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    樓市資金正不斷溢向商業(yè)地產(chǎn)。在住宅類房地產(chǎn)被限貸、限購和限價(jià)之后，2011年前8個(gè)月，商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額同比增長40%，超過同期住宅投資增速，增幅創(chuàng)近10年來最高紀(jì)錄。

    多位接受《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者采訪的業(yè)內(nèi)分析人士都認(rèn)為，各種風(fēng)險(xiǎn)因素正在累加，商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)正在發(fā)酵。

    2011年5月，北京市下發(fā)文件，嚴(yán)禁將商業(yè)用地變成住宅用地，禁止將整體辦公區(qū)分割出售。8月底，多家銀行收到監(jiān)管部門風(fēng)險(xiǎn)提示，要求對(duì)近期炒作升溫的商業(yè)地產(chǎn)保持高度警覺。

    這些政策風(fēng)聲，會(huì)否演變成對(duì)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控的前奏？

    轉(zhuǎn)商沖動(dòng)

    “轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)”成為2011年國內(nèi)眾多一線住宅開發(fā)商的集體舞蹈。

    一貫以標(biāo)準(zhǔn)化住宅開發(fā)著稱的地產(chǎn)龍頭萬科集團(tuán)，也不能免俗：2011年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區(qū)商業(yè)品牌三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線，正式宣告萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)由虛轉(zhuǎn)實(shí)。

    萬科集團(tuán)總裁郁亮今年數(shù)次公開表示，未來5年，萬科在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資比例將提高到整體業(yè)務(wù)的20%。

    在上世紀(jì)90年代，萬科曾因放棄多元化、力主標(biāo)準(zhǔn)化震撼業(yè)界。當(dāng)時(shí)的一項(xiàng)“革命性”創(chuàng)舉，便是賣掉旗下商業(yè)地產(chǎn)，回歸住宅產(chǎn)業(yè)化之路；20年后的今天，萬科卻走向了自己當(dāng)年確立的相反方向。

    在萬科之前，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)等昔日傳統(tǒng)住宅開發(fā)商，也紛紛矚目商業(yè)地產(chǎn)，高調(diào)增持商業(yè)地產(chǎn)投資比重。保利地產(chǎn)計(jì)劃未來5年將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例增大至30%；金地集團(tuán)則提出未來5年用商業(yè)地產(chǎn)“再造一個(gè)金地”。

    中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長兼秘書長王永平將當(dāng)前房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)象概括為三類：主動(dòng)轉(zhuǎn)型、被動(dòng)轉(zhuǎn)型和盲動(dòng)轉(zhuǎn)型。這三種轉(zhuǎn)型雖然動(dòng)機(jī)各不相同，但均與近年來住宅市場持續(xù)調(diào)控密切相關(guān)。

    在住宅開發(fā)商集體轉(zhuǎn)“商”的沖動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)逐步迎來新一輪“大干快上”的投資浪潮。

    記者在上海采訪時(shí)了解到，該市一家大型房地產(chǎn)集團(tuán)，去年全國開工在建的酒店項(xiàng)目不過七八個(gè)，但明年據(jù)說將接近100個(gè)。這些酒店項(xiàng)目，大都是該集團(tuán)在各地購置住宅用地時(shí)，承諾要為地方政府配建的“城市地標(biāo)性工程”。

    有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，沈陽目前被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)投資“最瘋狂城市”。

    在沈陽市青年大街南段，規(guī)劃的“金廊工程”迄今已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計(jì)，其中規(guī)劃和在建的大型購物中心等商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過40個(gè)。這已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一座城市經(jīng)濟(jì)總量和人口的承載能力，因?yàn)?ldquo;一條街上有一兩個(gè)購物中心就足夠了”。

    由于商業(yè)項(xiàng)目集中過剩，沈陽目前商業(yè)地產(chǎn)競爭相當(dāng)激烈。對(duì)比來看，濟(jì)南市的人口和經(jīng)濟(jì)總量均比沈陽少，但商業(yè)地產(chǎn)的租金水平明顯高于沈陽。據(jù)北京譽(yù)翔安房地產(chǎn)咨詢有限公司統(tǒng)計(jì)，2010年，北京寫字樓“整售”市場大單成交共計(jì)7單，總成交額約120億元。

    王永平給記者提供了一組量化數(shù)據(jù)：2011年前8個(gè)月，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積14287.67萬平方米，同比增長近26%；開發(fā)投資額則完成4508.61億元，同比增長近40%。

    單就投資額來看，今年前8個(gè)月全國商業(yè)營業(yè)用房吸納的資金量，只比去年全年(5598.8億元)少了約1000億元。其增長幅度超過了同期商品住宅。

    王永平說，商業(yè)地產(chǎn)如此的增長幅度，近10年來還是頭一次見到。

    泡沫危言

    雖然“訂單式開發(fā)”一貫被認(rèn)為是萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的核心模式，但有業(yè)內(nèi)人士表示，萬達(dá)的另一種隱性模式，卻是通過住宅銷售回籠資金，反哺商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。

    王永平發(fā)現(xiàn)，近年來，“轉(zhuǎn)型”是商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“一個(gè)非常扎眼的現(xiàn)象”。除了住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)外，更“扎眼”的是眾多商業(yè)運(yùn)營者直接參與地產(chǎn)開發(fā)，“從房客變?yōu)榉繓|”。

    目前商業(yè)領(lǐng)域的各種業(yè)態(tài)，如百貨、購物、超市、家居、家電、餐飲等經(jīng)營者，都有直接涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的。今年3月，在青島舉行的第八屆商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)年會(huì)上，沃爾瑪開發(fā)部負(fù)責(zé)人向外界正式介紹了沃爾瑪?shù)男掳l(fā)展戰(zhàn)略，主要內(nèi)容是計(jì)劃自行購買土地，自主開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目。

    家具經(jīng)銷商紅星美凱龍不久前以聯(lián)合體的名義在上海拿下了一宗單價(jià)36億元的商業(yè)用地，創(chuàng)下今年以來上海單體地價(jià)最高紀(jì)錄，成為“地王”；宜家公司的合資公司英特宜家，去年在北京豐臺(tái)區(qū)大紅門投資三四十億元，今年則在江蘇無錫同時(shí)有兩個(gè)項(xiàng)目在建，是以宜家為主力店的綜合購物中心。

    王永平還向《財(cái)經(jīng)國家周刊》透露，近期與其接洽、咨詢購地開發(fā)的，還包括餐飲連鎖企業(yè)俏江南汪小菲這類的商業(yè)經(jīng)營者。

    這種千軍萬馬過獨(dú)木橋的盛況，讓王聯(lián)想到上世紀(jì)90年代初“全民經(jīng)商”的狂熱；而在中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天看來，這是明顯的泡沫跡象，“破滅是遲早的事”。

    中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利認(rèn)為，當(dāng)前大多數(shù)開發(fā)商不具備開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)基礎(chǔ)，因而運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)成功少、失敗多，因此才會(huì)給輿論留下“泡沫”等不良印象。

    “但如果從供求關(guān)系上來看，目前說泡沫還為時(shí)過早。”郭增利表示，目前總體上還不存在大量商業(yè)地產(chǎn)供過于求的情況。國內(nèi)一些好的購物中心，在拉動(dòng)消費(fèi)方面所占比重還很大，“所以現(xiàn)在不是泡沫，而是結(jié)構(gòu)有問題”。

    但在世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松看來，商業(yè)地產(chǎn)是專業(yè)性極強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，其運(yùn)營成敗與規(guī)劃、管理、定位和服務(wù)等諸多軟性實(shí)力密切相關(guān)，“因而商業(yè)地產(chǎn)決不能像住宅一樣大干快上。大干快上就會(huì)出現(xiàn)問題”。

    “業(yè)內(nèi)之前有句名言——商業(yè)地產(chǎn)是埋沒英雄的地方。但現(xiàn)在好像卻成了創(chuàng)造英雄的地方。如果大家把這句話忘了，那泡沫就不遠(yuǎn)了。” 陳勁松說。

    調(diào)控隱憂

    商業(yè)地產(chǎn)的投資潮涌，會(huì)否引發(fā)調(diào)控關(guān)注？

    今年8月，上海市銀監(jiān)局發(fā)出的商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提示，多家銀行已據(jù)此收緊對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的貸款，尤其是嚴(yán)控個(gè)人消費(fèi)信貸用于購置商業(yè)用房。

    有輿論認(rèn)為，此舉表明監(jiān)管部門已對(duì)商業(yè)地產(chǎn)過熱風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生警覺。

    但在郭增利看來，上述舉措不應(yīng)被理解為調(diào)控信號(hào)，而只是規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的常規(guī)政策。但客觀上它仍會(huì)對(duì)當(dāng)前投機(jī)心態(tài)過重的部分炒家起到敲擊和警醒作用，使其投機(jī)行為受到抑制。

    王永平也認(rèn)為，監(jiān)管部門發(fā)出的風(fēng)險(xiǎn)提示“更多是重申既有政策，提醒不要違規(guī)操作”。短期內(nèi)還看不到商業(yè)地產(chǎn)將進(jìn)入宏觀調(diào)控的跡象。

    但他同時(shí)認(rèn)為，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)的投資增長出現(xiàn)了幾個(gè)不協(xié)調(diào)：一是與城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不協(xié)調(diào)，二是與城市總體規(guī)劃不協(xié)調(diào)，三是與城市的人口增長不協(xié)調(diào)，四是與商業(yè)企業(yè)的發(fā)展速度不協(xié)調(diào)。

    而在王永平看來，規(guī)劃是導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)亂象的一個(gè)重要原因。如果要對(duì)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控、實(shí)施干預(yù)，首要的落點(diǎn)，應(yīng)該是“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的合理規(guī)劃加強(qiáng)引導(dǎo)”。

    而目前在土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，已明顯向商業(yè)用地傾斜。一些城市當(dāng)年供應(yīng)的土地中，超過一半以上是商業(yè)用地。公開出讓的住宅用地，也被要求配建一定比例的商業(yè)項(xiàng)目。

    有分析人士以上海當(dāng)?shù)啬硡^(qū)域型房企為例指出，該公司近兩年來拿的住宅用地中，被要求配建的社區(qū)商業(yè)達(dá)200萬平方米，且這些商業(yè)規(guī)劃帶大都相隔不遠(yuǎn)，全部集中在同一區(qū)域內(nèi)。