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    國際經(jīng)驗得出，人均GDP3000-5000美元是商業(yè)地產(chǎn)的起步期，8000美元之后進入加速發(fā)展期。未來十年，中國人均GDP8000美元以上城市將從28座猛增至177座，商業(yè)地產(chǎn)將進入快速增長階段。這是國際上商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律。

    2011年中國GDP總量，連續(xù)兩年排名世界第二；2011年中國人均GDP5414美元，世界排名僅89位。按照國際標準，似乎中國商業(yè)地產(chǎn)還處于起步期，但由于中西部差距、城鄉(xiāng)差距、政府推動、住宅受控，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)依然在國家“跨越式”發(fā)展戰(zhàn)略下，遍地開花。提前進入快速發(fā)展階段。

    比如，杭州提出將建成100個城市綜合體；沈陽則將開發(fā)55個超過10萬平方米規(guī)模的城市綜合體項目；南京在售及正建的城市綜合體已超過50處；廣東東莞新建購物中心69個，建筑面積350萬平方米；河北石家莊新建22個，230萬平方米；貴州貴陽新建43個，200萬平方米。截止2011年，大成都范圍內(nèi)在建的城市綜合體，大成都范圍內(nèi)在建的城市綜合體達到150個，主城區(qū)超過110個，僅其中57個項目的總體量已超過3386萬平方米。

    此輪商業(yè)地產(chǎn)是否過熱，無法用短篇幅談明白。但我們能從國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展軌跡中，尋找到一些答案。

    事實上商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展在09年前，與國內(nèi)房地產(chǎn)市場處于共振狀態(tài)，09年之后處于極速發(fā)展階段。

    第一階段，商業(yè)地產(chǎn)啟蒙期。大致在1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點之后。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務(wù)院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。

    第二階段，商業(yè)地產(chǎn)起步階段，是1987至1991年。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務(wù)院先后批復了24個省市的房改總體方案。

    這看、兩個階段的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)，以供銷社、副食品商店、以及百貨大樓商業(yè)大廈、農(nóng)貿(mào)市場為主。

    第三階段，非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1995年）。1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

    這個階段，商業(yè)地產(chǎn)與共振的住宅地產(chǎn)，之所以能夠快速復蘇，根本原因是市場需求強勁，需求增長消化了投資過熱泡沫。

    第四階段，相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）。隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

    這個階段對住宅地產(chǎn)作用最大，尤其是98年大房改。而商業(yè)地產(chǎn)并未出現(xiàn)激進或過緩發(fā)展。

    第五階段，商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展階段（2003-2006）。2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。商業(yè)地產(chǎn)快速持續(xù)發(fā)展。從商業(yè)地產(chǎn)的投資額與投資增速方面看，從2000 年開始，辦公樓與商業(yè)營業(yè)用房的投資額逐年增加，增長率雖有波動，但大致維持在25%左右，即使在金融危機期間，增長率仍然保持正數(shù)。

    這個階段一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始嶄露頭角，比如萬達集團。

    第六階段，商業(yè)地產(chǎn)泡沫階段（07年之后）。尤其是住宅市場史無前例的大調(diào)控，成為中國的商業(yè)發(fā)展史上具有里程碑意義的一個階段。住宅“927”新政之后，住宅10年黃金期畫上句號。危中有機的商業(yè)地產(chǎn)一柱擎天，不僅做為地方政績的重要譜寫工具，也成為整個開發(fā)商群體追逐的新寵兒。

    開發(fā)商由于住宅市場受限，現(xiàn)金流受阻；新地塊出讓條件設(shè)限，商業(yè)指標龐大；商業(yè)價格水漲船高等原因，主動或被動進入商業(yè)地產(chǎn)。但歸根到底，還是政府在起基礎(chǔ)的推動作用，開發(fā)商業(yè)大多是被迫從“商”。另外，開發(fā)者從財務(wù)分析發(fā)現(xiàn)，住宅盈利用來反哺開發(fā)商業(yè)，僅合理避交增值稅一項就可節(jié)省幾千萬甚至上億。任何一個開發(fā)商都難以拒絕利益的誘惑。以至于各類型房地產(chǎn)商，紛紛轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)。

    至此就出現(xiàn)開篇所說，全國性商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)迎來開發(fā)熱潮。未來大量劣質(zhì)、同質(zhì)化的商業(yè)嚴重供過于求，而真正符合商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律，和先進商業(yè)運營管理模式、理念的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)卻出現(xiàn)稀缺，分割產(chǎn)權(quán)銷售，以住養(yǎng)商等模式的運用，必將造成社會資源浪費和中下投資客戶血本無歸，最終引發(fā)經(jīng)濟危機甚至嚴重的社會問題。

    所謂過國際上的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展標準，只適合于西方國家，而西方國家基本處于市場自由化背景下，而我國經(jīng)濟擇優(yōu)濃厚的計劃市場經(jīng)濟痕跡，很難用GDP等指標判斷商業(yè)地產(chǎn)是否進入到適合快速開發(fā)的階段。

    另外，西方多地廣人稀、購物習慣、貧富差距、消費能力、人口密度、交通工具等都跟西方有天壤之別。也無需再為商業(yè)地產(chǎn)過熱尋找理由，最終市場是檢驗泡沫與否的唯一標準，而在于商業(yè)地產(chǎn)本身，運營成功才是檢驗商業(yè)地產(chǎn)成功與否的唯一標準。