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    警惕投資泡沫和同質(zhì)化

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫(kù)存總量已經(jīng)超過(guò)了住宅，達(dá)到1000萬(wàn)平方米以上，需要32個(gè)月的時(shí)間才能售完，而消化完上海商品住宅庫(kù)存的時(shí)間，僅需15個(gè)月。

    根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至目前，8月以來(lái)入市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目簽約率僅為6.5%。在鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)驴磥?lái)，目前商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)大漲、成交低落，未來(lái)有可能出現(xiàn)供給過(guò)剩的情況。“按照目前的銷售速度，商業(yè)地產(chǎn)新開(kāi)工面積需要兩年左右的時(shí)間才能消化。”

    來(lái)自高緯環(huán)球監(jiān)測(cè)報(bào)告同樣顯示，在北京已經(jīng)有一些購(gòu)物中心出現(xiàn)招租難的情況。盡管項(xiàng)目即將完工，但由于招租情況不利，這些本應(yīng)在2012年入市的項(xiàng)目有可能推遲入市。

    而洪濤則告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“現(xiàn)在有些房地產(chǎn)商投資購(gòu)物中心，由于對(duì)零售業(yè)本身需求并不了解，致使一味的追求大規(guī)模，有的購(gòu)物中心甚至占地面積達(dá)上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無(wú)人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內(nèi)擁有多個(gè)類似大型購(gòu)物中心，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重。”

    高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)零售地產(chǎn)服務(wù)部執(zhí)行董事Jam es H aw key也表示：“我們已經(jīng)開(kāi)始看到一些城市出現(xiàn)問(wèn)題零售項(xiàng)目，這些項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和管理上都有問(wèn)題，因此很難吸引優(yōu)質(zhì)零售租戶入駐。由于不少缺乏零售項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商繼續(xù)開(kāi)發(fā)超過(guò)自身管理能力的零售項(xiàng)目，我們預(yù)計(jì)會(huì)有更多的問(wèn)題購(gòu)物中心出現(xiàn)。”

    “當(dāng)前的購(gòu)物中心等商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱，卻存在同質(zhì)化嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)亟待調(diào)整，必須錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)和類別化特色來(lái)提高產(chǎn)品附加值。”陳俊告訴本報(bào)記者，商業(yè)地產(chǎn)升溫的同時(shí)也使得眾多購(gòu)物中心存在盲目、無(wú)序、趨從發(fā)展的現(xiàn)象，差異性的不足則造成購(gòu)物中心普遍千店一面的現(xiàn)象。

    “購(gòu)物中心如何解決同質(zhì)化是一方面，另一方面值得注意的是，如果商業(yè)地產(chǎn)的炒作盛行，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)被進(jìn)一步推高，可能會(huì)導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和膨脹。”梁煥磊指出，當(dāng)購(gòu)買者的預(yù)期獲利不足以涵蓋包括商業(yè)地產(chǎn)為主所耗費(fèi)的成本的時(shí)候，買賣鏈條就會(huì)由此斷裂，進(jìn)而一系列問(wèn)題就會(huì)相應(yīng)出現(xiàn)。部分企業(yè)的虧損、資金鏈斷裂乃至倒閉，通過(guò)前后連鎖效應(yīng)，由此會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉同時(shí)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，“盡管調(diào)控政策涉及商業(yè)地產(chǎn)不多，但是對(duì)于部分容納程度有限的中小城市現(xiàn)在已經(jīng)有限制商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必要了，對(duì)于有發(fā)展?jié)摿Φ拇蟪鞘�，商業(yè)地產(chǎn)有發(fā)展的客觀需要，但是也要注意的是不能重復(fù)建設(shè)。”

    張大偉稱，“商業(yè)地產(chǎn)將運(yùn)營(yíng)、銷售和租賃結(jié)合起來(lái)使得開(kāi)發(fā)商擁有長(zhǎng)期持續(xù)的盈利能力并能帶動(dòng)周邊區(qū)域的發(fā)展。但現(xiàn)在除了寫字樓和城市綜合體，商業(yè)地產(chǎn)中的酒店類物業(yè)已經(jīng)逐漸開(kāi)始過(guò)剩。商業(yè)地產(chǎn)前期需要非常大的資金支持，這也需要開(kāi)發(fā)商調(diào)整運(yùn)營(yíng)模式。”