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    俗話說“一鋪養(yǎng)三代”。在住宅產(chǎn)業(yè)投資回報(bào)逐漸收縮的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)開始進(jìn)入投資客們的眼球。然而，現(xiàn)在是投資商業(yè)地產(chǎn)的好時(shí)機(jī)嗎？老百姓如何選擇優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？

    “前十年，中國處于全球經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展時(shí)機(jī)，依靠出口經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅猛，但未來10年，我們的機(jī)遇不在出口，而是內(nèi)需。”浙江省工商聯(lián)原正廳級巡視員鄭明治在論壇上做主題發(fā)言時(shí)表示，未來國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大動(dòng)力是“內(nèi)需”。

    “擴(kuò)大內(nèi)需最大潛力就在城鎮(zhèn)化。”鄭明治用數(shù)據(jù)表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。“去年我國城鎮(zhèn)化率是51.27%，但是與發(fā)達(dá)國家75%-85%相比，還是有很大差距。城鎮(zhèn)化率每增長一個(gè)百分點(diǎn)，可以拉動(dòng)52000億元的內(nèi)需。可以想見，這是拉動(dòng)內(nèi)需的一個(gè)強(qiáng)大的發(fā)動(dòng)機(jī)。”

    鄭明治從“天時(shí)”角度為臺下數(shù)百位投資客分析稱，今年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把推進(jìn)城鎮(zhèn)化上升到了國家戰(zhàn)略，這對商業(yè)地產(chǎn)來說是個(gè)利好消息。“去年辦公樓銷售增長31.2%，商業(yè)營業(yè)用房增加46.3%。今年前三季度，這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別增長35.1%和33.8%。說明商業(yè)地產(chǎn)的形勢非常好。”

    鄭明治認(rèn)為，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將持續(xù)相當(dāng)長的時(shí)間，但城鎮(zhèn)化卻會(huì)推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金十年。

    商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要“先商業(yè)后地產(chǎn)”

    記者從論壇上獲悉，目前，已經(jīng)有一些資金雄厚的浙商正大勢拿地，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)投資領(lǐng)域。對于浙商而言，如何在商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕上切上一塊？哪里是商業(yè)地產(chǎn)的投資洼地？如何避免投資失�。�

    專注開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的上海梵發(fā)實(shí)業(yè)有限公司總經(jīng)理李叔波用自己的實(shí)例，給投資客們上了一堂課。今年該公司把投資步伐由上海邁向浙江嘉興，在當(dāng)?shù)亻_發(fā)了陽光新生活廣場項(xiàng)目。李叔波認(rèn)為，與杭州、寧波、臺州、溫州等地相比，雖然嘉興是二三線城市，但其地處杭嘉湖平原腹心地帶，地價(jià)又處于洼地，是具有投資回報(bào)空間的地區(qū)。

    李叔波認(rèn)為，住宅把人留在城市，但留住人心的還是商業(yè)地產(chǎn)。“除了住，市民的衣、食、行都依靠商業(yè)來解決。所以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一定是要先商業(yè)，后地產(chǎn)。”

    “我們的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目立足于市民消費(fèi)的商圈，這樣的商圈尚處于半成熟狀態(tài)，但具有快速成熟起來的潛力。”李叔波給浙商開出了一張合格商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“方子”：首先項(xiàng)目所在區(qū)域，要有一定數(shù)量的消費(fèi)人群。其次，他們要有購買力。再次，這個(gè)項(xiàng)目所在的地區(qū)，有可以改善的缺陷。“有些項(xiàng)目所在地，剛開始周邊住宅小區(qū)入住率還不高，但一旦市民住進(jìn)來，商鋪開起來，商業(yè)消費(fèi)就會(huì)增長，商家愿意付租金，投資才會(huì)又增值。”

    專家看好大型賣場商鋪和社區(qū)小鋪

    俗話說“一鋪養(yǎng)三代”。更有人云：“家有萬貫，不如有個(gè)店面”。善于投資的浙江人紛紛把目光轉(zhuǎn)移到商業(yè)地產(chǎn)上。如果想買個(gè)商鋪?zhàn)鳛橥顿Y，該怎么選擇？論壇上，投資客們最關(guān)心的就是專家給出的投資建議。

    華睿投資高級合伙人金海忠認(rèn)為，投資就是與時(shí)間賽跑。“做投資，首先最起碼你得跑得過CPI的增長。其次，投資一個(gè)項(xiàng)目的時(shí)間越短，回報(bào)率越低。所以你在選擇買商鋪的時(shí)候，要有個(gè)時(shí)間規(guī)劃。不可能今年買，明年馬上就賺錢。”

    金海忠結(jié)合了這幾年發(fā)展迅猛的電子商務(wù)，給投資客們提出了投資商業(yè)地產(chǎn)的建議。“普通商場里的商品，電子商務(wù)里都有了，但你會(huì)發(fā)現(xiàn)杭州大廈里的奢侈品它沒有。還有一個(gè)電子商務(wù)做不了，比如你想吃一盒熱飯，它沒法讓消費(fèi)者馬上吃到。這兩個(gè)例子，說明今后的消費(fèi)還需要實(shí)體店來支撐。”

    他認(rèn)為，電子商務(wù)這幾年來得比預(yù)想要快很多。對商業(yè)地產(chǎn)的投資客來說，今后投資可選擇兩種商鋪，要么選擇超大型的Shopping Mall，擁有幾十萬方的營業(yè)面積，四五層的停車庫。要么選擇鄰里、社區(qū)小商鋪。“我不太看好一般的沿街商鋪，連車都沒法停，沒什么投資價(jià)值。而一些電子商務(wù)取代不了的鋪位，反而有機(jī)會(huì)。”

    不過，考慮到商業(yè)地產(chǎn)“熱”會(huì)帶來“量”的增加，鄭明治建議投資客防止一哄而上。“有些小縣城有好幾個(gè)城市綜合體，太多也不好。所以投資的時(shí)候要注意心要熱，頭要冷，步要穩(wěn)。一鋪養(yǎng)三代可不要變成三代養(yǎng)一鋪。”