色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

　　目前，恒隆在內(nèi)地的9個(gè)項(xiàng)目是清一色的商業(yè)項(xiàng)目，在香港十多年也沒拿地，這樣一個(gè)純商業(yè)開發(fā)的模式，在國(guó)內(nèi)不是獨(dú)一無二，起碼也算鳳毛麟角了。

　　為何只在內(nèi)地投資商用物業(yè)？恒隆董事長(zhǎng)陳啟宗的想法簡(jiǎn)單：一是他只做長(zhǎng)線，二是商用物業(yè)大多和老百姓的住房需求不沾邊，不會(huì)涉及到調(diào)控。恒隆地產(chǎn)典型的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是打造世界級(jí)綜合商業(yè)物業(yè)并長(zhǎng)期持有。

　　恒隆的特點(diǎn)主要有以下幾個(gè)方面：

　　依賴大量持有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為主，穩(wěn)健開發(fā)新商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；拉長(zhǎng)開發(fā)周期，盡可能利用租金收益去開發(fā)新物業(yè)；恒隆持有物業(yè)年收益是重要的開發(fā)資金來源；恒隆的財(cái)務(wù)策略相當(dāng)保守，長(zhǎng)期以來有息債務(wù)小于現(xiàn)金持有；專注于城市最繁華地段的以商場(chǎng)為中心的高品質(zhì)綜合物業(yè)。

　　在最后一點(diǎn)上，恒隆的做法表現(xiàn)在以下六條：在經(jīng)濟(jì)蓬勃城市的最佳地點(diǎn)購入最大幅的土地，且僅在最繁盛的現(xiàn)有商業(yè)區(qū)進(jìn)行土地購置；嚴(yán)格價(jià)格底線，不拿地王；轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線城市；堅(jiān)守通吃策略，地點(diǎn)最好的、面積最大的、設(shè)計(jì)最美的、管理最完善的商場(chǎng)一定是最吸引人的；不做住宅，要做內(nèi)地開發(fā)商學(xué)習(xí)不了的東西，只做商場(chǎng)；只租不售，不光依靠地價(jià)與房?jī)r(jià)的升值，而是通過團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)和能力去創(chuàng)造價(jià)值。最終，依靠良好的物業(yè)與管理優(yōu)勢(shì)，恒隆內(nèi)地項(xiàng)目的租金收入增長(zhǎng)迅速。

　　除恒隆地產(chǎn)外，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式典型屬于資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)還有中糧和華潤(rùn)。中糧主題化操作的大悅城模式經(jīng)營(yíng)效率至上，華潤(rùn)則堅(jiān)持購物中心的品牌化戰(zhàn)略(萬象城、五彩城、歡樂頌)。

　  商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式之嘉德地產(chǎn)金融模式

　　2006年底，嘉德置地第一支中國(guó)REIT的上市，標(biāo)志著境外成熟的持有物業(yè)發(fā)展模式已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)?

　　嘉德的商業(yè)模式是將資本市場(chǎng)的金融技能與房地產(chǎn)的know-how、資產(chǎn)基礎(chǔ)相結(jié)合。2008年凱德已構(gòu)建了一個(gè)由5只REITS和17只私募地產(chǎn)基金組成的基金平臺(tái)，管理資產(chǎn)總額達(dá)到259 億新元(約合1300 億人民幣)，加上嘉德集團(tuán)自身資產(chǎn)，總管理資產(chǎn)額達(dá)到450億新元(約合2250 億人民幣)。2011年3月，管理資產(chǎn)達(dá)到2630億元人民幣。

　　據(jù)公開資料及推算得出：嘉德置地每年的僅上市管理資產(chǎn)的AMC收費(fèi)收入保守估計(jì)達(dá)到1.4億美元以上。然而，和私募基金的管理費(fèi)不同是，房地產(chǎn)AMC即使實(shí)現(xiàn)退出后，上市REIT的管理費(fèi)仍持續(xù)穩(wěn)定存在。同時(shí)，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者，AMC的吸引力在于：(1)核心資產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)較低；(2)REIT通道及相應(yīng)的品牌和信譽(yù)。

　　事實(shí)證明，嘉德基金模式不僅改善了嘉德自身的財(cái)務(wù)狀況，也獲得了資本市場(chǎng)投資人的認(rèn)同。新加坡五大地產(chǎn)公司中，嘉德置地?zé)o疑是幾家地產(chǎn)公司中輕資產(chǎn)戰(zhàn)略推進(jìn)最快的。

　　嘉德置地地產(chǎn)金融模式成功的關(guān)鍵在于三大策略：一是全鏈條基金融資平臺(tái)的打造，二是以費(fèi)用收益模式替代資產(chǎn)收益模式，三是嚴(yán)格的非核心資產(chǎn)剝離政策。

　　其他商業(yè)地產(chǎn)典型開發(fā)模式

    結(jié)語

　　這么多模式，究竟該學(xué)習(xí)誰呢？我認(rèn)為，對(duì)于小開發(fā)商來說，SOHO的現(xiàn)金為王的散售模式是學(xué)習(xí)模仿的標(biāo)杄，住宅仍是未來二十年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的主要矛盾和方向，盡量少持有商業(yè)，多做住宅。對(duì)于有上市平臺(tái)/大型開發(fā)商，可以學(xué)習(xí)萬達(dá)綜合體平衡模式穩(wěn)健轉(zhuǎn)型，打通融資渠道，打造一個(gè)成功的項(xiàng)目，建立適合自己的產(chǎn)品模型，發(fā)育管理能力。對(duì)于央企開發(fā)商，可以學(xué)習(xí)恒隆香港模式，香港模式是重資產(chǎn)模式下的內(nèi)部資金平衡，在向商業(yè)地產(chǎn)的滲透中更強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)保守下的內(nèi)部現(xiàn)金流平衡。

    除了以上講的四類典型開發(fā)模式外，還有其他商業(yè)地產(chǎn)的典型開發(fā)模式，比如海航的資本對(duì)沖、單純追求資本升值模式，華南城的商貿(mào)物流+地產(chǎn)的郊區(qū)化開發(fā)策略，華僑城的旅游+商業(yè)+地產(chǎn)的獨(dú)特之路等等。

　　總之，企業(yè)不同的背景、不同的資金實(shí)力、不同的管理能力，對(duì)應(yīng)不同的開發(fā)模式，以及不同的產(chǎn)品模型。