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　　寧波市江北區(qū)的奧特萊斯廣場最近被法院查封，宣告倒閉。這是近年來寧波市區(qū)第一個(gè)倒閉的商業(yè)廣場。奧特萊斯并非孤例。目前寧波市區(qū)大型商業(yè)廣場十幾個(gè)，但多數(shù)冷清經(jīng)營，不過，現(xiàn)實(shí)擋不住各地商業(yè)廣場項(xiàng)目的火熱。

　　轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)力

　　最近，萬科、遠(yuǎn)洋、萬通、SOHO中國、保利、富力、龍湖等房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都在商業(yè)地產(chǎn)市場動(dòng)作頻頻，住宅開發(fā)商、零售商和保險(xiǎn)公司等多方介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，幾乎“一擁而上”。一時(shí)間，無論大小企業(yè)，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型已經(jīng)成為趨勢。誘因多是以下五點(diǎn)：

　　一、政策，國家為整頓房地產(chǎn)市場出臺的一系列調(diào)控政策，迫使房地產(chǎn)開發(fā)商尋找新出路。

　　二、政府。當(dāng)下中國廣為流行“城市經(jīng)營”，不少地方政府只要商業(yè)項(xiàng)目就給上，卻盲目追求量大，使商業(yè)項(xiàng)目的質(zhì)量越來越低。

　　三、資金。目前銀行對住宅房收緊銀根，但對商業(yè)地產(chǎn)還情有獨(dú)鐘，對商業(yè)地產(chǎn)的授信度很大。另還有信托、債券、股票等融資模式，所以商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商只需充當(dāng)運(yùn)營商角色，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　四、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境帶來的機(jī)遇。擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整利好于商用地產(chǎn)；財(cái)務(wù)增長帶來消費(fèi)需求升級。

　　五、中國二、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展?jié)摿�巨大�?/p>

　　風(fēng)險(xiǎn)

　　盡管商業(yè)地產(chǎn)已成趨勢，業(yè)內(nèi)人士卻表示在當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，失敗要比成功的案例多。

　　洲聯(lián)集團(tuán)總建筑師劉力表示，商業(yè)地產(chǎn)在國外是金融產(chǎn)品，主要靠每一平米所創(chuàng)造的營業(yè)額即現(xiàn)金流體現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值，而目前國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目還多停留在追求不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值階段，稱不上是專業(yè)化商業(yè)地產(chǎn)。

　　參與過上海灣、萬達(dá)廣場等多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的日興設(shè)計(jì)總經(jīng)理王興田表示，商業(yè)地產(chǎn)需策劃、設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)作，就像飛機(jī)，是個(gè)龐大復(fù)雜的綜合系統(tǒng)，要萬無一失，才能保證安全運(yùn)行，一個(gè)局部零件出了故障都可能造成飛機(jī)的安全問題，商業(yè)地產(chǎn)操作的風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)。

　　中國房地產(chǎn)市場專家丁祖昱認(rèn)為：“傳統(tǒng)開發(fā)商要轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，資金和人才將成為其最大瓶頸。”他將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)總結(jié)為：資金需求量大；經(jīng)營管理過程復(fù)雜；政策風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)過度。

　　風(fēng)險(xiǎn)一：資金需求量大，資本運(yùn)作平衡困難。商業(yè)地產(chǎn)需依托長期向好的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、成熟的融資環(huán)境、及專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)。

　　風(fēng)險(xiǎn)二：經(jīng)營管理過程復(fù)雜，需專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。不同于住宅的售出即完成整個(gè)開發(fā)流程，商業(yè)地產(chǎn)是租售并舉型物業(yè)，開發(fā)和運(yùn)營中需針對一系列關(guān)鍵問題做出決策，這些決策的偏差都會(huì)帶來長期負(fù)面影響。

　　風(fēng)險(xiǎn)三：政策風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)過度。丁祖昱提醒：政策風(fēng)險(xiǎn)是根本上的風(fēng)險(xiǎn)，當(dāng)商業(yè)地產(chǎn)其他因素都可促使項(xiàng)目走向成功的時(shí)，如項(xiàng)目存在政策風(fēng)險(xiǎn)，這樣的打擊可能是毀滅性的；住宅開發(fā)商、零售商和保險(xiǎn)公司等多方介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)防范過度開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對策

　　面對商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，丁祖昱建議轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商必上 “三門課”：

　　產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)課

　　商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)商、運(yùn)營商與終端消費(fèi)者間增加了物業(yè)投資者和物業(yè)租賃者。零售商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營商要與旗下形形色色零售業(yè)者打交道，整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條的復(fù)雜程度遠(yuǎn)勝住宅地產(chǎn)。

　　資金模式課

　　商業(yè)地產(chǎn)比住宅地產(chǎn)增加了持有運(yùn)營期的資金壓力。預(yù)售制度下住宅地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的短期開發(fā)貸款模式，無法滿足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　商業(yè)運(yùn)營課

　　商業(yè)地產(chǎn)比住宅多了招商、運(yùn)營環(huán)節(jié)，這一環(huán)節(jié)對商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功至關(guān)重要。

　　寧波奧特萊斯廣場宣告倒閉只是冰山一角，業(yè)內(nèi)人士表示：“很多人看商業(yè)地產(chǎn)都是仰視，看到的都是幾個(gè)比較突出光鮮的，其實(shí)往下看，尸骨一片。” 易居中國董事局主席周忻也在微博上寫到：“很多人把商業(yè)地產(chǎn)看的太簡單了。一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目決非一日之功，需要積累、需要沉淀。”