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    “致力于一個(gè)板塊的發(fā)展，并非是造幾個(gè)樓盤那么簡(jiǎn)單。除了需要全方位的配套設(shè)施資源跟進(jìn)的同時(shí)，還需要具有特色和競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)跟進(jìn)，才能更好促進(jìn)區(qū)域發(fā)展，提高生活質(zhì)量。”金成集團(tuán)董事長(zhǎng)吳王樓曾經(jīng)不止一次這樣強(qiáng)調(diào)。

    長(zhǎng)久以來(lái)，身為金成集團(tuán)董事長(zhǎng)的吳王樓一直有一個(gè)夢(mèng)想：建設(shè)一座沒(méi)有圍墻的小城。彼時(shí)，吳王樓在建成嘉南公寓后走出蔣村，作出了一個(gè)超大膽的超前判斷：全部資金力量投入了閑林區(qū)塊，征地3000余畝，計(jì)劃開(kāi)發(fā)量將超過(guò)250萬(wàn)平方米，以“新城鎮(zhèn)”概念運(yùn)作郊區(qū)大盤。他要充分實(shí)現(xiàn)自己的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)理念：為城市的主流群體，提供高性價(jià)比的居家生活。

    “城市規(guī)劃”科班出身的吳王樓，早已意識(shí)到“新城鎮(zhèn)概念”對(duì)郊區(qū)大盤的重要性，意識(shí)到主流群體的內(nèi)在需求。在之后江南春城的開(kāi)發(fā)中，充分顯現(xiàn)了吳王樓和金成的自信與運(yùn)作能力。

    一個(gè)千畝以上的大盤，一般而言需經(jīng)歷15年的開(kāi)發(fā)、成型周期。作為最早進(jìn)駐杭州大城西的開(kāi)發(fā)商之一，200萬(wàn)平方米的生態(tài)產(chǎn)業(yè)新城——江南春城是目前該板塊開(kāi)發(fā)時(shí)間最早、規(guī)模最大、產(chǎn)品涵蓋最豐富，與板塊聯(lián)系最緊密的樓盤，堪稱杭州城西第一大盤。

    歷經(jīng)十余年發(fā)展，今天的江南春城，作為杭州樓市屈指可數(shù)的超級(jí)大盤即將迎來(lái)完美收官。無(wú)論從哪一個(gè)角度衡量，江南春城都將成為金成集團(tuán)發(fā)展歷程中的豐碑之作。今年的江南春城，已經(jīng)不能將其簡(jiǎn)單看成教育地產(chǎn)。從某種意義上衡量，江南春城的發(fā)展脈絡(luò)，實(shí)際上已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了教育地產(chǎn)本身。

    吳王樓表示，這些年來(lái)，金成集團(tuán)在江南春城項(xiàng)目上，以“旅游”和“教育”為兩個(gè)優(yōu)勢(shì)導(dǎo)向，在復(fù)合型地產(chǎn)大盤的開(kāi)發(fā)探索中不斷前行。“以小白菜文化園、金沙灘園藝基地為代表的旅游配套和以江南春幼兒園、金成求是小學(xué)、杭州英特外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、金成少年宮為實(shí)體的教育配套，以及包括浙大幼教中心、杭州師范大學(xué)、杭州外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、杭州青少年活動(dòng)中心等優(yōu)勢(shì)的教育資源引到閑林板塊，實(shí)現(xiàn)社會(huì)優(yōu)勢(shì)資源的平衡分配，促進(jìn)整個(gè)閑林區(qū)域全面發(fā)展。發(fā)展性保留余杭的晚清文化和人文精神，植入社區(qū)配套，保證地域文明的延續(xù)發(fā)展。而包括園區(qū)教育服務(wù)體系、園區(qū)人居生活服務(wù)體系、園區(qū)文化服務(wù)體系的三大體系更是在江南春城的開(kāi)發(fā)中得以完善和應(yīng)用。”時(shí)至今日，市場(chǎng)對(duì)于大西溪板塊的認(rèn)知，很大程度上證明了吳王樓當(dāng)年的決策是完全符合杭州城市化發(fā)展規(guī)律的。同時(shí)正是多年來(lái)金成集團(tuán)深耕一個(gè)區(qū)域，才有了今日閑林領(lǐng)銜的大城西大盤云集的熱鬧局面。

    操盤定律之三：商業(yè)配套的長(zhǎng)線運(yùn)營(yíng)力

    當(dāng)一個(gè)社區(qū)交付以后，周邊的商業(yè)配套也就開(kāi)始了它的成長(zhǎng)之路：建材商店打“前鋒”，美容院接著跟上，中介開(kāi)始布點(diǎn)，然后是便利店、面包坊、洗衣坊……

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這種“自動(dòng)式”的商區(qū)成熟之路至少要有三五年的時(shí)間，這顯然不利于一個(gè)大盤的盡快成熟，畢竟，生活的便利與否直接關(guān)系到業(yè)主們的入住決策。對(duì)于一個(gè)時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的大盤來(lái)說(shuō)，這種成熟度在某種意義上還直接影響樓盤后面幾期房源的銷售速度。

    業(yè)內(nèi)人士表示，大盤不同于普通樓盤的另一條重要規(guī)則便體現(xiàn)在對(duì)各種配套的設(shè)計(jì)之上，一般樓盤的商業(yè)配套面積最多只占1%。1%的商業(yè)配套，對(duì)于動(dòng)輒百萬(wàn)平方米的超級(jí)大盤而言，顯然是微乎其微。因此，如何在社區(qū)中營(yíng)造良性的商業(yè)氛圍，成為一個(gè)大盤生命力的重要考驗(yàn)。

    同樣以親親家園為例子，目前，親親家園的商業(yè)配套面積達(dá)到了3萬(wàn)平方米。雖然這樣的數(shù)字，對(duì)于今天眾多已經(jīng)覺(jué)醒的開(kāi)發(fā)商，并不算多，但是在十年前，作為一個(gè)住宅小區(qū)，這樣的商業(yè)配套規(guī)模不能不說(shuō)是巨大的挑戰(zhàn)。

    為了讓社區(qū)的商鋪盡快成熟起來(lái)，坤和方面創(chuàng)新性地在杭州第一個(gè)發(fā)起了商家聯(lián)盟的概念，在項(xiàng)目尚未交付之時(shí)便開(kāi)始對(duì)外招商，對(duì)于生活需要的配套進(jìn)行合理的刪減，對(duì)符合社區(qū)需要的商業(yè)業(yè)態(tài)在租金等方面進(jìn)行適當(dāng)回報(bào)。

    時(shí)任坤和建設(shè)集團(tuán)有限公司(杭州)相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者回憶道，“當(dāng)年親親家園一期就率先引進(jìn)了包括聯(lián)華超市、新華書(shū)店、知味觀等在內(nèi)的與老百姓生活密切相關(guān)的品牌商家。正因?yàn)樯厦娴姆N種努力，才有了今天親親家園的高入住率。”

    2006年1月1日，親親家園小區(qū)內(nèi)人聲鼎沸，業(yè)主盼望已久的親親家園生活廣場(chǎng)終于開(kāi)街。此次開(kāi)街儀式，亦是坤和高層有關(guān)親親家園社區(qū)商業(yè)配套設(shè)施從構(gòu)想到實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重大轉(zhuǎn)折，使得親親家園構(gòu)筑完全功能型的生活社區(qū)品質(zhì)又向前邁出一大步。

    此后，同樣的例子還出現(xiàn)在了翡翠城身上。閑林板塊內(nèi)的超級(jí)大盤翡翠城的社區(qū)商業(yè)中心——“翡翠天地”開(kāi)始浮出水面。翡翠天地總共有5萬(wàn)多平方米的體量，大小產(chǎn)權(quán)商鋪70多間。在前期的規(guī)劃中，綠城方面就通過(guò)周密的市場(chǎng)調(diào)研及對(duì)社區(qū)商業(yè)的系統(tǒng)研究，在功能上將翡翠天地進(jìn)行系統(tǒng)的功能區(qū)分。而在業(yè)態(tài)的選擇上，則通過(guò)引進(jìn)中型超市、健身會(huì)所、主題餐飲等豐富多彩的商家，與距離翡翠天地將近3.5公里范圍內(nèi)的沃爾瑪山姆店形成了一個(gè)共同繁榮大城西商圈的商業(yè)輻射能力。

    與親親家園、翡翠城不同的是，對(duì)于一個(gè)綜合體的超級(jí)大盤項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其商業(yè)的力量表現(xiàn)得更為明顯。今天，當(dāng)我們提及杭州當(dāng)前眾多的都市綜合體項(xiàng)目，最為外界熟知的則是華潤(rùn)、新鴻基聯(lián)手在錢江新城開(kāi)發(fā)的萬(wàn)象城。

    幾年以前，當(dāng)萬(wàn)象城正式落戶杭州錢江新城之際，華潤(rùn)新鴻基高層就對(duì)記者表示，通過(guò)建筑空間與場(chǎng)所的建造，通過(guò)豐富的商業(yè)元素的有機(jī)組合，萬(wàn)象城把建筑、文化、科技、商業(yè)、時(shí)尚、新的生活方式融匯一起，必將成為都市人流匯聚與休閑生活的中心。而華潤(rùn)新鴻基高層相信，在杭州這個(gè)浙江省的核心都市，杭州萬(wàn)象城除了擴(kuò)大體量增強(qiáng)規(guī)模的輻射力外，還將豐富建筑外部表現(xiàn)形態(tài)，增加建筑內(nèi)空間的動(dòng)感與親和力，提升商業(yè)元素的趣味性與吸引力，推動(dòng)大杭州都市商業(yè)文明的進(jìn)步。

    像萬(wàn)象城這樣一個(gè)建筑面積達(dá)80萬(wàn)平方米的綜合類物業(yè)項(xiàng)目，從微觀的角度來(lái)說(shuō)，萬(wàn)象城本身占地面積很大，不僅有商場(chǎng)，還有寫(xiě)字樓、住宅、公寓、酒店等等，這些物業(yè)類型加在一起會(huì)互相作用，將會(huì)產(chǎn)生很大的互動(dòng)性。“以長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度分析，華潤(rùn)新鴻基做的不是單純?nèi)�五年的短線開(kāi)發(fā)，而是“長(zhǎng)線”經(jīng)營(yíng)，其力度和高度都足以讓這樣的大型物業(yè)具有長(zhǎng)久的生命力。”