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　　房地產(chǎn)調(diào)控近兩年來，住宅市場擠出的泡沫迅速向商業(yè)地產(chǎn)市場蔓延。

　　世邦魏理仕的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年成都寫字樓市場將在二季度出現(xiàn)供應(yīng)高峰，創(chuàng)紀(jì)錄地達(dá)到250萬平方米，2011年這一數(shù)據(jù)還不到100萬平方米。而未來兩年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市，對于成都這樣一年僅有60萬平方米左右消化量的區(qū)域中心城市來說，兩年的供應(yīng)將面臨長達(dá)15年的靜態(tài)消化量。

　　與成都一樣，天津、重慶、沈陽、西安、南京、昆明、長沙等城市商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量和供應(yīng)量均十分龐大。多位資深業(yè)內(nèi)人士表示，從供需關(guān)系來看，從今年三季度起，商業(yè)地產(chǎn)的泡沫問題將逐漸暴露。

　　泡沫的顯現(xiàn)將直接導(dǎo)致，一些從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)面臨巨大挑戰(zhàn)，或許萬通地產(chǎn)2012年一季度凈利潤大幅下滑只是商業(yè)地產(chǎn)陣痛的開始。

　　庫存消化周期創(chuàng)新高

　　從住宅領(lǐng)域“轉(zhuǎn)型”的開發(fā)商，正大舉進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)投資，然而這樣的投資已經(jīng)走向了另一個(gè)極端。

　　以成都為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2011年5月成都市立項(xiàng)和在建的城市綜合體(商業(yè)體量超過5萬平方米)已超過88個(gè)，總體量達(dá)千萬平方米，而到2012年5月，這一數(shù)據(jù)有望達(dá)到150個(gè)。

　　“2009年到2011年商業(yè)用地供應(yīng)爆發(fā)式增長的高峰，未來2年，成都將有1000萬平方米以上的商業(yè)項(xiàng)目入市。”在成都天愛地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)總經(jīng)理何欣看來，成都商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)浮現(xiàn)。

　　然而供應(yīng)迅速膨脹的還不止成都一地。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟近期發(fā)布的《2010~2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》顯示，2011年全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資總額接近1萬億元，部分二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量更是創(chuàng)下2007年以來的新高。

　　數(shù)據(jù)顯示，在昆明，未來5年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業(yè)面積將直追香港、上海。而在沈陽“金廊工程”商業(yè)區(qū)，在建的以商業(yè)為主的項(xiàng)目達(dá)700多萬平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上�；春Ｂ�、南京路、四川北路三大商業(yè)街400多萬平方米的建筑面積。

　　“成都的商業(yè)環(huán)境還算良好的，但很多新規(guī)劃的大型商業(yè)綜合體由于總體開發(fā)量巨大，前期招商已經(jīng)很成問題。”在成都同恒地產(chǎn)總經(jīng)理文化勇看來，像沈陽、昆明、重慶這樣的城市，商業(yè)地產(chǎn)大規(guī)模入市誘發(fā)的泡沫甚至超過了成都。

　　“這輪商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)的迅速膨脹主要是住宅調(diào)控，資金轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)，加上受前期商業(yè)地產(chǎn)租售價(jià)格上漲的刺激，2012年不僅商業(yè)項(xiàng)目在建速度加快、供應(yīng)增加，而且還有大批新的增量資金正在伺機(jī)進(jìn)入這一領(lǐng)域。”何欣表示，商業(yè)地產(chǎn)的庫存消化周期將會創(chuàng)下新高。“按過去兩年的平均消化量靜態(tài)計(jì)算，很多二線城市的消化周期將超過15年，有的甚至達(dá)到60年。”

　　地方政府推波助瀾

　　天量供應(yīng)面前，為何地產(chǎn)商仍蜂擁而至投身商業(yè)地產(chǎn)呢？

　　“自2008年開始，特別是此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來，住宅用地屢屢流拍或底價(jià)成交，地方政府便逐步加大商業(yè)用地的整理和推介進(jìn)度。”在文化勇看來，大量的城市綜合體項(xiàng)目在二線城市如火如荼的建設(shè)，最主要的原因是地方政府希望商業(yè)地產(chǎn)成為拉動(dòng)當(dāng)?shù)匕l(fā)展的引擎及做好產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的硬件基礎(chǔ)。