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    商業(yè)地產(chǎn)盛宴，正在佛山上演。

    最近一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、蘇寧置業(yè)兩大外地巨頭先后在佛山拿下以商業(yè)為主的城市綜合體地塊，成為全城熱議的話題。而實(shí)際上，在萬(wàn)達(dá)、蘇寧涉足之前，佛山房企已從2009年開始大規(guī)模涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，在建的城市綜合體項(xiàng)目，如同繁星點(diǎn)點(diǎn)、數(shù)不勝數(shù)。

    商業(yè)地產(chǎn)熱潮，是城市升級(jí)與房企轉(zhuǎn)變雙重需要。在業(yè)界看來(lái)，土地成本高企，加上住宅限購(gòu)，讓更多房企樂意在融資渠道多元的商業(yè)地產(chǎn)中淘金。在佛山城市升級(jí)的背景下，政府推動(dòng)諸多城市綜合體項(xiàng)目招商引資，讓佛山的商業(yè)地產(chǎn)及城市綜合體開發(fā)體量多過(guò)廣深。

    城市化提速
    天量綜合體搭車趕工

    6月26日，每年一度的城市可經(jīng)營(yíng)推介會(huì)上，蘇寧置業(yè)斥資50億元投資興建佛山新城蘇寧廣場(chǎng)，這是佛山新城又一個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，而自5月底至今，房地產(chǎn)巨頭在佛山增持商業(yè)、開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目的動(dòng)作連連。

    蘇寧置業(yè)在6月7日，以底價(jià)6.188億元競(jìng)得佛山新城一宗總面積10萬(wàn)平方米的綜合商業(yè)地塊，計(jì)劃興建五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓和大型商業(yè)中心。而在5月24日，大連萬(wàn)達(dá)以底價(jià)20.36億元奪得南海千燈湖金融C區(qū)舊改的首宗開發(fā)地塊，興建集高檔商業(yè)中心與住宅的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。

    兩家初次涉足佛山的企業(yè)，拿地間隔僅有半個(gè)月，時(shí)間之快堪稱是佛山綜合體及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮的縮影。南都記者一項(xiàng)最新統(tǒng)計(jì)顯示，以禪桂新中心城區(qū)為圓心，五區(qū)目前在建的城市綜合體項(xiàng)目高達(dá)30個(gè)，總建筑面積超過(guò)1500萬(wàn)平方米。這一體量，比起廣深更甚一籌。

    城市綜合體形成圍城之勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)熱潮洶涌而來(lái)，是佛山市場(chǎng)近兩年才有的現(xiàn)象。自2009年以來(lái)，佛山房地產(chǎn)市場(chǎng)的各路發(fā)展商，紛紛加大城市綜合體用地的拓展和爭(zhēng)奪，如保利、萬(wàn)科等品牌上市房企，更是通過(guò)舊城改造等多條途徑開發(fā)城市綜合體項(xiàng)目。而在萬(wàn)達(dá)等外來(lái)豪強(qiáng)搶灘之時(shí)，佛山的城市綜合體和商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱，可謂是“越燒越旺”。

    在業(yè)界人士看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)近2年在佛山迅速崛起，和本地城市化進(jìn)程提速息息相關(guān)。自去年初佛山市確定以“強(qiáng)中心”為核心的三年城市升級(jí)計(jì)劃后，“強(qiáng)中心”所在的佛山新城、瀝桂新城、禪西新城以及禪城老城區(qū)四大片區(qū)，更是城市綜合體、商業(yè)地產(chǎn)扎堆，南都記者粗略統(tǒng)計(jì)，30個(gè)在建城市綜合體項(xiàng)目中，多達(dá)八成都地處這四個(gè)區(qū)域。

    在佛山蘇寧廣場(chǎng)簽約的城市可經(jīng)營(yíng)推介會(huì)上，佛山五區(qū)仍有諸多“待字閨中”的城市綜合體地塊處于招商狀態(tài)。在本地房地產(chǎn)業(yè)界人士看來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)熱并非是房地產(chǎn)發(fā)展商一時(shí)頭腦發(fā)熱，政府大力推動(dòng)這些項(xiàng)目招商并引入企業(yè)開發(fā)，成為不可忽略的因素。

    南都記者了解到，目前佛山在建和將建的城市綜合體項(xiàng)目雖然總建面超1500萬(wàn)平方米，但純商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目卻鳳毛麟角，新增商業(yè)地產(chǎn)建筑面積遠(yuǎn)小于這一總規(guī)模。經(jīng)貿(mào)局公布最近兩年在建的商業(yè)面積，佛山就有200萬(wàn)平方米之巨，曾有本地商業(yè)地產(chǎn)人士質(zhì)疑，商業(yè)地產(chǎn)熱是否會(huì)有泡沫。

    “這是城市化發(fā)展必經(jīng)過(guò)程，大方向是對(duì)的。”在90年代初就在佛山房地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打的市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)駱儀克分析指出，按照國(guó)際慣例，一座城市每人分?jǐn)偟纳虡I(yè)面積應(yīng)該在1平方米左右，“現(xiàn)在禪桂有120萬(wàn)人，整個(gè)大佛山有700多萬(wàn)人，對(duì)新增商業(yè)地產(chǎn)的需求缺口還是很大。”

    在駱儀克看來(lái)，現(xiàn)在的佛山大型商業(yè)中心“配套還比較低”，隨著各個(gè)新興綜合體項(xiàng)目興建，整個(gè)城市的商業(yè)氛圍和發(fā)展水平有望“更上一層樓”。

    高成本時(shí)代
    更多發(fā)展商試水商業(yè)

    2009年興起的商業(yè)地產(chǎn)熱，不僅在佛山市場(chǎng)體現(xiàn)得淋漓盡致，在諸多二線城市同樣是商業(yè)地產(chǎn)熱潮滾滾。在住宅地產(chǎn)調(diào)控，地產(chǎn)項(xiàng)目成本高昂造成利潤(rùn)縮水的背景下，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑打開了另一扇窗，而可操作性良好的城市綜合體項(xiàng)目，成為了各路房企的首選。

    2004年開始，以中海、保利、萬(wàn)科為代表的外來(lái)品牌發(fā)展商開始大舉進(jìn)軍佛山市場(chǎng)。在這之后的5年中，多數(shù)有實(shí)力的房地產(chǎn)商，都把住宅作為其在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主業(yè)。

    但在2009年之后，佛山的新推商住地塊成本不斷攀升。以禪桂中心城區(qū)為例，2009年前多數(shù)地塊均為3000元/平方米以下的樓面地價(jià)，2007年佛山三宗單價(jià)最貴的商住地塊樓面價(jià)也不超過(guò)6000元/平方米，但在2009年至今，中心城區(qū)商住地塊普遍都要4000多元/平方米以上，最高的樓面價(jià)攀升至近8000元/平方米。

    樓市進(jìn)入高成本時(shí)代，還體現(xiàn)在一些舊城改造項(xiàng)目中，由于涉及拆遷補(bǔ)償，發(fā)展商不得不拿出更多的資金去開發(fā)這些項(xiàng)目。有業(yè)界人士就指出，像嶺南天地這樣的舊改項(xiàng)目，包含拆遷成本在內(nèi)，房屋的土地成本已經(jīng)攀升至萬(wàn)元左右，發(fā)展商如果單純依仗住宅銷售資金，風(fēng)險(xiǎn)不小。

    2010年后，隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到新一輪調(diào)控周期，發(fā)展商試水商業(yè)地產(chǎn)成為一種潮流和趨勢(shì)。在業(yè)界人士看來(lái)，城市綜合體項(xiàng)目往往集住宅、大型商業(yè)項(xiàng)目于一身，住宅銷售可回籠商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)資金，而商業(yè)地產(chǎn)則可提供遠(yuǎn)期回報(bào)，是一種“遠(yuǎn)近皆宜”的操作方式，不少中小房企也紛紛效法。