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    第一年進場做生意，除了繳納一定的押金和每個月的物管費用外，租金為零，這就是日前淮安市區(qū)某大型商業(yè)廣場打出來的“誘人”招商廣告。無獨有偶，位于市區(qū)城南大學城的某大型商業(yè)中心為了吸引商家入駐，也拋出了同樣的“繡球”。這些大型的商業(yè)中心占據(jù)著區(qū)域內(nèi)優(yōu)越的地理位置，有著完善的配套服務(wù)。那么，緣何要給出如此大的優(yōu)惠幅度？對于希望入場開店的商家來說，該如何看待這“零租金”？占據(jù)好地段卻沒有發(fā)揮出應(yīng)有的商業(yè)價值，其原因何在？對此，記者進行了調(diào)查。

    “零租金”背后是生意清淡

    3月8日下午6點半，從淮安商業(yè)的“生物鐘”來看，應(yīng)該是商業(yè)場所一天中比較熱鬧的時段。不過，在位于市區(qū)淮海南路中段的某商業(yè)廣場內(nèi)，偌大的一層經(jīng)營場所卻只有靠近大門口的寥寥幾家店面在開張營業(yè)，更多的商場內(nèi)的店家則是“鐵將軍”把門。這就是目前推出“零租金”入場的商業(yè)廣場，據(jù)一位靠近商場門口的店家介紹，她是商業(yè)廣場建好后，首批入場的商戶，經(jīng)營的品種為動漫類禮品。“就是剛開業(yè)的那段時間熱鬧了一陣子，后來生意慢慢就不行了�，F(xiàn)在每天只能趁三樓影院散場后才能有些客源，其他時候都比較閑。”這位女老板談起生意不免語氣無奈。而目前她最希望的事情就找到合適的接手人，將鋪子盤出去。

    一樓如此，二樓的情況也不是太好，在該商業(yè)廣場的二樓，來自上海某品牌的大型超市內(nèi)，購物的市民并不多，而在收銀臺的超市配套商業(yè)區(qū)，不僅沒有其他商戶入駐，而且不少嶄新的超市購物籃與購物車擺放在一起，有些已經(jīng)落上了灰塵。

    同樣是零租金入場，位于城南大學城的某商業(yè)廣場，目前的招商情況也不太樂觀。在該項目現(xiàn)場，記者看到兩排商業(yè)街上，已經(jīng)開張的店家不足15家。據(jù)一家開張不久的小禮品店的店主介紹，她是附近的某高校的大三學生，因為看到有零租金入場的廣告才過來試試的。她告訴記者，這個商業(yè)街建成已經(jīng)有一年左右的時間，這些臨街商鋪大多數(shù)是對外出售的。因為這個商業(yè)中心周邊以大學生為主，商業(yè)的寒暑假特點明顯，加上過去一直沒有形成商業(yè)氛圍，所以，致使周邊的商業(yè)一直沒有興旺起來。

    商鋪承租人少，購買商鋪的買家也苦惱不已。張先生是大學城周邊某高校老師。2010年，他投資了該商業(yè)廣場的商鋪。當初主要是看中這個項目未來的潛力，可是如今一年多過去了，自己的商鋪還沒有租出去。對此，張先生也比較著急，不過，對于未來的前景，張先生還是堅持自己的判斷。“體育中心建成，周邊小區(qū)入住率提高，移動呼叫中心落戶，這些必然會帶動城南大學城商業(yè)的發(fā)展。”張先生說道。

    經(jīng)營是一場寂寞的長跑

    與冷冷清清的經(jīng)營商戶相比，位于市區(qū)淮海南路上的某商業(yè)廣場一年前的招商宣傳還是相當?shù)?ldquo;誘人”。據(jù)該商業(yè)廣場一樓動漫禮品店的女店主介紹，當初進場的時候，商家宣傳是要打造成像南京新街口萊迪地下廣場那樣的購物場所。

    在采訪中，記者也了解到，該商業(yè)廣場進行項目推廣時，宣傳項目定位為大型時尚流行前線，主要面向城市追求流行和潮流的青年群體。商鋪均以小面積分割，硬件設(shè)施采用高檔配置，經(jīng)營商戶僅需1.5萬元起就可經(jīng)營一個時尚商鋪�？墒�，開業(yè)之初的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營可能更像一場寂寞的長跑。

    業(yè)內(nèi)人士分析，許多商業(yè)地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營的過程中，存在著一種奇特的現(xiàn)象：這些商業(yè)地產(chǎn)項目在前期都會以漂亮概念大肆炒作,但在進入經(jīng)營階段后卻變得面目全非。原因一方面在于，目前國內(nèi)購物中心同時間明顯放量，投資開發(fā)增幅巨大，必然導致眾多開發(fā)商在同一時間段開始招商、運營，同業(yè)競爭當然會導致招商緊張。所以，不少當初承諾的大品牌最終沒有如期入駐，這必然使得整個商業(yè)項目的檔次和定位無法得到提升。另一方面，因為開發(fā)企業(yè)對于商業(yè)經(jīng)營了解不多,因此,商鋪前期銷售火熱,但到了后期的經(jīng)營階段就明顯雜亂無章。

    “現(xiàn)在生意雖然不太好，不過畢竟還是處于開始階段。在新的地方做生意都需要捂，現(xiàn)在進場成本低，等以后熱起來了，想進還不一定能進來呢。而且現(xiàn)在商家不僅推出了零租金入場方案，同時還打算再招幾個大品牌的商家進來，所以我還是打算堅持下去。”雖然目前的經(jīng)營狀況不太理想，但是在淮海南路某商業(yè)廣場一樓經(jīng)營小飾品的孫小姐對于未來依然充滿期待。

    產(chǎn)權(quán)商鋪投資還需謹慎

    盡管商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)潛力非常大，但商業(yè)地產(chǎn)“門檻高、投入多、風險大”的特點亦是業(yè)界公認的事實。不少業(yè)內(nèi)專家認為，沒有好的經(jīng)營模式，有錢也不一定能做好商業(yè)地產(chǎn)。

    同時，現(xiàn)在不少商業(yè)地產(chǎn)的銷售模式也容易造成商業(yè)經(jīng)營的失敗。在采訪中，記者了解到，目前，不少商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商流行的將商業(yè)物業(yè)化整為零進行銷售。也就是將整層商鋪進行內(nèi)部分割，然后進行劃片銷售。這種方式很容易為后期經(jīng)營管理埋下了敗筆。因為這樣的操作方式容易造成產(chǎn)權(quán)多元,經(jīng)營管理公司難以進行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理。開發(fā)商這種做法,無形中將風險和責任轉(zhuǎn)嫁給了一個個小業(yè)主。這些著眼于短期增值的散鋪各自為政,謀求個人利益的最大化,而忽略商業(yè)項目整體定位的統(tǒng)一性,同時造成同一商場內(nèi)不同商鋪的經(jīng)營效果懸殊,這樣也就容易增加經(jīng)營風險。

    那么購物廣場類的商業(yè)地產(chǎn)究竟應(yīng)該如何投資？對此，投資專家指出，投資產(chǎn)權(quán)商鋪也不是不可以，但一定要找準好的行業(yè)，比如位于水門橋附近的財富廣場數(shù)碼城的產(chǎn)權(quán)商鋪，就是比較成功的案例。此類商業(yè)屬于熱門的科技數(shù)碼行業(yè)；或者是要有好的市口，比如淮海廣場周邊商場內(nèi)的產(chǎn)權(quán)商鋪；或者要有實力的開發(fā)商，比如水渡口廣場的萬達廣場。同時，板塊商業(yè)也是一個不能忽視的因素，而就板塊商業(yè)能否形成規(guī)模，主要取決于交通可達性及人流的集散能力。如淮海廣場周邊，均為傳統(tǒng)的商業(yè)所在地，有多趟公交車途經(jīng)，其承載的流動人口規(guī)模及人流的聚集和疏散能力都遠遠超過其他板塊。