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     最近，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)圈的傳奇故事被廣泛傳播，故事梗概是：“某剛畢業(yè)的年輕人進(jìn)入萬(wàn)達(dá)后一個(gè)月拿2000元，去年年底拿到6000元，今年獵頭找到他，他開出了70萬(wàn)元年薪的高價(jià)，最后講到60萬(wàn)元。”這個(gè)段子出自去年以來(lái)被頻繁挖墻腳的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)公司老大——大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的高管之口。

　　“案例本身有些極端，但能夠說(shuō)明現(xiàn)在企業(yè)挖商業(yè)地產(chǎn)人才的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。”全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波說(shuō)。

　　另一位商業(yè)地產(chǎn)人士則感慨：“最近有兩大現(xiàn)象，一是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商高薪挖現(xiàn)有購(gòu)物中心、百貨、大賣場(chǎng)等商業(yè)物業(yè)的老總，出任隨時(shí)將賣掉的商業(yè)項(xiàng)目的老總；二是很多家具建材賣場(chǎng)之類商業(yè)形態(tài)的老總也被請(qǐng)去做百貨或者購(gòu)物中心的老總。”

　　陽(yáng)光厚土商業(yè)地產(chǎn)基金執(zhí)行董事陳方勇表示：“我們的一個(gè)店長(zhǎng)最近被萬(wàn)達(dá)挖去做北京區(qū)的總經(jīng)理，管北京的兩個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，工資翻了好幾番。萬(wàn)達(dá)都這么缺人，其他家恐怕就更饑不擇食了。”

　　“只能用‘奇缺’來(lái)形容。幾乎所有的做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商都缺人，整個(gè)開發(fā)運(yùn)營(yíng)流程都能做通的很少，基本上是半路出家的人，能挖到做過(guò)的就不錯(cuò)了，連做過(guò)的都不好找。”北京浙江商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳俊說(shuō)。

　　水漲船高

　　近兩年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的井噴趨勢(shì)帶來(lái)了人才的巨大缺口。根據(jù)上海道生智行業(yè)研究中心搜集的數(shù)據(jù)分析，全國(guó)目前在建和擬建商業(yè)體(CBD、SHOPPING MALL、旅游地產(chǎn)、酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、奧特萊斯)項(xiàng)目2219個(gè)，僅商業(yè)體后期營(yíng)運(yùn)人才缺口都在2萬(wàn)人以上。

　　商業(yè)地產(chǎn)人才緊缺的局面自去年以來(lái)呈不斷升級(jí)趨勢(shì)，今年以來(lái)更是白熱化，各個(gè)商業(yè)地產(chǎn)公司頻繁上演挖角大戰(zhàn)，“大企業(yè)之間互相挖人，不僅成為普遍現(xiàn)象，而且公開化了，經(jīng)常有不同公司的老總說(shuō)某個(gè)高管又被挖走了，不但委托獵頭挖，甚至老總自己直接出馬來(lái)挖，一個(gè)項(xiàng)目甚至區(qū)域公司原班人馬全部被挖走的情況也不鮮見(jiàn)，像萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)這些獵頭重點(diǎn)關(guān)注的公司，都出現(xiàn)過(guò)這類現(xiàn)象。”朱凌波說(shuō)。

　　朱表示，現(xiàn)在經(jīng)常有開發(fā)商讓他幫忙推薦商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的總經(jīng)理、招商副總等中高層人才，隨著挖角大戰(zhàn)的升級(jí)，商業(yè)地產(chǎn)人才的薪資自然也是水漲船高，“印象中2008年-2009年一個(gè)購(gòu)物中心總經(jīng)理的年薪行情也就是50萬(wàn)元左右，當(dāng)時(shí)大一點(diǎn)的住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的總經(jīng)理年薪一般在100萬(wàn)元以上，但現(xiàn)在購(gòu)物中心總經(jīng)理的年薪已經(jīng)達(dá)到甚至超過(guò)了住宅項(xiàng)目總經(jīng)理的行情，可達(dá)150萬(wàn)元以上，甚至更高。”

　　“商業(yè)地產(chǎn)人才主要有三個(gè)來(lái)源：有科班學(xué)歷的學(xué)院派，有資格證書的專業(yè)人才，受過(guò)職業(yè)教育的培訓(xùn)人才；商業(yè)地產(chǎn)公司自己培養(yǎng)的基層干出來(lái)的實(shí)戰(zhàn)派人才；從其他公司挖過(guò)來(lái)的空降人才。”朱凌波說(shuō)，高漲的行情還帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)人才培訓(xùn)行業(yè)的發(fā)展。由于企業(yè)內(nèi)訓(xùn)培養(yǎng)速度慢，很多商業(yè)地產(chǎn)公司一般是內(nèi)訓(xùn)和外訓(xùn)相結(jié)合。他所創(chuàng)辦的國(guó)際商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商CREO課程班，已經(jīng)從總裁班衍生出招商運(yùn)營(yíng)總監(jiān)班、操盤手班等適應(yīng)中、高級(jí)各門類商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)人才需求的培訓(xùn)體系，開設(shè)了“城市綜合體復(fù)合開發(fā)”、“購(gòu)物中心招商規(guī)劃與全程運(yùn)營(yíng)”和“投融資與資產(chǎn)管理”等各種實(shí)用課程。寶龍、遠(yuǎn)洋、陽(yáng)光新業(yè)等在該課程班學(xué)習(xí)的中高級(jí)人才都達(dá)到了二三十人以上。而學(xué)員中有2/3左右都是沒(méi)有相關(guān)專業(yè)領(lǐng)域從業(yè)經(jīng)驗(yàn)或經(jīng)驗(yàn)較少的。

　　價(jià)高質(zhì)次

　　在人才嚴(yán)重緊缺的局面下，流動(dòng)性過(guò)大，也造成了很多困境和問(wèn)題。

　　“現(xiàn)在很多二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都需要對(duì)整個(gè)前期、中期、后期的流程都熟悉，全程能運(yùn)作下來(lái)的人才，但一方面，他們喜歡挖大的品牌公司的人才，而這些大公司的員工往往專業(yè)化程度很高，這也意味著他們無(wú)法接觸到全部工作流程；另一方面，也是最關(guān)鍵的，人才流動(dòng)的節(jié)奏性太快，使得人才質(zhì)量嚴(yán)重降低。”朱凌波表示，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不像住宅地產(chǎn)在開發(fā)完畢后就完了，而需要三五年的孵化、調(diào)整期，但現(xiàn)在很多人才根本沒(méi)來(lái)得及做完一整個(gè)項(xiàng)目，有的只做了前期招商，甚至只做了調(diào)研規(guī)劃，人就被挖走了。原中糧置業(yè)副總經(jīng)理暴雪松操盤數(shù)個(gè)大悅城非常成功，但是跳到萬(wàn)達(dá)干了不到半年就走了，外界揣測(cè)其原因就是不適應(yīng)萬(wàn)達(dá)的工作方式和工作壓力。

　　朱凌波說(shuō)，做商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)復(fù)雜得多，對(duì)團(tuán)隊(duì)的要求也更高。“比如萬(wàn)達(dá)從寶龍、從中糧挖人，并不只是通過(guò)10天的封閉培訓(xùn)就可以成為萬(wàn)達(dá)人了，還需要融入萬(wàn)達(dá)的企業(yè)文化。王健林以前跟我舉了個(gè)例子，萬(wàn)達(dá)連東北人和上海人的比例都是有講究的，例如東北人性格比較粗獷，適合干政府關(guān)系等開拓性工作，上海人則比較精細(xì)化，適合干運(yùn)營(yíng)管理等專業(yè)性工作。”

　　陳俊則不喜歡學(xué)院派出來(lái)的人才，“這類人基本上有兩個(gè)重大缺陷：一是沒(méi)有做過(guò)生意，從理論到理論，很多時(shí)候都是背書上過(guò)時(shí)多年的知識(shí)；二是沒(méi)有一支招商隊(duì)伍，找不到商鋪資源。”他說(shuō)，有的商業(yè)地產(chǎn)操盤手，一心把房子建得很華麗，比如立水橋的一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，“是請(qǐng)某個(gè)國(guó)字號(hào)建筑設(shè)計(jì)公司做設(shè)計(jì)的，得了建筑大獎(jiǎng)，但是弄得既不像樓盤也不像商場(chǎng)，一點(diǎn)用處也沒(méi)有，開發(fā)了好幾年了，現(xiàn)在里面還是空空如也”。還有的操盤手，一味追求五百?gòu)?qiáng)，比如世界公園附近的一個(gè)非常有名的爛尾商業(yè)項(xiàng)目，“開始天天喊口號(hào)要找世界五百?gòu)?qiáng)進(jìn)駐，不行，就調(diào)整規(guī)劃，要找中國(guó)五百?gòu)?qiáng)進(jìn)駐，后來(lái)想做成小商品城都沒(méi)做起來(lái)”。

　　在高漲的人才價(jià)格行情背后，也有很多陷阱，“職位要求會(huì)很高，因?yàn)殚_發(fā)商不會(huì)白給你高薪，一定是要給他帶來(lái)更高的利潤(rùn)，高薪背后是有很多限制性條件的，完不成業(yè)績(jī)就拿不到那么多錢。”朱凌波說(shuō)。

　　盡管很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了泡沫，但朱凌波認(rèn)為，并不是泡沫，而是節(jié)奏的問(wèn)題，“如果從總量方面來(lái)看不但不過(guò)剩還有所欠缺，例如美國(guó)人口比中國(guó)少多了吧，但美國(guó)的商場(chǎng)有4萬(wàn)多家，中國(guó)投入運(yùn)營(yíng)的是2000多家。”

　　關(guān)鍵問(wèn)題在于，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一窩蜂上馬商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，基本上都是標(biāo)準(zhǔn)連鎖，導(dǎo)致了嚴(yán)重的同質(zhì)化現(xiàn)象，各個(gè)城市、各個(gè)區(qū)域的項(xiàng)目名字差不多，招商理念也幾乎雷同。而發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)早就已經(jīng)主題化、多元化，有很多的分類和分層，“例如在日本的便利店，有的定位于老年客戶，那就需要加強(qiáng)送貨上門等服務(wù)；有的定位于白領(lǐng)客戶，就需要格外注重早餐和夜生活方面的配置。”朱凌波舉例說(shuō)，像大悅城只定位于18-25歲的年輕人，銀泰購(gòu)物中心定位于有較高消費(fèi)能力的人群，藍(lán)色港灣定位于休閑購(gòu)物，這樣就做到了差異化競(jìng)爭(zhēng)。而將來(lái)國(guó)內(nèi)超小化的便利店有巨大發(fā)展空間，三五萬(wàn)平的社區(qū)型購(gòu)物中心也會(huì)有市場(chǎng)。