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    第一，隨著城市化的進(jìn)程加快，人們消費(fèi)能力不斷增長(zhǎng)，商業(yè)地產(chǎn)有著很大發(fā)展空間。部分開(kāi)發(fā)商看好商機(jī)主動(dòng)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年前9個(gè)月中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額逾13萬(wàn)億元，同比名義增長(zhǎng)17%。在國(guó)內(nèi)消費(fèi)高速增長(zhǎng)的背景下，超市、百貨等消費(fèi)形態(tài)已經(jīng)滿(mǎn)足不了消費(fèi)者需求，消費(fèi)形態(tài)需要?jiǎng)?chuàng)新，需要城市綜合體的出現(xiàn)。

    第二，有許多企業(yè)被動(dòng)轉(zhuǎn)型進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。一方面，住宅市場(chǎng)調(diào)控導(dǎo)致一些住宅開(kāi)發(fā)商難以維持，由于商業(yè)地產(chǎn)不在調(diào)控范圍，他們看中商業(yè)地產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。另一方面，政府出讓的土地“越來(lái)越大”，并且強(qiáng)制性要求配套商業(yè)項(xiàng)目。

    第三，還有部分企業(yè)是盲目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。許多企業(yè)看到像王健林這樣商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成功，就一哄而上，覺(jué)得商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣容易復(fù)制。

    中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利也向記者表示，各路資本都在進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，其中相當(dāng)部分的人是投機(jī)心態(tài)。

    “大躍進(jìn)”隱藏風(fēng)險(xiǎn)

    在郭增利看來(lái)，住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)完全不是一回事，后者是大的系統(tǒng)工程，追求長(zhǎng)期回報(bào)。目前數(shù)量很大，質(zhì)量不高的非專(zhuān)業(yè)購(gòu)物中心、綜合體充斥市場(chǎng)，很令人擔(dān)憂(yōu)。

    王永平進(jìn)一步解釋道，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的模式與住宅地產(chǎn)有很大的不同，最為重要的是資金和人才。國(guó)外成熟模式是，資金來(lái)源不是依賴(lài)于銀行貸款和自有資金，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)前幾年的回報(bào)比較少，銀行和自有資金都難支撐很長(zhǎng)時(shí)間。更多的是保險(xiǎn)資金、房地產(chǎn)信托基金等資金進(jìn)入，這些資金使用周期比較長(zhǎng)，資金成本也比較低，他們青睞商業(yè)地產(chǎn)的安全性和流動(dòng)性。

    “目前國(guó)內(nèi)急缺專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)人才，卻沒(méi)有培養(yǎng)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)學(xué)校，萬(wàn)達(dá)的人都是香饃饃，到處被高薪挖角。其次，國(guó)內(nèi)的資金通道是相對(duì)封閉的，主要還是依賴(lài)住宅銷(xiāo)售，通過(guò)賣(mài)住宅或賣(mài)商鋪來(lái)養(yǎng)商業(yè)，這樣，商業(yè)受住宅市場(chǎng)調(diào)控的影響較大”，王永平表示。此外，許多城市的規(guī)劃不當(dāng)、選址不好，人口、可達(dá)性等因素考慮不到位，政府對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)不足，像賣(mài)住宅用地一樣去賣(mài)商業(yè)地塊。

    招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌說(shuō)：“商業(yè)項(xiàng)目還是要選擇項(xiàng)目、城市、地段，而不是隨便在一個(gè)城市的某個(gè)地段去做�？粗�萬(wàn)象城成功，就隨便找個(gè)地方去做萬(wàn)象城，那不是開(kāi)玩笑嗎？”

    業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)存在很多問(wèn)題，卻有著無(wú)數(shù)的資金扎堆進(jìn)入，累積了更大風(fēng)險(xiǎn)。“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩、產(chǎn)品重復(fù)建設(shè)，導(dǎo)致招商議價(jià)能力差，市場(chǎng)消化起來(lái)比較困難。”王永平表示。

    郭增利認(rèn)為，大量供給造成了泛濫，一旦城市綜合體中的可售部分出現(xiàn)銷(xiāo)售阻力，無(wú)法及時(shí)回籠，造成爛尾、開(kāi)發(fā)周期延長(zhǎng)，都是對(duì)城市的破壞。

    二三線(xiàn)城市泡沫已現(xiàn)

    商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)，在部分二、三線(xiàn)城市表現(xiàn)得尤其突出。

    “深圳算是消費(fèi)能力強(qiáng)的，但是像成都、昆明、沈陽(yáng)這些城市，可以調(diào)查一下它的城市綜合體的量，幾千萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)，大得嚇人。”林少斌表示。

    中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心發(fā)布的報(bào)告顯示，到2011年底，東莞將擁有購(gòu)物中心69家，建筑面積350萬(wàn)平方米；石家莊的購(gòu)物中心將超過(guò)20家，建筑面積接近230萬(wàn)平方米；貴陽(yáng)則將擁有購(gòu)物中心43家，建筑面積接近200萬(wàn)平方米。

    沈陽(yáng)目前被一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是商業(yè)地產(chǎn)投資“最瘋狂城市”。沈陽(yáng)市規(guī)劃的“金廊工程”，迄今已吸納投資逾1300億元。據(jù)估計(jì)，其中規(guī)劃和在建的大型購(gòu)物中心等商業(yè)綜合體項(xiàng)目已超過(guò)40個(gè)。已超出一座城市經(jīng)濟(jì)總量和人口的承載能力。而成都已建成或正在建設(shè)的城市綜合體超過(guò)了80個(gè)。

    “我們大致地統(tǒng)計(jì)推算，目前國(guó)內(nèi)40%購(gòu)物中心是健康的，招商沒(méi)有難度，也給城市帶來(lái)新的改善，剩下60%的購(gòu)物中心有泡沫，招商難度非常大。而這些項(xiàng)目主要集中在二、三線(xiàn)城市。”郭增利表示。

    王永平認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的健康發(fā)展局面將是沒(méi)有實(shí)力的企業(yè)破產(chǎn)，退出，優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，會(huì)有更多的機(jī)會(huì)。從開(kāi)發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)走向運(yùn)營(yíng)的競(jìng)爭(zhēng)，練內(nèi)功。行業(yè)要告別“大躍進(jìn)”地發(fā)展，穩(wěn)中求進(jìn)。