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　　商圈逐個(gè)睇琶洲商圈
　　會(huì)展批發(fā)鋪傍“大款”好揾食

　　上期睇過(guò)兩個(gè)批發(fā)商鋪云集的商圈，圈內(nèi)批發(fā)鋪賺錢(qián)程度“無(wú)人知”。廣州市的批發(fā)商圈，大多數(shù)自發(fā)而成，小部分因“傍會(huì)”而做旺。以火車(chē)站批發(fā)商圈為例，這個(gè)有著幾十年沉淀的商圈得益于火車(chē)站與廣交會(huì)兩大推手，成為全市批發(fā)商圈的龍頭大哥。隨著2008年廣交會(huì)永遷琶洲，琶洲商圈因廣交會(huì)的落戶而出現(xiàn)批發(fā)商場(chǎng)聚集的態(tài)勢(shì)。據(jù)記者了解，該商圈內(nèi)的產(chǎn)權(quán)商鋪非常少，大部分開(kāi)發(fā)商都傾向于只租不售。

　　近年來(lái)，商鋪成交火熱，打的噱頭是“商鋪不限購(gòu)不限貸”，引得不少人心郁郁想以貸款杠桿來(lái)買(mǎi)鋪，殊不知目前銀行收緊信貸，且因?yàn)樯啼佋u(píng)估追不上成交價(jià)，名義上最高貸五成，按評(píng)估價(jià)折合成交價(jià)，實(shí)際只相當(dāng)于三四成，且商業(yè)地產(chǎn)的貸款利息在基準(zhǔn)利率上上浮20%~30%是常事，記者最新得知一些商業(yè)地產(chǎn)的貸款也遭遇今年年初的住宅“放貸難”，按照銀行之前承諾的基準(zhǔn)利率上浮20%放不了款，必須要基準(zhǔn)利率上浮50%才行，就算是買(mǎi)家答應(yīng)了提高利率，至今也未能放款成功。

　　據(jù)良策按揭番禺區(qū)總經(jīng)理阮學(xué)林透露，目前二手商鋪的評(píng)估價(jià)普遍低于成交價(jià)。記者從一手開(kāi)發(fā)商處了解到，一手商鋪的評(píng)估價(jià)也追不上一手鋪位成交價(jià)。富力兒童世界二期一手成交均價(jià)3萬(wàn)元/㎡，銀行評(píng)估價(jià)也只到2.5萬(wàn)元/㎡。中原地產(chǎn)商鋪部區(qū)域總監(jiān)法永能透露，目前投資商鋪的人士中接近80%是一次性付款，使用按揭貸款的只有20%左右。美佳聯(lián)徐小姐提醒投資者，根據(jù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，市中心鋪位租賃回報(bào)率7.5%以上、批發(fā)市場(chǎng)回報(bào)率8%~10%才算合理水平，而廣州商鋪業(yè)主一般按照2%~4%的回報(bào)率來(lái)放售商鋪，若過(guò)分忽視回報(bào)率而寄望未來(lái)的物業(yè)升值，投資者有可能成為“擊鼓傳花”的接棒者。

　　銀行評(píng)估價(jià)普遍低于成交價(jià)
　　百萬(wàn)單價(jià)鋪位 評(píng)估20萬(wàn)不稀奇

　　廣州美佳聯(lián)評(píng)估公司技術(shù)總監(jiān)徐麗紅告訴記者，在評(píng)估商用物業(yè)時(shí)他們會(huì)綜合運(yùn)用兩種方法——市場(chǎng)比較法與商鋪收益法。市場(chǎng)比較法是指以周邊類(lèi)似鋪位的交易實(shí)際價(jià)格來(lái)修正評(píng)估鋪位的價(jià)格；商鋪收益法是現(xiàn)金流折現(xiàn)法，以商鋪在未來(lái)的租金收益再折現(xiàn)為目前的現(xiàn)金價(jià)值。目前已有銀行向他們公司提出，在評(píng)估商鋪的價(jià)值時(shí)要側(cè)重商鋪收益法，以免因目前炒得過(guò)高的周邊商鋪市價(jià)影響評(píng)估價(jià)格。

　　徐麗紅表示，目前新興區(qū)域與珠江新城的鋪位評(píng)估價(jià)遠(yuǎn)追不上成交價(jià)，市中心成熟區(qū)域的評(píng)估價(jià)與成交價(jià)較接近。以珠江新城興盛路步行街鋪位為例，該處售價(jià)普遍已達(dá)25萬(wàn)~30萬(wàn)元/㎡，但珠江新城最貴鋪位的評(píng)估價(jià)不超過(guò)15萬(wàn)元/㎡，兩者相差接近一倍。而北京南一些小街鋪，成交價(jià)10多萬(wàn)/㎡，評(píng)估價(jià)與之相差不遠(yuǎn)。越秀區(qū)鋪位均價(jià)7萬(wàn)~8萬(wàn)元/㎡，評(píng)估均價(jià)大概為5萬(wàn)~6萬(wàn)元/㎡，兩者差距不大。億誠(chéng)按揭總經(jīng)理助理陳廣雄也表示，該公司曾經(jīng)辦理過(guò)華林玉器市場(chǎng)的鋪位貸款申請(qǐng)，評(píng)估價(jià)與成交價(jià)非常接近。

　　北京路曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)一個(gè)單價(jià)過(guò)百萬(wàn)的天價(jià)鋪位，徐麗紅表示，當(dāng)時(shí)他們也留意這個(gè)商鋪成交的消息，不過(guò)從評(píng)估公司看來(lái)，北京路的鋪位20多萬(wàn)元/㎡是合理的水平，評(píng)估單價(jià)怎樣都達(dá)不到百萬(wàn)的水平。良策按揭阮學(xué)林表示，市場(chǎng)對(duì)鋪位的追逐也的確超出市場(chǎng)人士的預(yù)期。他得知金沙洲一個(gè)未來(lái)地鐵口鋪位在今年春節(jié)前以1300萬(wàn)元成功售出，當(dāng)時(shí)投資者曾想過(guò)按揭，但銀行評(píng)估價(jià)才到1000萬(wàn)元，最后投資者一次性付款完成交易。投資者短短持有幾個(gè)月后，最近已經(jīng)以1500萬(wàn)元轉(zhuǎn)手該鋪位，短炒獲利一百多萬(wàn)元。阮學(xué)林認(rèn)為，該鋪位目前租客是銀行，回報(bào)在100多元/㎡，回報(bào)率非常低，且銀行評(píng)估價(jià)跟不上市價(jià)，但這些貴價(jià)鋪位還是有價(jià)有市。

　　鋪位評(píng)估價(jià)不高 貸款利率卻節(jié)節(jié)高

　　滿堂紅商鋪部高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理張先生告訴記者，商鋪的銀行評(píng)估價(jià)低于成交價(jià)是普遍情況，商鋪的多次投資者或大額鋪位(500萬(wàn)元以上)的交易大多以一次性付款來(lái)完成，只有鋪位的初次投資者以及幾十萬(wàn)到一兩百萬(wàn)的小額鋪位，才會(huì)出現(xiàn)按揭的情況。張先生表示，雖說(shuō)商業(yè)地產(chǎn)按揭貸款最高貸50%，但貸款成數(shù)是以評(píng)估價(jià)為基礎(chǔ)，由此推算貸款成數(shù)實(shí)際只相當(dāng)于成交價(jià)的三成左右，投資者首付接近六七成。目前投資者不僅遇到貸款成數(shù)不足的問(wèn)題，而且貸款利率也節(jié)節(jié)升高。張先生促成的一宗鋪位交易，7月已申請(qǐng)貸款，至今兩個(gè)月未出同貸書(shū)，且銀行已口頭通知買(mǎi)家，之前承諾的基準(zhǔn)上浮20%的放貸條件需要修改，必須基準(zhǔn)利率上浮50%。

　　中原地產(chǎn)工商鋪區(qū)域總監(jiān)法永能表示，目前只有20%的商鋪投資者選擇按揭。據(jù)合富置業(yè)提供的數(shù)據(jù)，以往該公司促成的商鋪交易中，按揭客戶占50%，隨著銀行收緊信貸，目前按揭客戶已減少至40%。中原地產(chǎn)法永能透露，廣州鋪位不少是大額成交的案例，幾千萬(wàn)的鋪位也很常見(jiàn)，而根據(jù)銀行的審批權(quán)限，一般支行貸款額不得超過(guò)2000萬(wàn)元，小的支行只可審批1000萬(wàn)元以下的貸款，故此鋪位貸款一旦超過(guò)支行審批的額度，程序會(huì)非常復(fù)雜，且需要審查很多文件與資產(chǎn)證明。滿堂紅張先生表示，他處理過(guò)一個(gè)大額鋪位的貸款申請(qǐng)，銀行還需到申請(qǐng)人家中入戶調(diào)查，對(duì)申請(qǐng)人的所有資產(chǎn)都一一核對(duì)。

　　據(jù)有關(guān)人士透露，會(huì)展鋪堪稱(chēng)商用物業(yè)里的“吸金王”，廣交會(huì)小小一個(gè)展位，最貴的展期5天居然要20萬(wàn)元租金，附近中洲廣場(chǎng)與保利世貿(mào)“近水樓臺(tái)”，5天展期也要4萬(wàn)~8萬(wàn)元/期。除春秋兩季廣交會(huì)外，每月琶洲會(huì)展中心內(nèi)的每個(gè)展位也要4萬(wàn)~10萬(wàn)元租金。

　　琶洲產(chǎn)權(quán)商鋪?zhàn)畹腿胧虚T(mén)檻68萬(wàn)元起

　　“琶洲3號(hào)館”是琶洲島上屈指可數(shù)的產(chǎn)權(quán)商鋪。據(jù)萬(wàn)城項(xiàng)目人士介紹，琶洲3號(hào)館地處國(guó)際采購(gòu)中心東區(qū)一、二樓，總建面為兩萬(wàn)平方米，規(guī)劃間隔成1800個(gè)商鋪，3~18樓為開(kāi)發(fā)商自持物業(yè)，國(guó)際采購(gòu)中心西區(qū)為已開(kāi)業(yè)的紅星美凱龍。據(jù)介紹，琶洲3號(hào)館的鋪位間隔參考交易會(huì)展位，交易會(huì)展位最小為2米×2米，即實(shí)用面積僅為4平方米，以實(shí)用率50%計(jì)算，琶洲三號(hào)館鋪位最小只有8平方米，以均價(jià)10萬(wàn)元/㎡計(jì)算，80萬(wàn)元即可入主琶洲會(huì)展商鋪。據(jù)萬(wàn)城項(xiàng)目負(fù)責(zé)人吳耀斌透露，1800個(gè)商鋪共分4期銷(xiāo)售，每期400多個(gè)鋪位。目前開(kāi)售二期，一樓成交均價(jià)15萬(wàn)元/㎡；二樓均價(jià)10萬(wàn)元/㎡，最低入市門(mén)檻升至68萬(wàn)元。據(jù)透露，琶洲3號(hào)館約60%~70%的買(mǎi)家是自用客，截至目前，琶洲三號(hào)館最大一筆成交來(lái)自于一位浙江義烏的商人，他以3000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了22個(gè)鋪位，希望將這里作為廣交會(huì)的展示場(chǎng)。除了琶洲三號(hào)館外，琶洲目前在建或在售的項(xiàng)目中開(kāi)宗明義做會(huì)展批發(fā)用途的只有南豐匯一個(gè)項(xiàng)目。這個(gè)只租不售的項(xiàng)目位于琶洲會(huì)展中心C區(qū)的西邊，項(xiàng)目有關(guān)人士表示，項(xiàng)目將于9月封頂。

　　投資會(huì)展鋪守業(yè)是必經(jīng)過(guò)程

　　合富置業(yè)專(zhuān)家表示，從整個(gè)琶洲商圈來(lái)看，會(huì)展已經(jīng)完全發(fā)展成熟，眾多大型的展會(huì)在此舉辦，不過(guò)除此以外成熟商圈所需具備的逛街消費(fèi)人流或常住居民消費(fèi)力等因素欠奉，街鋪數(shù)量也較少，所以目前該商圈二手商鋪交投并不算興旺，但從總體上看，會(huì)隨著周邊的寫(xiě)字樓日漸增多而帶旺商業(yè)的行情，但這會(huì)是一個(gè)較漫長(zhǎng)的過(guò)程。