再也不具備的成長空間。