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    融資渠道多樣
    前期投入必須考量

    而善于在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中多渠道融資的瑞安房地產(chǎn)，在商業(yè)地產(chǎn)融資方面斬獲頗豐，其在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資金安排和融資渠道拓展方面的經(jīng)驗(yàn)值得本地房企思考。

    近期就有媒體報(bào)道，平安信托推出首只商業(yè)地產(chǎn)信托“平安財(cái)富·安睿1號(hào)”，規(guī)模約17.5億元，主要是用于投資重慶天地項(xiàng)目中的三幢“5A”寫字樓，此前瑞安還將佛山嶺南天地一商業(yè)地塊股權(quán)出售給合作伙伴三井不動(dòng)產(chǎn)，引起廣泛關(guān)注。

    雖然具有融資渠道多的優(yōu)勢(shì)，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目往往也意味著巨大的前期投入。最近，在接受南都記者專訪時(shí)，瑞安房地產(chǎn)行政總裁李進(jìn)港就表示，在嶺南天地這樣的大型舊城改造項(xiàng)目開發(fā)前，瑞安就要做好資金方面的安排，前期投入大是必須面對(duì)的困難。

    與之形成對(duì)比的是，佛山一些城市綜合體項(xiàng)目進(jìn)展偏慢，顯然和其資金來源過于依賴住宅銷售回報(bào)有關(guān)。在本地，地產(chǎn)商在城市綜合體開發(fā)中，依賴住宅銷售回報(bào)來推動(dòng)商業(yè)部分開發(fā)，“以住養(yǎng)商”的模式十分普遍，而在住宅銷售受阻的情況下，商業(yè)部分開發(fā)就變得困難重重。

    但不論如何，佛山房企殺入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，玩轉(zhuǎn)城市綜合體項(xiàng)目已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦?shí)。在去年，萬科總裁郁亮著名的“下半場(chǎng)”理論中曾指出，房地產(chǎn)企業(yè)在新一輪發(fā)展中需要在產(chǎn)品里增加很好的配套，萬科正在“蓋有人住的房子”。

    而在佛山，房地產(chǎn)商試水商業(yè)地產(chǎn)，力推城市綜合體項(xiàng)目，不僅僅是住宅地產(chǎn)在調(diào)控中“增色”的手段，更是考慮到遠(yuǎn)期可持續(xù)發(fā)展，是房地產(chǎn)市場(chǎng)“下半場(chǎng)”的普遍做法。

    焦點(diǎn)
    強(qiáng)大之道：業(yè)態(tài)互補(bǔ)錯(cuò)位布局資源整合

    “綜合體何其多”，如何錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，提升項(xiàng)目自身乃至區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)力，是面對(duì)多個(gè)綜合體齊齊上馬的現(xiàn)狀下，不得不思考的問題。

    對(duì)此，廣佛兩地的業(yè)界專家指出，在同一區(qū)域錯(cuò)位發(fā)展，做好項(xiàng)目定位是項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)，“有時(shí)候搞個(gè)小賣部也比建個(gè)五星級(jí)酒店要強(qiáng)。”同時(shí)，關(guān)注熱點(diǎn)居住鎮(zhèn)街的需求打造中端商業(yè)，以及結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)量身定做商業(yè)配套，也是錯(cuò)位發(fā)展的關(guān)鍵。

    同區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)需互補(bǔ)發(fā)展

    “目前佛山綜合體建設(shè)，在短時(shí)間內(nèi)增加是有過于膨脹的趨勢(shì)。”易居中國(guó)廣佛公司總經(jīng)理助理李鍔指出，按照目前的建設(shè)進(jìn)度來看，將會(huì)有部分的商業(yè)體在投入運(yùn)營(yíng)的初期，可能會(huì)面臨一定的困難和競(jìng)爭(zhēng)。因?yàn)榉鹕侥壳安簧偕虡I(yè)在招商和招租方面，對(duì)商家資源的補(bǔ)充還是相對(duì)缺乏的，即使是現(xiàn)有的商業(yè)，也已經(jīng)存在一定的同質(zhì)化。

    正如李鍔提到的那樣，在今年上半年，位于黃岐的西鐵城啟動(dòng)新一期的招商，面對(duì)區(qū)域內(nèi)僅一路之隔的成熟商業(yè)中心嘉洲廣場(chǎng)，業(yè)內(nèi)人士就曾指出只有差異化經(jīng)營(yíng)才能保證大家共同錯(cuò)位發(fā)展。而記者也在采訪中了解到，黃岐的嘉州廣場(chǎng)就是綜合類商業(yè)包括餐飲超市和百貨等等，而西鐵城則主打潮流和兒童用品等。

    但是，對(duì)于商業(yè)相對(duì)集中的禪桂中心區(qū)，綜合類商業(yè)項(xiàng)目仍舊分布相對(duì)密集，并且多個(gè)大型居住區(qū)的商業(yè)也在在建過程中，例如季華路沿線以及桂城千燈湖片區(qū)等，單單是南桂路地鐵口就已經(jīng)有城市廣場(chǎng)、百花時(shí)代廣場(chǎng)和順聯(lián)奧特萊斯，未來還將有萬科南約村項(xiàng)目。

    南海區(qū)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)麥志光對(duì)此分析表示，佛山的綜合體可以參考一下番禺華南板塊的模式，同時(shí)一定要根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)需求做好項(xiàng)目差異化的服務(wù)定位，“有時(shí)候搞個(gè)小賣部也比建個(gè)五星級(jí)酒店要強(qiáng)。”

    此外，佛山雖然目前主要商業(yè)綜合體集中在千燈湖、季華路以及佛山新城等區(qū)域，但是各個(gè)項(xiàng)目之間仍舊缺乏一定聯(lián)動(dòng)，整體商業(yè)氛圍和板塊競(jìng)爭(zhēng)力還尚未形成，這一點(diǎn)與廣州的天河城商圈和深圳的萬象城和海岸城商圈形成鮮明的對(duì)比。

    錯(cuò)位布局從中心走向鎮(zhèn)街

    值得注意的是，不少近一兩年新入市或者新開工的大型綜合體項(xiàng)目，都不再聚集在禪桂中心區(qū)，開始出現(xiàn)向熱點(diǎn)鎮(zhèn)街布局的態(tài)勢(shì)。例如大瀝廣佛路的廣佛智城、華創(chuàng)商業(yè)廣場(chǎng)、西鐵城，里水和順的銅鑼灣廣場(chǎng)、南莊的海盛東方城，還有三山的三山科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心等等。

    從市場(chǎng)需求方面來看，隨著鎮(zhèn)街樓盤的不斷開發(fā)，不論是區(qū)域原居住人口還是新“移民”，都對(duì)生活配套有一定的需求。

    而從開發(fā)商的開發(fā)角度來看，避免聚集在中心城區(qū)也是降低競(jìng)爭(zhēng)力發(fā)展的途徑。某本土商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)負(fù)責(zé)人就提到，“作為中小型開發(fā)商，如果是和大型房企拼爭(zhēng)中心區(qū)的綜合商業(yè)項(xiàng)目，那一定是沒有優(yōu)勢(shì)的。因此就選擇一些需要商業(yè)配套的鎮(zhèn)街，這樣可以尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。”

    記者采訪了解到，例如羅村圣地廣場(chǎng)、黃岐的嘉洲廣場(chǎng)以及和順的銅鑼灣廣場(chǎng)等鎮(zhèn)街商業(yè)項(xiàng)目，其定位大都在中端或者中高端水平，與中心區(qū)的一些高端商業(yè)中心形成差異，同時(shí)，在經(jīng)營(yíng)形式上也有不同。