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    眾所周知，商業(yè)項目是存在一定培育期的，也就是我們業(yè)內(nèi)通常所稱的“養(yǎng)商期”。

    所謂培育期，即商業(yè)項目開業(yè)初期所經(jīng)歷的一段“艱難期”，在此期間，項目將呈現(xiàn)出人流少、租金收益低等現(xiàn)象。

    此種現(xiàn)象在不成熟商圈內(nèi)的新興商業(yè)項目上體現(xiàn)得尤為明顯，其重要原因主要有二：

    首先，從消費者層面分析，大多數(shù)消費者具有前往成熟商圈內(nèi)知名商業(yè)項目進行購物的消費習慣，而非成熟商圈內(nèi)的新興商業(yè)項目則需要相當長的一段時間來培育屬于自己的忠實消費者。

    其次，從商戶角度分析，無論大型連鎖品牌類商戶或自由品牌類商戶，在新店選址時都愿意進駐成熟類商圈內(nèi)的商業(yè)項目，以求得能夠獲得成熟商圈內(nèi)成熟的商業(yè)氛圍以及較大的人流量的支持。綜合以上兩點原因，新興商業(yè)項目的過渡期呈現(xiàn)出人流及租金情況均不佳的狀況。

    于是，如何能夠順利度過培育期，使得新生的商業(yè)項目逐漸步入“良好運營”的正軌，無疑是操盤商業(yè)地產(chǎn)項目時需要重點研究的課題之一。在面臨此問題時，很多開發(fā)商首先想到的解決方案是降低租金。誠然，以前期犧牲部分租金的方式吸引商戶進駐、縮短招商[簡介 最新動態(tài)]周期、爭取開業(yè)時間，是保證項目平穩(wěn)度過培育期的因素之一。但是，僅憑借這一點就能夠使項目順利度過培育期嗎？以我多年從事商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗判斷，答案是否定的。

    作為一個商業(yè)項目的持有者，開發(fā)商需要從軟件及硬件兩方面來為一個新生的商業(yè)項目提供支持。

    首先，從硬件方面分析，建筑形態(tài)及工程條件是商業(yè)項目得以成功運營的基礎。規(guī)整的建筑形態(tài)以及完備的工程條件如同商業(yè)項目的骨架;而業(yè)態(tài)劃分、商鋪的分割以及人流動線的設計如同商業(yè)項目的血肉。骨架是基礎，血肉依附于骨架而產(chǎn)生。

    其次，從軟件方面分析，開發(fā)商要對商業(yè)項目的業(yè)態(tài)劃分、租金定價、品牌計劃等內(nèi)容準確把握。以上三項內(nèi)容可謂是商業(yè)項目的精髓所在，也是一個商業(yè)項目定位中的最核心問題。能夠正確解決此三項問題，則可以說這個項目的定位算是成功了一大半。

    那么一個商業(yè)項目的定位是如何推導并得到驗證的呢？在我的商業(yè)策劃團隊中，始終嚴格遵照“市場調(diào)研”、“市場定位”、“產(chǎn)品定位”、“營銷推廣”四個部分來提供商業(yè)項目的策劃服務。

    市場調(diào)研部分是商業(yè)策劃報告的基礎，一切定位部分的推導都是在真實、客觀的市場調(diào)研數(shù)據(jù)的使出上建立起來的。

    我常同我的團隊成員講，市場調(diào)研工作要走向廣度和深度。所謂廣度，是要涉及到項目所在市場的方方面面數(shù)據(jù)，從宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)到微觀的基礎地塊和周邊情況，所有將對項目定位產(chǎn)生影響的數(shù)據(jù)都應準確體現(xiàn);所謂深度，是要徹底了解基礎數(shù)據(jù)背后隱藏的深刻內(nèi)涵，例如通過深度客戶訪談了解其對本區(qū)與本項目的看法及其進駐意向等。

    市場定位部分是商業(yè)策劃報告的精髓。在此部分，需要依據(jù)市場調(diào)研部分的結論推導出商業(yè)項目的定位，即解決“做什么”、“怎么做”、“這樣做了以后將產(chǎn)生何種后果”等問題。之所以說這部分為精髓，是因為在這個部分中，我們將為開發(fā)商解決業(yè)態(tài)劃分、租金建議、品牌建議、資金回收周期等重要問題。

    在產(chǎn)品定位部分，我們著重于項目硬件方面的內(nèi)容給出具體建議，內(nèi)容涉及到店鋪分割、內(nèi)外部人流車流動線的設計、使用率等細節(jié)內(nèi)容的建議。

    最后，在營銷推廣部分，將對營銷推廣計劃、媒體渠道選擇、項目招商順序及招商節(jié)點的把控等問題給出具體的建議。

    綜上所述，培育期對于一個商業(yè)項目而言，其意義是至關重要的。正所謂“良好的開始是成功的一半”，在開業(yè)初期的一段艱難時期內(nèi)，若開發(fā)商能夠從硬件及軟件雙方面對項目給予足夠的支持，扶持其平穩(wěn)度過培育期，使得商業(yè)項目逐漸走向成熟，其品牌結構及租金收益等自然會得到提升。

    而對于開發(fā)商而言，在這個階段內(nèi)，一個具有足夠經(jīng)驗及專業(yè)技能的商業(yè)策劃團隊，無疑是能夠為其在各方面提供服務、為商業(yè)項目平穩(wěn)度過培育期保駕護航的重要角色。