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    這幾乎是一個(gè)城市綜合體“大躍進(jìn)”的時(shí)代。

    世邦魏理仕中國區(qū)高級(jí)董事樂曉爭表示，衡量一個(gè)城市綜合體項(xiàng)目的體量是否過剩，主要看該城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長性、固定人口數(shù)量和新增人口的趨勢(shì)帶動(dòng)以及城市人口的消費(fèi)能力等因素。

    “因此，一線城市由于經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定、城市配套成熟，即使是項(xiàng)目地點(diǎn)偏離核心市中心區(qū)域，也會(huì)因?yàn)榻煌ū憷�和配套的發(fā)達(dá)而被市場(chǎng)接受。”但樂曉爭認(rèn)為，部分二、三線城市的大量潛在供應(yīng)量，受到市政建設(shè)、交通便利以及生活、商務(wù)的配套成熟度等的影響，或許在未來的吸納量方面遇到阻力，并影響物業(yè)的價(jià)值回報(bào)。

    從陽光新業(yè)監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)來看，各地規(guī)劃的城市綜合體建設(shè)規(guī)模非常驚人，已經(jīng)到了“哪個(gè)城市不綜合”的地步了。有些縣級(jí)城市也動(dòng)輒建一個(gè)體量幾十萬平方米的綜合體。“如果披露的計(jì)劃全部如期建成，可以很肯定地說，城市綜合體不僅有泡沫，而且有很大的泡沫。”陽光新業(yè)助理總裁李睿如是說。

    “商業(yè)地產(chǎn)是遠(yuǎn)比住宅專業(yè)化程度更高的產(chǎn)品，現(xiàn)在這一細(xì)分市場(chǎng)已經(jīng)逐漸有矛盾顯現(xiàn)出來了。而如果照這一趨勢(shì)發(fā)展下去，新增綜合體項(xiàng)目的問題將在未來2~3年集中爆發(fā)，甚至呈幾何狀爆發(fā)。”李睿認(rèn)為，目前商業(yè)地產(chǎn)暴露出來的主要問題是同質(zhì)化競爭、人才匱乏、運(yùn)營管理不足以及由規(guī)劃不周導(dǎo)致的城市交通壓力、環(huán)境污染并有可能導(dǎo)致項(xiàng)目空置。

    在樂曉爭看來，一個(gè)城市綜合體能否成功，主要取決于地方政府以及開發(fā)商對(duì)于區(qū)域和項(xiàng)目的把控。

    “一方面要看政府在出讓土地時(shí)答應(yīng)的區(qū)域配套能否完成。”樂曉爭表示，新批建的城市綜合體由于體量較大，往往地塊位置都在城市的外圍，需要軌道交通、醫(yī)院、學(xué)校等市政、公建配套，才能吸引新人口的遷入。“有了人口的遷入，綜合體才有成功的基礎(chǔ)，否則就是空城。”

    除此之外，綜合體項(xiàng)目開發(fā)商的能力也顯得尤為重要。

    “用傳統(tǒng)的做單體的經(jīng)驗(yàn)開發(fā)綜合體是行不通的。”根據(jù)樂曉爭的經(jīng)驗(yàn)，目前可能導(dǎo)致綜合體項(xiàng)目失敗的問題主要在于開發(fā)商對(duì)于資金的安排、開發(fā)進(jìn)程的控制以及前期規(guī)劃中對(duì)于產(chǎn)品業(yè)態(tài)的可轉(zhuǎn)換性等方面。

    樂曉爭舉例說，有些開發(fā)商會(huì)像做單體一樣一味追求容積率的提高而去想盡辦法修改規(guī)劃，而壓縮了理應(yīng)給予規(guī)劃、擴(kuò)初和施工設(shè)計(jì)的時(shí)間。匆匆趕工的結(jié)果，和忽略通過整體規(guī)劃和設(shè)計(jì)優(yōu)化提升產(chǎn)品價(jià)值的做法，往往造成后期多爭取了面積，但是降低了每平方米單位面積的價(jià)值，使得總收入并沒有提高。同時(shí)，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換靈活度差，使得項(xiàng)目應(yīng)對(duì)市場(chǎng)供求和政策變化的抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低，資金的使用效率降低，開發(fā)貸款利息支付等方面增加的成本可能會(huì)比多爭取來的面積帶來的收入更多。

    而政策風(fēng)險(xiǎn)也是開發(fā)商不得不考慮的重要課題。

    “現(xiàn)在僅僅是對(duì)住宅市場(chǎng)限購、限貸，但在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，開發(fā)商不得不去考慮有可能面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)。”樂曉爭就建議，在開發(fā)前期的規(guī)劃階段，開發(fā)商應(yīng)為產(chǎn)品定位預(yù)留足夠的靈活轉(zhuǎn)換空間以及未來可升級(jí)拓展空間，以便在政策或市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化時(shí)，根據(jù)需求進(jìn)行及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)。她表示：“如果一個(gè)綜合體本身硬件有缺陷，靠后期調(diào)整運(yùn)營團(tuán)隊(duì)也是無力回天的。”

    實(shí)際上，一個(gè)綜合體投入使用之后，其所處的市場(chǎng)便具有了天然杠桿調(diào)節(jié)作用，以考驗(yàn)開發(fā)的成功與否。

    以其中的零售商業(yè)為例，零售商家如果感覺經(jīng)營效果不好，自然會(huì)選擇退租，更換到其他銷售狀況好的項(xiàng)目中繼續(xù)經(jīng)營。“這就出現(xiàn)了市場(chǎng)規(guī)律作用下的優(yōu)勝劣汰。”樂曉爭認(rèn)為，未來綜合體項(xiàng)目的發(fā)展趨勢(shì)是，好的項(xiàng)目越來越旺，不好的項(xiàng)目最終被底價(jià)轉(zhuǎn)賣或改建。