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    近日，《2012房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）正式出爐。這份由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所等三家單位共同主辦的“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究”，自2004年來(lái)已連續(xù)進(jìn)行了九年，它的發(fā)布，也成為了每年評(píng)判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)力及行業(yè)地位的重要標(biāo)準(zhǔn)。

    近一年多時(shí)間來(lái)，房地產(chǎn)始終處于嚴(yán)厲調(diào)控中，如此市場(chǎng)背景下，開(kāi)發(fā)商經(jīng)歷了從開(kāi)發(fā)能力、資金儲(chǔ)備到市場(chǎng)接受度等的多重考驗(yàn)。盡管有人說(shuō)“瘦死的駱駝比馬大”，但通過(guò)此次的報(bào)告中不難發(fā)現(xiàn)，即使是行業(yè)大佬，在此輪調(diào)控中的表現(xiàn)也并非一成不變。

    萬(wàn)科恒大保利領(lǐng)跑
    百?gòu)?qiáng)市場(chǎng)占比再度上升

    據(jù)《報(bào)告》，位居“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10”前三甲的為萬(wàn)科、恒大與保利。較去年同期榜單而言，恒大從去年的第六位躍升至今年的第二，其余兩席不變，而去年的“亞軍”中海則跌至第四。

    研究小組表示，TOP10房企以其規(guī)模大、盈利和融資能力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)效率高、發(fā)展穩(wěn)健、成長(zhǎng)良好的全方位優(yōu)勢(shì)，成為全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)桿。但據(jù)記者觀察，從全部十強(qiáng)來(lái)看，上榜房企并無(wú)根本性改變：除中信房產(chǎn)取代合生創(chuàng)展進(jìn)入前十外，其余房企均是十強(qiáng)榜單中的熟面孔。杭州房產(chǎn)大佬綠城則由去年的第五下滑至第六。

    值得一提的是，十強(qiáng)中的萬(wàn)科、保利、中海、龍湖、綠城、金地在杭州均有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、在售，占到十強(qiáng)中的六席，不難看出杭州市場(chǎng)在諸多知名房企心目中的重要程度。

    《報(bào)告》還指出，2011年百?gòu)?qiáng)企業(yè)行業(yè)集中度持續(xù)提高。其中百?gòu)?qiáng)企業(yè)2011年銷(xiāo)售額的市場(chǎng)份額上升至28.1%，較2010年提高了1.2個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售面積市場(chǎng)份額則上升至15.2%，提高了0.8個(gè)百分點(diǎn)。這也就意味著，在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，大佬們依然發(fā)揮了行業(yè)領(lǐng)軍者的角色。

    “不難看出，一些布局全國(guó)的房企，在銷(xiāo)售金額、開(kāi)發(fā)規(guī)模上依然呈現(xiàn)出向上的態(tài)勢(shì)；而部分小型開(kāi)發(fā)商則出現(xiàn)了規(guī)�？s水的情況，甚至需要通過(guò)各種辦法來(lái)確保企業(yè)運(yùn)作。”曹旭東分析表示，大佬們的出色表現(xiàn)，正體現(xiàn)出了行業(yè)中的兩極分化格局。

    浙江房企多家上榜但表現(xiàn)欠佳 區(qū)域局限是主因

    除綠城繼續(xù)領(lǐng)跑外，其余登上百?gòu)?qiáng)榜的杭州房企還有濱江、開(kāi)元、宋都、保億、眾安、華都控股等。此外，在浙江省內(nèi)，來(lái)自寧波的銀億房產(chǎn)、奧克斯地產(chǎn)、麗水的金龍房產(chǎn)、紹興的金昌房產(chǎn)、諸暨的祥生房產(chǎn)等力量的注入也確保了浙江房企在榜單中的規(guī)模占比。

    盡管如此，據(jù)了解，相比于一些全國(guó)布局的房產(chǎn)大鱷，浙江房企在去年的表現(xiàn)并不盡如人意，這與多數(shù)浙江房企的區(qū)域布局大有關(guān)系。

    “此次受調(diào)控影響最大的是‘北上廣深’等一線城市，以及部分二線城市，其銷(xiāo)量、價(jià)格都出現(xiàn)了一定程度的下行。而在杭州，其市場(chǎng)表現(xiàn)與‘北上廣深’的步調(diào)基本一致，在這樣的調(diào)控影響下，不少將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)放在杭州的開(kāi)發(fā)商，他們的日子顯然不好過(guò)。”曹旭東說(shuō)，無(wú)論是浙江房企還是杭州房企，整體表現(xiàn)相比2010年略有回落，甚至也有一些規(guī)模收縮的情況。

    統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三四線城市在此輪調(diào)控中表現(xiàn)穩(wěn)健，甚至有不少還出現(xiàn)了業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。以今年1-2月為例，“北上廣深”等一線城市的成交量普遍在低位運(yùn)行，而在二線城市，杭州、南京、武漢、天津的表現(xiàn)參差不齊，但東莞、唐山、佛山等三線城市的成交量則普遍處于近年較高水平。

    有業(yè)內(nèi)人士表示，正是基于如此原因，在全國(guó)布局較廣的房產(chǎn)公司便容易通過(guò)資金周轉(zhuǎn)渡過(guò)難關(guān)；而把雞蛋放在同一個(gè)籃子里的一些浙江企業(yè)，一旦摔了籃子，便容易陷入困境。

    商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)搶眼 二三線城市受關(guān)注

    而在不尋常的2011年，商業(yè)地產(chǎn)的異軍突起也是支撐起調(diào)控中的樓市的有力因素。數(shù)據(jù)顯示，2011年，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)了12.6%，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)達(dá)23.7%，較商品住宅表現(xiàn)搶眼。

    《報(bào)告》指出，2011年的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化加快了結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程，行業(yè)整合態(tài)勢(shì)更加明顯，其中寶龍、紅星美凱龍等企業(yè)已形成成熟的產(chǎn)品系列，商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式也日趨成熟。而這些企業(yè)同樣在杭州樓市中有所布局。

    在杭州，2010年，寶龍地產(chǎn)在下沙高價(jià)拿地，并于近期推出了寶龍城市廣場(chǎng)的首批房源。盡管有業(yè)內(nèi)聲音認(rèn)為其“受限于市場(chǎng)而虧本銷(xiāo)售”，但并未影響寶龍?jiān)诤即罅Πl(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的腳步。

    杭州寶龍城市廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)熊?chē)?guó)華表示，今年7、8月，項(xiàng)目即將推出別墅商業(yè)類(lèi)項(xiàng)目，而整個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)則是打造成為下沙的商業(yè)中心。熊?chē)?guó)華透露，今年寶龍有在杭繼續(xù)拿地的意向，“倘若再拿地，我們也會(huì)以商業(yè)為重，這個(gè)思路不會(huì)變。”

    而除了這些房企外，億豐、蘇寧等上榜房企在杭州也開(kāi)發(fā)有房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中，億豐在杭州良渚在售的億豐·蔚藍(lán)郡除了住宅類(lèi)產(chǎn)品外，還有酒店式公寓、商鋪類(lèi)物業(yè)；而蘇寧電器則于2011年摘得了位于拱墅區(qū)米市巷單元的一宗商業(yè)金融業(yè)用地。

    正如一位與會(huì)開(kāi)發(fā)商所說(shuō)，中國(guó)的城市化不僅表現(xiàn)在住宅的快速發(fā)展，更在于這些城市功能的提升，因此商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際上是一些城市升級(jí)、消費(fèi)升級(jí)的需求。該開(kāi)發(fā)商更進(jìn)一步提到，在二三線城市做商業(yè)地產(chǎn)，具有相當(dāng)大的跨越和挑戰(zhàn)，“因?yàn)樗�不僅僅是我們簡(jiǎn)單的開(kāi)發(fā)，更有其資本運(yùn)作、招商能力，尤其是后期的運(yùn)營(yíng)能力。”

    2012轉(zhuǎn)型之年 專家提醒企業(yè)仍需做好產(chǎn)品

    對(duì)于目前的市場(chǎng)情況，《報(bào)告》認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正從多年來(lái)的高速成長(zhǎng)期步入一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展期，從依賴地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲獲得高額利潤(rùn)，向依靠綜合開(kāi)發(fā)能力逐步過(guò)渡。而已經(jīng)到來(lái)的2012年將是一個(gè)轉(zhuǎn)型之年，百?gòu)?qiáng)企業(yè)的業(yè)務(wù)布局、產(chǎn)品體系、盈利模式和管理模式將發(fā)生深刻的變化。

    當(dāng)然，在宏觀調(diào)控之下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇共存。對(duì)此業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策走向?qū)⒊蔀橛绊懯袌?chǎng)走向的重中之重。為此，在此次發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹特地作了名為《2012年中國(guó)房地產(chǎn)政策趨勢(shì)分析》的主題演講。

    在秦虹看來(lái)，此輪房地產(chǎn)調(diào)控從“國(guó)十條”以來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的政策始終把握著一個(gè)核心，即“兩手一起抓”——一手控制投資和投機(jī)性需求，控制房地產(chǎn)上漲；另一手大力堅(jiān)持保障性住房，滿足市場(chǎng)的剛性需求。

    “總而言之，從長(zhǎng)期來(lái)看，政策方向與過(guò)去相比也已經(jīng)做了調(diào)整和變化，今后政策目標(biāo)已經(jīng)非常清晰。在這種情況下，企業(yè)真正需要思考的是在房地產(chǎn)行業(yè)在遇到宏觀層面的調(diào)整下如何做好自己的產(chǎn)品，如何提高自己的專業(yè)化能力，這才是我們企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展之道。”秦虹說(shuō)。

    除此之外，而黃瑜也把脈了今年的市場(chǎng)走向，其中特別提到了市場(chǎng)普遍關(guān)心的房產(chǎn)稅，“今年房產(chǎn)稅試點(diǎn)的面會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大，這對(duì)市場(chǎng)不一定是打壓，短期內(nèi)可能是一個(gè)很好的取代限購(gòu)的措施。”而在貸款方面，黃瑜表示，研究表明限貸的影響要大于限購(gòu)的影響，“限購(gòu)畢竟是局部城市，限貸是全面的，因此限貸稍微放松對(duì)市場(chǎng)是利好。”