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    近期不斷有社區(qū)商鋪開(kāi)賣的消息，個(gè)個(gè)被說(shuō)得前景無(wú)限。因?yàn)橥�往是住宅剛賣完尚未入伙，還看不到人氣，所以社區(qū)商鋪投資尤其考驗(yàn)眼光。雖然住宅限購(gòu)下商鋪投資火，但業(yè)內(nèi)人士提醒當(dāng)下社區(qū)商鋪的投資尤須謹(jǐn)慎。即便成熟小區(qū)如福田區(qū)的萬(wàn)科金域藍(lán)灣，樓上豪宅，自住率一直較高，價(jià)格也堅(jiān)挺不下。但樓下商鋪，營(yíng)業(yè)率一直較低，一半出租都成問(wèn)題。

    小區(qū)人都不愛(ài)逛樓下商鋪

    “平時(shí)我和老太婆要買東西，就直接去歲寶百貨，散散步，幾分鐘就到了。那里東西又多又劃算。”上周二下午，記者在金域藍(lán)灣的大門口遇見(jiàn)剛從歲寶百貨購(gòu)物歸來(lái)的何爺爺和他妻子。何爺爺自稱住金域藍(lán)灣已經(jīng)7個(gè)年頭，在他印象中，他和家人沒(méi)怎么逛過(guò)自家樓下的商店，“沒(méi)什么好買的”是主要原因。

    這和之后記者采訪的小雯說(shuō)法幾乎一致，雖然小雯不住在金域藍(lán)灣，但經(jīng)常來(lái)這看望自己的父母。她也表示：“樓下都沒(méi)有什么東西好買的，都是地產(chǎn)中介啊、美容院啊，很少有誰(shuí)會(huì)特意繞進(jìn)來(lái)逛一下。”她說(shuō)的“繞”，是因?yàn)樯啼伈辉谂R街的位置，而是設(shè)計(jì)成騎樓樣式，商鋪又要比正常的街道下沉一米半左右，整個(gè)感覺(jué)就是內(nèi)嵌在里面，自然就拉開(kāi)了一定的心理距離。而另一位帶著孩子的梁阿姨也直呼：“樓下商鋪真浪費(fèi)了！商家來(lái)一家關(guān)一家，換了好多批了，就中介生意干得長(zhǎng)一些，其他鋪?zhàn)佣喟霑r(shí)間是空著沒(méi)人租的。”

    “沒(méi)什么好買的”和“商鋪位置差”成為金域藍(lán)灣社區(qū)商鋪缺失人氣的兩大主要原因。記者是下午四點(diǎn)半到的，所見(jiàn)行人很少。隨后等到下班時(shí)間掐表一算，這些商鋪前一分鐘內(nèi)經(jīng)過(guò)的人流量也不超10個(gè)。

    樓下中介也不喜做商鋪單

    記者假裝要租個(gè)30平方米小鋪開(kāi)甜品店，中原地產(chǎn)一位高高的年輕小伙子眼神中明顯閃過(guò)一絲失望。他說(shuō)：“這里最小的店鋪也有七八十平方米哦，你愿意租嗎？”當(dāng)記者表示要考慮一下時(shí)，他又說(shuō)：“你做甜品生意，需要煙道嗎？這里的店鋪都沒(méi)有煙道可用的。不過(guò)，我可以幫你問(wèn)下小區(qū)的管理處。”據(jù)他說(shuō)，樓下唯一的一家餐飲店“春滿園”，是開(kāi)發(fā)商最初開(kāi)盤時(shí)就引進(jìn)了的，當(dāng)時(shí)特意開(kāi)辟了一個(gè)煙道，而其他商鋪則沒(méi)有，做不了餐飲。“那租金多少呢？”記者繼續(xù)問(wèn)道。他以中原在用的這間轉(zhuǎn)角鋪為例：“我們?cè)伦饨鹪?.2萬(wàn)元。算是這里比較高的，其他的平均租金約在100-150元/平方米。”這算是金域藍(lán)灣商鋪中開(kāi)間最大、人氣最旺的了，對(duì)面的店鋪已關(guān)門，掛著“暫停營(yíng)業(yè)”的牌子。

    正在這時(shí)，來(lái)了兩男一女前來(lái)租房，這位小伙子立即扔下記者迎向他們，很熱情地詢問(wèn)對(duì)方租房需求�？梢�(jiàn)，在金域藍(lán)灣樓下租房的生意都比商鋪有吸引力。

    一半商鋪關(guān)門待租或待售

    隨后，記者去看了兩間空鋪，都位于騎樓之下，下沉式，采光不好，還有之前商家的招牌破破爛爛地掛在店面上。美聯(lián)物業(yè)工作人員介紹，租金都在100元-150元/平方米，總價(jià)在八九千元，可以談價(jià)。當(dāng)時(shí)記者看到，還有一間200多平方米的大店，還處于毛坯狀態(tài)，一直就“未出嫁過(guò)”。

    繞金域藍(lán)灣一圈，可見(jiàn)一半的商鋪處于關(guān)門待租或待售狀態(tài)，營(yíng)業(yè)的商鋪以中介地鋪為主，一數(shù)四五家，還有三四家關(guān)門停業(yè)的。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士介紹：“去年商鋪行情好，這里的商鋪炒到8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米，（上述記者詢問(wèn)到的）那間中原地產(chǎn)店鋪地段位置最好，又因?yàn)橛兄性�長(zhǎng)期的租約，所以，70平方米左右賣到700多萬(wàn)元。其他的店鋪就沒(méi)有那么容易賣出去了。”

    投資社區(qū)商鋪重點(diǎn)看租金回報(bào)率

    一般要形成商圈，最好是有一個(gè)主力店超市，再搭配其他業(yè)態(tài)，滿足吃喝玩樂(lè)的各種功能，才能匯聚到人氣。而社區(qū)鋪業(yè)權(quán)分散，主題分散，很難成氣候。只有做部分業(yè)態(tài)的生意，例如洗衣店、水果店、面包店、餐飲店等才有生存空間。

    社區(qū)商鋪的售價(jià)往往比成熟商圈（如東門、華強(qiáng)北等）低，升值的速度也會(huì)慢一些，因此，要找租金回報(bào)率高一點(diǎn)的才有盼頭。相比之下，成熟商圈因?yàn)槭蹆r(jià)漲速快，租金往往跟不上，2-3個(gè)點(diǎn)的租金回報(bào)率就已經(jīng)不錯(cuò)了。

    距離百貨超市太近的社區(qū)商鋪難旺

    社區(qū)商鋪如果距離百貨超市太近，反而不好做生意，租金回報(bào)率也就上不去。金域藍(lán)灣旁邊有歲寶百貨和下沙村的一些餐飲配套商業(yè)，基本上人氣都被吸引走了。水榭花都、高發(fā)城馳等的社區(qū)商鋪也面臨這樣的尷尬，樓上住戶的消費(fèi)習(xí)慣不在樓下，走幾步就可到業(yè)態(tài)更全、價(jià)格更便宜的百貨商場(chǎng)，社區(qū)商鋪?zhàn)⒍ㄖ荒茏鲂∩�意。而如福田區(qū)東方雅苑樓下的商鋪，有華潤(rùn)超市+星巴克+千色店+面包店+餐飲店等等，屬于生活日常消費(fèi)，形成了小小的商圈，這樣是能聚集人氣的。這樣的社區(qū)型商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率相對(duì)較高。