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    在國(guó)家政策的調(diào)控之下，房地產(chǎn)的發(fā)展儼然進(jìn)入了下半場(chǎng)。在后調(diào)控時(shí)代，不管是開發(fā)商還是投資者的投資中心逐漸從以前的住宅市場(chǎng)，向商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移。在這樣的背景下，本來(lái)就很專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資，究竟蘊(yùn)含著怎樣的機(jī)遇，投資商用物業(yè)必須注意哪些因素？

    專家看來(lái)，核心商圈的商鋪、社區(qū)商業(yè)、精裝公寓以及寫字樓投資，其共同之處就是一定要重點(diǎn)考察物業(yè)管理公司的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)與管理能力，這直接關(guān)系到物業(yè)的增值能力與投資價(jià)值。

    商圈商鋪投資五要素

    業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前核心商圈的商鋪是最值得投資的物業(yè)之一，“一鋪養(yǎng)三代”的價(jià)值依然存在，只是投資者要善于把握，并認(rèn)真分析其存在的價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn)。

    一、商圈成熟度

    專家解析：一個(gè)城市核心商圈的成熟度直接決定了其商鋪的投資價(jià)值，一般來(lái)說(shuō)越是成熟的商圈，投資收益越穩(wěn)定，而這也決定了投資回報(bào)率穩(wěn)定，但也比較小。比如當(dāng)前解放碑的很多商鋪已經(jīng)很成熟，一般很少出售，而且即使有也售價(jià)高昂，普通投資者難以承受。

    二、現(xiàn)有商鋪?zhàn)饨鹋c售價(jià)

    專家解析：現(xiàn)有租金水平與賣價(jià)直接決定了核心商圈商鋪未來(lái)的增值潛力以及投資回報(bào)率，只有全面調(diào)查了解到了當(dāng)前的商鋪?zhàn)饨鹎闆r才有可能計(jì)算出未來(lái)的投資回報(bào)率。

    三、選擇“角”與“邊”上的鋪位

    專家解析：“金角，銀邊，草肚皮”是商業(yè)內(nèi)流行的擇址、選鋪的要訣。一條商街制造的效益并不是均等的，街角上的鋪位是擇鋪首選。因?yàn)榻纸菂R聚四方人流，人們要立足的時(shí)間長(zhǎng)，因而街角商鋪因人流多，必帶來(lái)財(cái)氣旺。“邊”是指一條街兩端的鋪位處于人流進(jìn)入的端口，也是剛進(jìn)入商街的客流有興趣、有時(shí)間高密集停留的地方,商鋪生意由此興旺。“草肚皮”則指街的中間部分，因客流分散、購(gòu)物興趣下降、行走體力不支而使店鋪經(jīng)營(yíng)困難重重。

    四、商圈商業(yè)業(yè)態(tài)組合水平

    專家解析：一個(gè)商圈商業(yè)業(yè)態(tài)的組合水平，直接決定了該商圈未來(lái)的增值潛力和價(jià)值。一個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)組合水平高，比如商業(yè)業(yè)態(tài)配置合理而且高中低端商業(yè)都兼具的商圈未來(lái)的發(fā)展空間就大，其商鋪的增值潛力就大，投資回報(bào)率相對(duì)就高。

    五、商圈人流量與消費(fèi)者結(jié)構(gòu)水平

    專家解析：交通便利、居住人口眾多，高端人群豐富的商圈，不但可以帶來(lái)大量的人氣，同時(shí)更能創(chuàng)造更多的消費(fèi)需求。因此，一個(gè)商圈的地理位置以及其輻射范圍內(nèi)的居住人群結(jié)構(gòu)都是決定其商鋪未來(lái)發(fā)展的重要因素。一般來(lái)說(shuō)，地處城市核心并且有軌道交通的地方人流量相對(duì)較大，其消費(fèi)者結(jié)構(gòu)水平也相對(duì)偏高。